房地產(chǎn)企業(yè)合同控稅的知識(shí)你都掌握了嗎？快來(lái)跟隨小編一探究竟！

1.土地兩種受讓方式下的稅務(wù)處理

A.出讓/轉(zhuǎn)讓的合同主體：

1）主體不同。出讓主體是國(guó)有土地所有者，即國(guó)家，由法律授權(quán)的 縣以上人民政府予以具體實(shí)施；轉(zhuǎn)讓主體是取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使 用者（某企業(yè)和另外一個(gè)企業(yè)之間就土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議）。

2）轉(zhuǎn)移條件與程序不同。出讓條件無(wú)限制，簽訂出讓合同，繳納出 讓金，即可辦證；轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請(qǐng)、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù)， 繳納稅費(fèi)，方可登記過(guò)戶(hù)。 

3）行為性質(zhì)不同。根據(jù)物權(quán)理論，出讓屬于他物權(quán)設(shè)定；轉(zhuǎn)讓屬于他物權(quán)轉(zhuǎn)移。 

4）交易市場(chǎng)不同。

B.出讓/轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理： 

1）出讓情況下取得的土地出讓金收據(jù)，對(duì)于一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地出讓金可以作為銷(xiāo)售額的抵減額，對(duì)于轉(zhuǎn)讓情況下，受讓方應(yīng)該取得轉(zhuǎn)讓方開(kāi)具的發(fā)票進(jìn)行賬務(wù)處理。滿足抵扣要求的情況下，可以取得專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣。 

2）財(cái)稅[2016]47號(hào)，對(duì)于取得2016年4月30日前的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的處理

納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。 納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn) 易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià) 后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

2.土地招拍掛過(guò)程中需要關(guān)注的細(xì)節(jié)要點(diǎn)的財(cái)稅處理

A.付款時(shí)間和辦證時(shí)間之約定，可以分期付款?？梢苑制诟犊?，但是需要按照第一期支付土地出讓款之日的人民銀行公布的貸款利率向出讓 人支付利息。如果支付該利息計(jì)入到“借款利息”科目。

B.競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還的損失如何稅務(wù)處理？

所得稅處理：該筆費(fèi)用可以在各自企業(yè)的所得稅稅前扣除。 

【政策依據(jù)】

《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出， 準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。如果該保證金是協(xié)議約定不予退還的保 證金，您單位應(yīng)按照財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除政策 的通知（財(cái)稅〔2009〕57號(hào)）；國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)資產(chǎn)損失 所得稅稅前扣除管理辦法》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第25號(hào)） 的規(guī)定，進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)申報(bào)。

3.不同施工方式下對(duì)工程項(xiàng)目計(jì)稅方法的影響 

A.清包工施工方式

一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅 方法計(jì)稅。 以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購(gòu)建筑工程所需的材 料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。 

B.包工包料施工方式 

單獨(dú)成字面上可以直接解讀為：包人工包材料。

所得稅處理：該筆費(fèi)用可以在各自企業(yè)的所得稅稅前扣除。

C.開(kāi)竣工時(shí)間的規(guī)定 

在排布項(xiàng)目的施工計(jì)劃的時(shí)候需要綜合考慮該第十六條約定的開(kāi)竣 工時(shí)間，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定的交付時(shí)間綜合考慮；如果確實(shí)不能 夠按照既定的時(shí)間去完成工程的竣工驗(yàn)收，就需要向國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)延建， 獲得同意后擬定商品房買(mǎi)賣(mài)合同涉及到交付時(shí)間。

4.紅線外支出的稅務(wù)處理在不同地方有差異 

1）用地紅線

用地紅線是圍起某個(gè)地塊的一些坐標(biāo)點(diǎn)連成的線，紅線內(nèi)土地面積就是取得使用權(quán)的用地范圍。開(kāi)發(fā)建設(shè)這個(gè)地塊的建筑小區(qū)時(shí)候，還需要退紅線2米左右，這個(gè)數(shù)字各地不一，要看當(dāng)?shù)匾?guī)劃局的規(guī)定。小區(qū)的 建筑必須在退紅線范圍內(nèi)，退出的這塊地不準(zhǔn)占用。 也就是說(shuō)，盡管你已經(jīng)為退出的這塊地付出了土地出讓金，但就是 不準(zhǔn)占用。用地紅線只是標(biāo)注在紅線圖上，現(xiàn)場(chǎng)是看不到的。不過(guò)退界線就一目了然：小區(qū)的圍墻就是退界線。

2）建筑紅線 

建筑紅線也稱(chēng)“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路 兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。任何臨街 建筑物或構(gòu)筑物不得超過(guò)建筑紅線。

5.容積率關(guān)乎地下車(chē)位的土地增值稅清算

所謂計(jì)容面積，就是計(jì)算容積率面積，一般情況下： 

1）計(jì)容建筑面積=小區(qū)內(nèi)所有計(jì)算容積率的建筑面積之和。 

計(jì)算容積率面積=規(guī)劃條件容積率X規(guī)劃建筑用地面積 

注：規(guī)劃建筑用地面積應(yīng)等于或小于總地圖用地面積，建成后項(xiàng)目容積率也只能等于或小于規(guī)劃條件容積率 

2）總建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積

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