老會(huì)計(jì)給您講解：房地產(chǎn)企業(yè)免租涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控問題！

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：fengjunyan 2020/09/15 14:09:36　　字體：大小

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)推出各種活動(dòng)來促進(jìn)消費(fèi)，今天給大家講下房地產(chǎn)企業(yè)促銷活動(dòng)的一種活動(dòng)方式“免租”是如何進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控的。快來一起看下吧！

一、會(huì)計(jì)上，免租期內(nèi)應(yīng)確認(rèn)收入。

二、增值稅

納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第14條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。（稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）

三、所得稅：暫不確認(rèn)收入，先調(diào)減處理。

如交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。（國(guó)稅函[2010]79號(hào) ）

四、房產(chǎn)稅

（1）免收租金和無租使用區(qū)別

免收租金指本身存在發(fā)生租賃事實(shí)，但租賃交易中，出租方根據(jù)合同約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金，即免租期是在合同期內(nèi)支付租金前提下免收部分期限租金行為。

無租使用本身不存在租賃交易行為，實(shí)際是一種無償出借行為。免收租金期間和無租使用他人房產(chǎn)雖表現(xiàn)形式一樣，即使用人無需支付租金。但實(shí)質(zhì)完全不同，前者是一項(xiàng)租賃交易，后者屬無償出借。

（2）房產(chǎn)稅政策區(qū)別

①出租房產(chǎn)免收租金。財(cái)稅[2010]121號(hào)：對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按房產(chǎn)原值繳房產(chǎn)稅。

②無租使用房產(chǎn)。財(cái)稅[2009]128號(hào)：無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依房產(chǎn)余值代繳房產(chǎn)稅。即在無租使用下，房產(chǎn)稅納稅主體仍為產(chǎn)權(quán)所有人，只是由使用人代為繳房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)免租金出租自持商業(yè)或城市綜合體

相關(guān)政策：

財(cái)稅[2016]43號(hào)第2條：“ 房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅?！?nbsp;

財(cái)稅[2010]121號(hào)第2條：“對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按房產(chǎn)原值繳房產(chǎn)稅?！?/span>

財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1第14條第（一）項(xiàng)：單位或個(gè)體工商戶向其他單位或個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外，要視同銷售服務(wù)，繳增值稅。

稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)第7條：“納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬財(cái)稅[2016]36號(hào)第14條規(guī)定的視同銷售服務(wù)?！?/span>

風(fēng)險(xiǎn)提示：

第一、如出租人存在免租金出租房屋情況，務(wù)必在免租期間按房產(chǎn)原值繳房產(chǎn)稅。

第二、將租賃合同中免租條款改為租金優(yōu)惠或打折條款。

如，裝修期共個(gè)月，自年月日至年月日；裝修期僅限于乙方用作裝修，甲方給予乙方租金總價(jià)款折優(yōu)惠，該優(yōu)惠不包括該單元的物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用。

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