財(cái)稅問答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)流程是什么?
問:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)流程是什么?
答:(1)注冊(cè)成立公司
成立公司,稅務(wù)登記,開設(shè)賬戶;資本金注入公司,繳納印花稅。稅收返還的優(yōu)惠政策。
(2)可行性研究論證
對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證,需做大量的前期調(diào)研及測(cè)算工作。
可行性研究報(bào)告是未來項(xiàng)目開發(fā)的指導(dǎo)和標(biāo)桿。
(3)取得土地
確定取得土地的方式(招拍掛、合作開發(fā)或者其他),是否有拆遷的過程,拆遷是政策性拆遷還是商業(yè)性拆遷,以及其中的會(huì)計(jì)核算和財(cái)稅處理。
(4)工程施工
此階段的工作主要包括成本核算、資金支付及平衡、籌資等。待工程開發(fā)到一定程度后,商品房取得《銷售許可證》,可進(jìn)行預(yù)售,從而產(chǎn)生增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅預(yù)繳的問題。另外還有融資問題。
(5)工程竣工
此階段的主要工作是工程整體的成本核算及施工單位的結(jié)算工作。自持房產(chǎn)的轉(zhuǎn)固等工作。
(6)交房
已售房屋收入、成本的結(jié)轉(zhuǎn),確認(rèn)增值稅銷項(xiàng)稅額(如為簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,則確認(rèn)應(yīng)繳納增值稅額),進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅調(diào)整。銷售到一定階段后,涉及到土地增值稅的清算問題。
(7)股東分配利潤(rùn)
股東分配利潤(rùn)方式(現(xiàn)金分配還是實(shí)物分配)以及涉及稅金等。
(8)公司注銷
稅務(wù)清算,公司注銷。
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