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2018年資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一》科目考試已經(jīng)結(jié)束,正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校根據(jù)考生反饋,整理了2018年資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一》試題及參考答案(考生回憶版),供廣大考生參考!歡迎廣大考生朋友們登錄網(wǎng)校論壇一起回憶資產(chǎn)評(píng)估師試題并討論答案!以下是2018資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一》試題及答案解析:
三、綜合題
1、(改)某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)工業(yè)房地產(chǎn),委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年6月30日,資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查后,擬對(duì)建筑物采用重置成本法,對(duì)土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。該工業(yè)房地產(chǎn)情況如下:
建筑面積4650平方米,2010年6月30日建成并投入使用,經(jīng)濟(jì)壽命年限為40年,截止目前正常使用,經(jīng)評(píng)估,重置單價(jià)為3500元/平方米,用打分法確定的建筑物成新率為78%。
房地產(chǎn)用地于2008年6月30日通過(guò)出讓方式取得,位于某地區(qū)三類(lèi)地價(jià)區(qū),土地面積2500平方米,出讓年限50年,用地性質(zhì)為工業(yè)用途,土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到六通一平。該地區(qū)三類(lèi)地價(jià)區(qū)的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為650元/平方米,基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為六通一平,50年期出讓土地使用權(quán),平均容積率為2.0,基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期為2012年6月30日。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)資料,容積率修正系數(shù)見(jiàn)下表:
表一
容積率 | 1.7 | 1.8 | 1.9 | 2.0 | 2.1 | 2.2 | 2.3 |
修正系數(shù) | 1.075 | 1.042 | 1.018 | 1 | 0.982 | 0.951 | 0.923 |
該地區(qū)地價(jià)指數(shù)以1990年為基期的定基指數(shù),2012-2018年地價(jià)指數(shù)見(jiàn)下表:
表二
2012-2018年地價(jià)指數(shù)表
2012.6 | 2013.6 | 2014.6 | 2015.6 | 2016.6 | 2017.6 | 2018.6 |
1.3 | 1.7 | 2.3 | 2.35 | 2.46 | 2.85 | 2.9 |
影響地價(jià)的其他因素修正系數(shù)為1.0500,土地資本化率為6%,不考慮交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。
要求:
問(wèn)題1:簡(jiǎn)述采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的前提條件。
參考答案:
釆用基準(zhǔn)地價(jià)修正法的前提條件是:①當(dāng)?shù)卣压蓟鶞?zhǔn)地價(jià);②可以取得基準(zhǔn)地價(jià)修正體系;③基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系是有效的,基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日距本次評(píng)估基準(zhǔn)日在3年以內(nèi)。
(注:帶有“改”字,意思是考題原表述已經(jīng)不完全符合現(xiàn)行教材最新表述,已經(jīng)按照現(xiàn)行教材調(diào)整修改。)
問(wèn)題2:計(jì)算土地使用權(quán)評(píng)估單價(jià)(元/平方米),保留4位小數(shù)。
參考答案:
土地使用權(quán)評(píng)估單價(jià)=待估宗地所處級(jí)別(地段)的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)
①本次測(cè)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)用地于2008年6月30日通過(guò)出讓方式取得,出讓年限50年,評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年6月30日,宗地的可使用年期為50-8=42(年)。
宗地使用年期修正系數(shù)
=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n]
=[1-1/(1+土地資本化率)^被估宗地可使用年期]/[1-1/(1+土地資本化率)^該用途土地法定最高出讓年期]
=[1-1/(1+6%)^42]/[1-1/(1+6%)^50]=0.9659
②基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期為2012年6月30日,本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年6月30日,相差4年,應(yīng)進(jìn)行期日修正。
該地區(qū)地價(jià)指數(shù)以1990年為基期的定基指數(shù),2012年6月30日地價(jià)指數(shù)為1.3,2016年6月30日地價(jià)指數(shù)為2.46。
期日修正系數(shù)=2.46/1.3=1.8923
(原理可以參照市場(chǎng)法,交易日期修正系數(shù)=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù))
③待估宗地容積率=總建筑面積/總建設(shè)用地面積=4650/2500=1.86
設(shè)宗地容積率修正系數(shù)為X,結(jié)合容積率修正系數(shù)表,可知:
容積率 修正系數(shù)
1.8 1.042
1.86 X
1.9 1.018
根據(jù)內(nèi)插法計(jì)算,有:
(X-1.018)/(1.042-1.018)=(1.86-1.9)/(1.8-1.9)
即,X-1.018=(1.86-1.9)/(1.8-1.9)×(1.042-1.018)
即,X=(1.86-1.9)/(1.8-1.9)×(1.042-1.018)+1.018
即,X=1.0276
即,待估宗地容積率修正系數(shù)=1.0276/1=1.0276
④其他因素修正系數(shù)為1.0500。
⑤土地使用權(quán)評(píng)估單價(jià)=待估宗地所處級(jí)別(地段)的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)
=650×0.9659×1.8923×1.0276×1.0500
=1281.8845(元/平方米)
問(wèn)題3:若打分法和年限法權(quán)重比為6:4,計(jì)算建筑物綜合成新率(%)。
參考答案:
年限法成新率
=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=(40-6)/40
=85%
綜合成新率=年限法成新率×權(quán)數(shù)+打分法成新率×權(quán)數(shù)
=85%×0.4+78%×0.6
=80.8%
【思路點(diǎn)撥】該工業(yè)房地產(chǎn),2010年6月30日建成并投入使用,經(jīng)濟(jì)壽命年限為40年,評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年6月30日,已經(jīng)使用6年,尚可使用“40-6”年。
問(wèn)題4:計(jì)算建筑物評(píng)估值,委估資產(chǎn)評(píng)估值。
參考答案:
重置成本法下,房屋建筑物評(píng)估值
=單位面積重置成本×建筑面積×成新率
=3500×4650×80.8%
=13150200(元)
資產(chǎn)評(píng)估值=房屋建筑物評(píng)估值+土地使用權(quán)價(jià)格
=房屋建筑物評(píng)估值+土地使用權(quán)單價(jià)×土地面積
=13150200+1281.8845×2500
=16354911.25(元)
(注釋?zhuān)罕绢}最后一個(gè)小問(wèn),是使用了房地分估的思路,基本公式是“不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值=土地使用權(quán)價(jià)格+房屋建筑物價(jià)值”,現(xiàn)行教材已經(jīng)刪除了房地分估和房地合估的詳細(xì)講解,了解一下即可。)
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