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2020年資產(chǎn)評(píng)估師考試備考已經(jīng)全面開(kāi)啟了,你開(kāi)始了嗎?在備考的過(guò)程中是否對(duì)部分知識(shí)還不是很理解,是否不知所措?應(yīng)試指導(dǎo)你值得擁有!
為了讓各位考生更加了解書(shū)籍內(nèi)容,今天小編為大家?guī)?lái)了2020年《資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)》應(yīng)試指導(dǎo)免費(fèi)試讀內(nèi)容,趕快來(lái)看看吧!
【考點(diǎn)詳解】【經(jīng)典例題】
第一講:資產(chǎn)評(píng)估概述【考點(diǎn)詳解】
資產(chǎn)評(píng)估原則是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為和業(yè)務(wù)執(zhí)行的規(guī)則或標(biāo)準(zhǔn), 包括工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則兩個(gè)層面。
一、資產(chǎn)評(píng)估工作原則
獨(dú)立、 客觀、 公正。 這既是工作原則, 也是對(duì)評(píng)估主體的職業(yè)道德要求。
《資產(chǎn)評(píng)估法》第一章總則第四條: 評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員開(kāi)展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則, 遵循獨(dú)立、 客觀、 公正的原則。
《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》第二章基本遵循第四條: 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守法律、 行政法規(guī)的規(guī)定, 堅(jiān)持獨(dú)立、 客觀、 公正的原則。
二、資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則
資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則, 是指在開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則, 為資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中的專業(yè)判斷提供技術(shù)依據(jù)。
(一)供求原則
(1)供求原則是基于供求關(guān)系影響商品價(jià)格的原理。
(2)供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形成的作用: 假定其他條件不變, 商品的價(jià)格隨需求的增長(zhǎng)而上升, 隨供給的增加而下降。 盡管商品價(jià)格隨供求變化并不成固定比例變化, 但變化的方向具有規(guī)律性。
(3)第(2)條供求規(guī)律同樣適用于資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在判斷資產(chǎn)價(jià)值時(shí),應(yīng)充分考慮和依據(jù)供求原則: 均衡價(jià)格是需求和供給共同作用的結(jié)果, 在均衡價(jià)格中, 生產(chǎn)費(fèi)用和效用是影響價(jià)格的兩個(gè)均等因素, 因此資產(chǎn)評(píng)估既需要考慮資產(chǎn)的購(gòu)建成本, 又需要考慮資產(chǎn)的效用。
(二)最高最佳使用原則
最高最佳使用原則依據(jù)價(jià)值理論原理, 強(qiáng)調(diào)商品在交換時(shí), 應(yīng)以最佳用途及利用方式實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。
最高最佳用途的確定一般需要考慮以下幾個(gè)因素:
(1)確定該用途法律上是否許可, 必須考慮該項(xiàng)資產(chǎn)使用的法律限制。
(2)確定該用途技術(shù)上是否可能, 必須是市場(chǎng)參與者認(rèn)為合理的用途。
(3)確定該用途財(cái)務(wù)上是否可行, 必須考慮在法律上允許且技術(shù)上可能的情況下, 使用該
資產(chǎn)能否產(chǎn)生足夠的收益或現(xiàn)金流量, 從而在補(bǔ)償資產(chǎn)用于該用途所發(fā)生的成本后, 仍然能夠滿足市場(chǎng)參與者所要求的投資回報(bào)。
(三)替代原則
替代原則是指價(jià)格最低的同質(zhì)商品對(duì)其他同質(zhì)商品具有替代性, 即相同效能的資產(chǎn), 最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大。 正確運(yùn)用替代原則是資產(chǎn)評(píng)估公正性的重要保證。
作為理性的投資者: 當(dāng)面對(duì)具有相同效用的物品時(shí), 必定選擇價(jià)格較低的; 當(dāng)面對(duì)價(jià)格相同的物品時(shí), 必定選擇效用較大的。
在同一市場(chǎng)上: 如果具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品, 具有不同的交換價(jià)值或價(jià)格, 買方會(huì)選擇價(jià)格較低的。 賣方, 如果可以將商品賣到更高的價(jià)格水平上, 他會(huì)在較高的價(jià)位上出售商品。
(四)預(yù)期收益原則
預(yù)期收益原則是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員判斷資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基本的依據(jù)。
資產(chǎn)具有價(jià)值是由于它能夠?yàn)槠鋼碛姓呋蚩刂普邘?lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。 因此, 在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中, 資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)基于其對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期加以決定, 而不是考慮過(guò)去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格。
(五)貢獻(xiàn)原則
(1)根據(jù)邊際收益原理, 各生產(chǎn)要素價(jià)值的大小可依據(jù)其對(duì)總收益的貢獻(xiàn)來(lái)衡量。 貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)某一構(gòu)成部分的價(jià)值, 取決于它對(duì)所在資產(chǎn)組合或完整資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn), 或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值的影響程度來(lái)確定。
(2)貢獻(xiàn)原則主要適用于:
①確定構(gòu)成整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn);
②當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該要素資產(chǎn)將蒙受的損失。
(3)貢獻(xiàn)原則是預(yù)期收益原則在某種情況下的具體應(yīng)用。
(六)評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則
(1)必須評(píng)估基準(zhǔn)日的原因: 資產(chǎn)評(píng)估具有動(dòng)態(tài)性特點(diǎn), 資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間因素的變化而變化。
(2)評(píng)估基準(zhǔn)日: 為了使資產(chǎn)評(píng)估得以操作, 同時(shí)又能保證資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論可以被市場(chǎng)檢驗(yàn), 在資產(chǎn)評(píng)估時(shí), 必須假定市場(chǎng)條件固定在某一時(shí)點(diǎn), 這一時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日。 它為資產(chǎn)評(píng)估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。
(3)評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則是對(duì)交易假設(shè)和公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)的一個(gè)反映。 評(píng)估基準(zhǔn)日為“特定的時(shí)間點(diǎn)”, 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的價(jià)值意見(jiàn)為該時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值意見(jiàn), 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是該時(shí)間點(diǎn)適用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
(七)外在性原則
(1)外在性原則是指, “外在性”會(huì)對(duì)相關(guān)權(quán)利主體帶來(lái)自身因素之外的額外收益或損失,從而影響資產(chǎn)的價(jià)值, 并對(duì)資產(chǎn)的交易價(jià)格產(chǎn)生直接的影響。
(2)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)充分關(guān)注“外在性”給被評(píng)估資產(chǎn)帶來(lái)的損失或收益以及這種損失或收益對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。
如, 在對(duì)房屋建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí), 房屋周邊開(kāi)發(fā)的程度、 環(huán)境狀況等因素與房屋本身的所有權(quán)無(wú)關(guān), 但對(duì)房屋價(jià)格有重要影響, 這一影響有時(shí)甚至不亞于房屋本身的造價(jià)。 環(huán)境因素對(duì)房屋建筑物評(píng)估價(jià)值的影響實(shí)際上就是“外在性”對(duì)房屋建筑物價(jià)值影響的體現(xiàn)。
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