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?折現率是指將未來有限期預期收益折算成現值的比率。資本化率通常是指將未來無限期預期收益折算成現值的比率。 區(qū)別在于未來有限期還是無限期。 折現率不是利率，也不是貼現率。折現率、貼現率的確定通常和當時的利率水平是有緊密聯系的。 之所以說折現率不是利率，是因為：①利率是資金的報酬，折現率是管理的報酬。利率只表示資產（資金）本身的獲利能力，而與使用條件、占用者和使用途徑沒有直接聯系，折現率則與資產以及所有者使用效果相關。②如果將折現率等同于利率，則將問題過于簡單化、片面化了。 之所以說折現率不是貼現率，是因為： ①兩者計算過程有所不同。折現率是外加率，是到期后支付利息的比率；而貼現率是內扣率，是預先扣除貼現息后的比率。 ② 貼現率主要用于票據承兌貼現之中；而折現率則廣泛應用于企業(yè)財務管理的各個方面，如籌資決策、投資決策及收益分配等。 要搞清楚折現率的，就必須先從折現開始分析。折現作為一個時間優(yōu)先的概念，認為收益或利益低于同樣的收益或利益，并且隨著收益時間向將來的推遲的程度而有系統(tǒng)地降低價值。同時，折現作為一個算術過程，是把一個特定比率應用于一個預期的現金流，從而得出當前的價值。從企業(yè)估價的角度來講，折現率是企業(yè)各類收益索償權持有人要求報酬率的加權平均數，也就是加權平均資本成本；從折現率本身來說，它是一種特定條件下的收益率，說明資產取得該項收益的收益率水平。投資者對投資收益的期望、對投資風險的態(tài)度，都將綜合地反映在折現率的確定上。同樣的，現金流量會由于折現率的高低不同而使其內在價值出現巨大差異。 資本化率又稱還原化率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。后者是把貨幣存入銀行產生利息的能力即利息率，前者則是把資本投入到不動產所帶來的收益率，兩者不能等同。資本化率也不同于其它行業(yè)的收益率，因為它們反映的是不同投資領域的獲利能力。否則，投資不就變得太單一、太簡單了嗎？大家都把錢存入銀行生息既省心又安全。從理論上講，雖然市場競爭者把各行業(yè)的年平均利潤率趨于一致，但實際并非這么簡單，新技術的應用、不同的投資組合、不同的投資領域和投資環(huán)境都會產生新的超額利潤，因此，不應把資本化率與其它利率（收益率）混同，雖然它們在量上有時可能相等或相近。