房地產業(yè)稅負只減不增政策指引

廣東省國稅局介紹，房地產業(yè)是原營業(yè)稅下稅收貢獻大的行業(yè)，全面推開營改增試點后，國家通過一系列的特殊政策和過渡政策，確保房地產業(yè)實現稅負只減不增。

這些特殊政策和過渡政策如下：

其一，扣除土地成本。

政策設計：房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目，可扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。

解析：營改增試點給予房地產業(yè)的大紅利就在于可扣除土地價款。對北上廣深等一線城市的房地產開發(fā)企業(yè)來說，其土地成本占比大多達到30%-50%，扣除土地成本大限度解決了因土地成本較高導致稅負可能上升的憂慮。

其二，預收款按3%預繳。

政策設計：根據營改增試點政策，房地產開發(fā)企業(yè)采用預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按3%的預征率預繳增值稅，在房地產項目完成產權轉移后，計算應納稅額并抵減已預繳稅款。而原營業(yè)稅下，房地產開發(fā)企業(yè)收到預收款即確認納稅義務并按5%稅率繳納營業(yè)稅。

解析：營改增試點后，房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段需繳納稅款減少約40%，將節(jié)省大量的資金成本。

其三，老項目可選擇簡易計稅方法。

政策設計：考慮到房地產項目一般時間跨度較長，營改增試點前發(fā)生的成本已無法作為進項稅額抵扣，營改增試點過渡政策允許老項目選擇簡易計稅方法按照5%征收率計稅，與原營業(yè)稅稅率5%相比，稅負水平基本保持穩(wěn)定，有利于更好地實現營改增試點平穩(wěn)過渡。

舉例：某房地產開發(fā)企業(yè)自2015年1月起開工建設某住宅項目，2016年6月1日起對外預售。該項目可按房地產老項目選擇簡易計稅方法計稅，其征收率為5%，考慮換算不含稅銷售的因素，其實際稅負僅為4.76%，相比原營業(yè)稅稅率5%還略有下降。

其四，按項目選擇計稅方法。

政策設計：房地產開發(fā)企業(yè)可按照不同項目選擇適用不同計稅方法計稅。

解析：比如對于分期開發(fā)的房地產住宅項目，對于營改增試點前已開工的老項目，房地產開發(fā)企業(yè)可選擇簡易計稅方法計稅，維持稅負水平穩(wěn)定過渡;對于營改增試點后才開工的新項目，由于可以取得可抵扣的進項稅額，房地產開發(fā)企業(yè)應按照一般計稅方法計稅。值得說明的是，一旦選定計稅方式，之后的36個月期間不得更改。

其五，出租老不動產過渡政策。

政策設計：出租老不動產，納稅人可以選擇簡易計稅方法按5%征收率計稅。

解析：營改增試點對出租老不動產安排了這一過渡政策。對于納稅人于2016年4月30日前取得的老不動產，因取得不動產時未能抵扣進項稅額，根據過渡政策規(guī)定，只要不動產權屬保持不變可一直選擇簡易計稅方法計稅，在較長時期內保持稅負水平只減不增。

其六，取得不動產分2年抵扣進項稅額。

政策設計：營改增試點將不動產納入了增值稅抵扣范圍，2016年5月1日后取得的不動產或不動產在建工程的進項稅額分2年進行抵扣，一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

解析：將不動產納入進項抵扣范圍是我國增值稅改革的重大突破，無論是可抵扣的不動產范圍還是不動產抵扣的年限，都突出了有利于納稅人的原則，是實施全面減負的一項有力舉措。新增不動產進項抵扣對房地產業(yè)意義重大，短期來看，增加進項抵扣有助于減輕稅負水平，降低企業(yè)成本，尤其為處于轉型期的房地產開發(fā)企業(yè)贏得“緩沖期&rdquo1473長遠來看，將刺激不動產的消費需求，有助于房地產開發(fā)企業(yè)實現“去庫存”的目標，有益于整個行業(yè)的良性、健康發(fā)展。

其七，選擇甲供工程模式。

政策設計：為甲供工程提供的建筑服務可以選擇適用簡易計稅方法計稅，且甲供材不納入建筑服務計稅依據。

解析：營改增試點對建筑服務安排了這一過渡政策，房地產開發(fā)企業(yè)可獲益于過渡政策，通過采用甲供工程模式，自行采購設備、材料和動力，便可抵扣17%的進項稅額，相比于原營業(yè)稅下將設備、材料和動力計入建筑服務銷售額來實現成本計算，可獲得更多的進項稅額抵扣，有利于實現稅負持續(xù)下降。

其八，二手房交易稅費只減不增。

政策設計：營改增試點延續(xù)了原營業(yè)稅二手房交易優(yōu)惠政策，個人出售購買2年以上(含2年)的住房繼續(xù)享受免稅政策，北上廣深四地的個人出售非普通住房雖不直接適用免稅條件，但也可以將購買住房價款從銷售收入中扣除，按差額繳納增值稅。

解析：在延續(xù)營業(yè)稅下二手房交易免稅政策的基礎上，考慮增值稅作為價外稅的因素，二手房交易的稅負不會增加。以交易價格為100萬的房產為例，營改增試點前需繳納營業(yè)稅100×5%=5萬元;營改增試點后需繳納增值稅100÷(1+5%)×5%=4.76萬元，少交稅款2400元。營改增試點后，二手房交易的增值稅仍然由地稅機關征收，維持辦稅資料不變、辦稅流程不變、辦稅場所不變，但稅負略有下降。