地下車位土地增值稅處理總結(jié)表

　　正保會計(jì)網(wǎng)校稅務(wù)網(wǎng)校小編為大家搜集權(quán)威專家李利威老師“地下車位土地增值稅處理總結(jié)表”，為大家做實(shí)務(wù)操作中解惑之用。

　　地下車位

　　1、北京的規(guī)定（京地稅地[2003]73號）

　　2、黑龍江的規(guī)定（黑地稅函〔2010〕33號）

　　2、南京的規(guī)定（南京市地方稅務(wù)局土地增值稅征管和政策問題解答）

　　3、遼寧的規(guī)定（遼地稅函[2009]188號）

　　4、黃山的規(guī)定（黃山市地方稅務(wù)局土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問題釋義）

　　5、青島的規(guī)定（青地稅函[2009]47號）

　　6、湖北的規(guī)定（鄂地稅發(fā)[2008]207號）（鄂地稅發(fā)[2008]211號）

　　7、河南的規(guī)定（豫地稅函〔2010〕202號）

　　8、寧波的規(guī)定（甬地稅二[2010]106號）（甬地稅二[2010]106號）

　　9、江蘇的規(guī)定（蘇地稅規(guī)[2012]1號）

　　10、常州的規(guī)定（常地稅一便函〔2013〕2號）

　　11、天津的規(guī)定（津地稅地[2011]24號）

　　12、西安的規(guī)定（西地稅發(fā)[2010]235號）

　　13、安徽的規(guī)定（安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號）

　　14、新疆的規(guī)定（新地稅函〔2010〕192號）

　　15、浙江的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的解答）

　　16、大連的規(guī)定（大地稅函[2008]188號）

　　17、常州的規(guī)定（常地稅一便函〔2012〕5號）（常地稅一便函〔2013〕2號）（常州市地稅局法規(guī)處土地增值稅清算政策解讀）

　　18、河南的規(guī)定（豫地稅發(fā)[2005]第16號）

　　1、北京的規(guī)定（京地稅地[2003]73號）

　　五、關(guān)于對有些房地產(chǎn)項(xiàng)目以租賃形式取得收入，是否作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入問題。

　　根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　出租房地產(chǎn)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，不屬于土地增值稅征稅范圍。

　　京地稅地[2003]73號：北京市地稅局《關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知》發(fā)文時間： 2003-2-9

　　2、黑龍江的規(guī)定（黑地稅函〔2010〕33號）

　　四、關(guān)于停車位收入征收土地增值稅問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租停車位，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不應(yīng)征收土地增值稅；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。

　　黑地稅函〔2010〕33號：黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知  頒布時間：2010-5-19 2、南京的規(guī)定（南京市地方稅務(wù)局土地增值稅征管和政策問題解答）

　　7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把作為公共配套的地下室，賣給業(yè)主當(dāng)車位，但沒有產(chǎn)權(quán)，有的開的是銷售不動產(chǎn)，有的開的是租賃業(yè)發(fā)票，是不是不計(jì)入銷售收入？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公共配套的地下室建筑面積已分?jǐn)偟剿陧?xiàng)目的業(yè)主所購房屋的建筑面積中，在轉(zhuǎn)讓時，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何處理，都應(yīng)當(dāng)作為轉(zhuǎn)讓收入一并計(jì)算土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公共配套的地下室成本如單獨(dú)核算，其建筑面積沒有分?jǐn)傔M(jìn)所在項(xiàng)目的業(yè)主所購房屋中，在轉(zhuǎn)讓時業(yè)主無法取得產(chǎn)權(quán)的，是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，應(yīng)視具體情況處理。

　　南京市地方稅務(wù)局土地增值稅征和政策問題解答  發(fā)布日期：2010-05-28

　　3、遼寧的規(guī)定（遼地稅函[2009]188號）

　　一、關(guān)于出租地下停車位問題對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位、一次性收取的租金相當(dāng)于停車位銷售價值的，視同銷售，征收土地增值稅。

　　遼地稅函[2009]188號：遼寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知   發(fā)文日期：2009-08-11

　　五、關(guān)于地下停車位等取得收入和清算扣除問題轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，計(jì)入土地增值稅收入，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許其成本費(fèi)用按照對應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。

　　無產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無產(chǎn)權(quán)的建筑物等比照執(zhí)行。

　　《遼寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<</SPAN>土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（遼地稅函[2009]188號）第一條停止執(zhí)行。

　　遼地稅函[2012]92號：遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知  發(fā)文日期： 2012.4.10

　　4、黃山的規(guī)定（黃山市地方稅務(wù)局土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問題釋義）

　　十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？

　　根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售的開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。

　　利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　黃山市地方稅務(wù)局土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問題釋義

　　5、青島的規(guī)定（青地稅函[2009]47號）

　　十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？

　　答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。

　　利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　青地稅函[2009]47號：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知  發(fā)文時間：2009-4-17

　　一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“開發(fā)企業(yè)”）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入確認(rèn)時間按照國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其收入確認(rèn)時間是指：（一）所銷售的房地產(chǎn)，已收訖全部價款或者取得索取全部價款的憑據(jù)；（二）對視同銷售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；（三）國家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。

　　開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無論其是否與受讓方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證書轉(zhuǎn)移或變更登記手續(xù)，只要有合同、收據(jù)、發(fā)票、判決書、裁定書等證據(jù)，其轉(zhuǎn)讓行為實(shí)質(zhì)發(fā)生、取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并且受讓方享有占有、使用、收益或處分該房地產(chǎn)的權(quán)利，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)視其為所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

　　青地稅函[2013]44號：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引》的通知  發(fā)文日期：2013.3.25

　　二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓車位、車庫等配套設(shè)施取得的收入根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法[1995]6號）第四條的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡稱“開發(fā)項(xiàng)目”）中的車位、車庫等配套設(shè)施銷售給業(yè)主取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其當(dāng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。

　　開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開發(fā)企業(yè)出售上述車位、車庫、儲藏室取得的收入，可分別按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例進(jìn)行分割后，對應(yīng)計(jì)入普通住宅和非普通住宅的轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。

　　可售建筑面積，是指開發(fā)企業(yè)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記可供銷售的商品房的建筑面積。

　　青地稅函[2013]44號：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引》的通知  發(fā)文日期：2013.3.25

　　6、湖北的規(guī)定（鄂地稅發(fā)[2008]207號）（鄂地稅發(fā)[2008]211號）

　　第十七條 對公共配套設(shè)施費(fèi)扣除范圍的確定。對清算項(xiàng)目中必須建造的，但不能轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出，如居委會（或社區(qū)）和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所等公共設(shè)施，由于各項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)偂苍O(shè)施的扣除，在進(jìn)行土地增值稅清算時，按以下原則處理：……

　?。ㄋ模τ谕＼噲觯ㄜ噹欤?，僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用；……

　　鄂地稅發(fā)[2008]207號：湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知  發(fā)文日期：2008-09-12

　　七、關(guān)于地下人防設(shè)施清算處理問題對于房地產(chǎn)公司在開發(fā)產(chǎn)品中按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，其成本、費(fèi)用可以扣除。對加以利用的地下人防設(shè)施，在扣除成本、費(fèi)用的同時，對其取得的收入也應(yīng)納入核算增值額。

　　鄂地稅發(fā)[2008]211號：湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知  發(fā)文日期：2008-09-28

　　7、河南的規(guī)定（豫地稅函〔2010〕202號）

　　五、關(guān)于地下室、車庫的歸屬問題。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在征收土地增值稅時，為了簡化計(jì)算，銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨(dú)購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。

　　豫地稅函〔2010〕202號：河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知發(fā)文日期：2010年6月24日

　　8、寧波的規(guī)定（甬地稅二[2010]106號）（甬地稅二[2010]106號）

　　九、車位、車庫、車棚成本的核算問題車位、車庫、車棚成本的核算，暫按照以下原則處理：1、對有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等，其核算按照本文第七條清算類型第三類計(jì)算；2、對沒有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫、車棚等，其核算跟隨主體建筑走，但不并入房屋面積。

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　　七、清算時房地產(chǎn)類型的分類計(jì)算問題對房地產(chǎn)清算項(xiàng)目暫按以下四種房地產(chǎn)類型分別計(jì)算增值額和增值率：第一類：普通住宅。

　　第二類：除低層住宅、普通住宅外的其它住宅。

　　第三類：除單體別墅外的低層住宅、辦公用房、商業(yè)用房、車庫、車位等。

　　第四類：單體別墅。

　　注：1、“普通住宅”的認(rèn)定：市區(qū)按照甬政辦發(fā)[2005]104號文公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，其它各地按照當(dāng)?shù)卣嫉臉?biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

　　2、低層住宅指按照國家建設(shè)部建標(biāo)[1999]76號規(guī)定，有天有地、一般為一層至三層的住宅（但不限于三層）。

　　甬地稅二[2010]106號：寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補(bǔ)充通知  發(fā)文時間： 2010-6-4

　　八、地下車位共用面積的分?jǐn)倖栴}為便于掌握和計(jì)算，地下車位共用面積應(yīng)與其它共用面積一起合并分?jǐn)偟秸麄€清算項(xiàng)目的可售面積中。

　　甬地稅二[2010]106號：寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補(bǔ)充通知  發(fā)文時間： 2010-6-4

　　9、江蘇的規(guī)定（蘇地稅規(guī)[2012]1號）

　?。ǘ┕才涮自O(shè)施成本費(fèi)用的扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除。

　?。ń庾x：人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)無償移交給全體業(yè)主的證明材料，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)刂饕襟w上的移交公告。）

　　蘇地稅規(guī)[2012]1號：江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告  發(fā)文日期：2012年8月20日

　　二、車庫（位）

　　1、問：車庫（位）在計(jì)算土地增值稅時如何確認(rèn)收入和成本、費(fèi)用？

　　答：就我們目前了解的情況，車庫（位）存在三種情形：一是，利用地下人防設(shè)施作為車庫（位）的，產(chǎn)權(quán)是不明確的，因不涉及轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征收范圍，不確認(rèn)相關(guān)收入，也不能扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。地下人防設(shè)施的面積以人防部門實(shí)地標(biāo)注的面積為準(zhǔn)，相關(guān)的成本、費(fèi)用可參照人防定額站確定的標(biāo)準(zhǔn)。同時，因無法建造地下人防而繳納的易地建設(shè)費(fèi)在計(jì)算土地增值稅時也不能予以扣除。

　?。ɡ碛扇缦拢旱谝?，按照人防法的規(guī)定，新建房必須按規(guī)定配建地下人防設(shè)施，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。這是房開企業(yè)的法定義務(wù)；第二，發(fā)改委對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)批文中不包括地下人防設(shè)施的內(nèi)容，建造地下人防的面積及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)等另有立項(xiàng)批文予以明確；第三，單建的人防工程不征收土地增值稅，配建的地下人防同樣不屬于土地增值稅的征收范圍。目前，各地對地下人防的成本、費(fèi)用都是予以扣除的，而對房開企業(yè)以長期租賃形式取得的收益是否確認(rèn)收入存在不同的看法，現(xiàn)全省統(tǒng)一將人防拿出來可能需要一定的緩沖期，請各地做好解釋工作，盡快實(shí)現(xiàn)。）

　　二是，作為公共配套設(shè)施使用的車庫（位），按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房價中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。若房開企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

　　三是，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車庫（位），包括地上單獨(dú)建造的車庫和部分地下車庫（位）。清算時，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

　　江蘇省土地增值稅政策口徑解答（三）

　　3、問：地下人防的成本確認(rèn)，外?。ㄊ校┦窃趺床僮鞯模?/p>

　　答：上期口徑解答明確全省統(tǒng)一對利用地下人防設(shè)施作為車庫（位）的，不確認(rèn)相關(guān)收入，也不能扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。同時明確不能扣除易地建設(shè)費(fèi)。為慎重起見，日前請示了總局，得到的答復(fù)是對無法按規(guī)定將建成的人防設(shè)施移交給人防部門的，不能扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。經(jīng)了解，北京市統(tǒng)一明確了建成后地下人防設(shè)施的移交規(guī)定，房開企業(yè)按規(guī)定移交的予以扣除相關(guān)成本，不移交的不扣除。廣東、山東兩省對此暫未作出明確規(guī)定。

　　就目前了解的情況，我省尚無統(tǒng)一的人防移交規(guī)定，現(xiàn)對利用地下人防設(shè)施作為車庫（位）的規(guī)定，暫作如下規(guī)定：一是允許扣除易地建設(shè)費(fèi)。二是對已有相關(guān)移交規(guī)定的地級市，若房開企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門的，按照國稅發(fā)[2006]187號的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用；無相關(guān)移交規(guī)定的地級市，因地下人防設(shè)施始終由房開企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓，也不符合第四條第三條無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營業(yè)性社會公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。

　　江蘇省土地增值稅政策口徑解答（四）

　　10、常州的規(guī)定（常地稅一便函〔2013〕2號）

　　4、無產(chǎn)權(quán)車庫（車位）清算后銷售確認(rèn)問題房產(chǎn)企業(yè)通過與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)車庫（車位）永久使用權(quán)、無固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，一次性收取固定年限使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。除原已開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計(jì)入清算后繼續(xù)銷售收入，也不計(jì)入銷售面積扣除成本費(fèi)用。

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　　常地稅一便函〔2013〕2號：常州市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征稅問題的處理意見（二）頒布日期：2013年08月12日

　　11、天津的規(guī)定（津地稅地[2011]24號）

　　四、關(guān)于地下車庫收入與成本歸集的問題實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下車庫，可視其具體情況按以下方法確定：（一）有產(chǎn)權(quán)且對外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除。

　　（二）轉(zhuǎn)讓車庫使用權(quán)年限與所購房屋一致的，或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，可視同銷售，應(yīng)歸集相應(yīng)的收入和成本。

　　以上情況之外的其它形式，產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。

　　津地稅地[2011]24號：天津市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干問題的通知發(fā)文日期：2011年9月14日

　　12、西安的規(guī)定（西地稅發(fā)[2010]235號）

　　十七、車位、車庫、車棚成本的核算問題車位、車庫、車棚成本的核算，暫按照以下原則處理：1、對有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等，其核算作為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)同其他不動產(chǎn)一樣計(jì)算土地增值稅；2、對沒有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫、車棚等，其取得的使用權(quán)租金收入不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，其分?jǐn)偟某杀?、費(fèi)用、稅金等不允許作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除。

　　西地稅發(fā)[2010]235號：關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知 發(fā)文日期：2010-11-11

　　13、安徽的規(guī)定（安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號）

　　八、納稅人在銷售房地產(chǎn)的同時向買受方附贈地下車庫（車位），凡在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈的，該地下車庫（車位）相關(guān)的成本、費(fèi)用等在計(jì)征土地增值稅時允許按規(guī)定計(jì)算扣除。

　　安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號：關(guān)于若干稅收政策問題的公告 發(fā)文日期：2012-11-22

　　14、新疆的規(guī)定（新地稅函〔2010〕192號）

　　你局《關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的請示》（石地稅發(fā)〔2010〕41號）收悉。經(jīng)研究并請示國家稅務(wù)總局，現(xiàn)答復(fù)如下：地下人防設(shè)施、地下建筑等，屬于地上建筑物的范疇，因此，對其銷售轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

　　新地稅函〔2010〕192號：新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施地下建筑征收土地增值稅問題的批復(fù) 發(fā)文日期：2010年5月25日

　　15、浙江的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的解答）

　　問題一：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的車庫（車位）是否征收土地增值稅？

　　答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

　　因此對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中配套的車庫（車位），如轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或提供車庫（車位）長期使用權(quán)且使用年限和房地產(chǎn)的使用年限相同的，其取得的收入應(yīng)并計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)算征收土地增值稅。

　　浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的解答發(fā)文日期：2011年

　　16、大連的規(guī)定（大地稅函[2008]188號）

　　土地增值稅扣除項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，是指根據(jù)政府或政府相關(guān)部門的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須建造且無償轉(zhuǎn)讓給相關(guān)單位或業(yè)主使用的、非營利性的公共事業(yè)設(shè)施。非營利性的公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)管理用房、人防設(shè)施、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所、無償供全體業(yè)主使用的車位、車庫、會所等房產(chǎn)。

　　納稅人開發(fā)的，無償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計(jì)入公共配套設(shè)施；如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計(jì)入公共配套設(shè)施，且在對整個項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀?、各?xiàng)開發(fā)成本、費(fèi)用、稅金等，不得在清算時扣除。

　　大地稅函[2008]188號：遼寧省大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知  發(fā)文日期：2008-10-27

　　17、常州的規(guī)定（常地稅一便函〔2012〕5號）（常地稅一便函〔2013〕2號）（常州市地稅局法規(guī)處土地增值稅清算政策解讀）

　　1、關(guān)于土地增值稅清算時不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)的處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目中建造的不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)，在計(jì)算土地增值稅時按以下原則處理：（1）建成后無償移交全體業(yè)主的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)、但不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的，不屬于土地增值稅征稅范圍，其收入不計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入，其相關(guān)成本、費(fèi)用也不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

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　　5、在計(jì)算土地增值稅時，地下建筑物成本如何處理？

　　地下建筑可作為物業(yè)管理用房、儲藏室和車庫等用途，從計(jì)算土地增值稅的角度，地下建筑物可劃分為四類：一類是未經(jīng)許可建設(shè)的地下建筑，二類是作為公共配套設(shè)施（包括可扣除的人防設(shè)施）的地下建筑，三類是可售地下建筑，四類是許可建設(shè)但不屬于公共配套設(shè)施且無法辦理產(chǎn)權(quán)證（銷售、預(yù)售許可證）的地下建筑。

　　對未經(jīng)許可建設(shè)地下建筑，在計(jì)算土地增值稅時，不作為扣除項(xiàng)目金額。

　　對作為公共配套設(shè)施（包括可扣除的人防設(shè)施）的地下建筑，按規(guī)定予以扣除。

　　對可售地下建筑面積， 按照已售面積配比扣除。

　　對于許可建設(shè)但不屬于公共配套設(shè)施且無法辦理產(chǎn)權(quán)證（銷售、預(yù)售許可證）的地下建筑，房產(chǎn)企業(yè)一般通過與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)、無固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，一次性收取固定年限使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅，因此其收入不屬于土地增值稅征收范圍，相應(yīng)的成本也不予扣除。

　　計(jì)算其成本時，分兩步確認(rèn)地下建筑成本：第一步計(jì)算各類型地下建筑物成本，考慮到我市地下人防、地下車庫均可以辦理國有土地使用權(quán)證書，因此在計(jì)算土地增值稅時，應(yīng)按照占地面積法或者總建筑面積法分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也按照土地成本的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算。對于其他房地產(chǎn)開發(fā)成本，如果納稅人在會計(jì)核算時，能夠直接準(zhǔn)確歸集的，按照直接歸集的成本確定；對于未能直接歸集開發(fā)成本的，則應(yīng)當(dāng)按照地下建筑物面積占該項(xiàng)目總建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)成本。

　　第二步加上應(yīng)分?jǐn)偟目煽鄢才涮自O(shè)施成本，按照各地下建筑物面積占該項(xiàng)目剔除可扣除公共配套設(shè)施面積后的總建筑面積比例計(jì)算各類型地下建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施費(fèi)。

　　常地稅一便函〔2012〕5號：關(guān)于土地增值稅若干征稅問題的處理意見發(fā)文日期：2012-10-1

　　八、公共配套設(shè)施費(fèi)1、人防工程問題常政發(fā)〔2007〕136號規(guī)定“新建民用建筑依法按規(guī)定比例修建的防空地下室（以下統(tǒng)稱依法配建的人防工程）的所有權(quán)屬于國家。履行人防法定義務(wù)以外建設(shè)的具有防空功能的地下民用建筑（達(dá)到人防工程戰(zhàn)術(shù)技術(shù)要求的最低標(biāo)準(zhǔn)）的所有權(quán)屬于投資者。”“國家投資建設(shè)的人防工程和依法配建的人防工程，由人防主管部門負(fù)責(zé)申辦房地產(chǎn)登記；履行人防法定義務(wù)以外由社會投資者出資建設(shè)的具有防空功能的地下民用建筑，無論是單建式還是結(jié)建式，由投資者負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記。”房地產(chǎn)企業(yè)依法配建的人防工程移交人防主管部門的，其成本費(fèi)用可以扣除。經(jīng)咨詢民防局，依法配建的人防工程應(yīng)具備以下資料：（1）人防工程建設(shè)許可文件；（2）標(biāo)注人防面積的地下室總平圖；（3）人防工程的測繪報(bào)告；（4）竣工驗(yàn)收證明書；（5）人防工程交接登記表。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)后取得依法配建人防工程所有權(quán)的，在有償轉(zhuǎn)讓計(jì)算收入時扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

　　常地稅一便函〔2013〕2號：常州市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征稅問題的處理意見（二）頒布日期：2013年08月12日

　　6、問：車庫（位）在計(jì)算土地增值稅時如何確認(rèn)收入和成本、費(fèi)用？

　　答：就我們目前了解的情況，車庫（位）存在三種情形：一是，利用地下人防設(shè)施作為車庫（位）的，經(jīng)省局請示總局答復(fù)如下，對無法按規(guī)定將建成的人防設(shè)施移交給人防部門的，不能扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。因此，省局對我省利用地下人防設(shè)施作為車庫（位）暫作如下規(guī)定：對已有相關(guān)移交規(guī)定的地級市，若房開企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門的，按照國稅發(fā)[2006]187號的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用；無相關(guān)移交規(guī)定的地級市，因地下人防設(shè)施始終由房開企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓，也不符合第四條第三條無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營業(yè)性社會公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。

　　二是，作為公共配套設(shè)施使用的車庫（位），按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房價中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。若房開企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

　　三是，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車庫（位），包括地上單獨(dú)建造的車庫和部分地下車庫（位）。清算時，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

　　常州市地稅局法規(guī)處土地增值稅清算政策解讀  發(fā)文日期：：2010-10-28

　　18、河南的規(guī)定（豫地稅發(fā)[2005]第16號）

　　第四條 銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。

　　不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。

　　銷售不動產(chǎn)包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

　　銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物視同銷售建筑物。

　　豫地稅發(fā)[2005]第16號：河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《河南省地方稅務(wù)局銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法》的通知  頒布時間：2005-2-26