房企“營(yíng)改增”發(fā)票那些事兒

內(nèi)容摘要：房企納稅人需結(jié)合自身的實(shí)際，制訂適合的《增值稅發(fā)票管理規(guī)定》，嚴(yán)格按照規(guī)定業(yè)務(wù)處理，有效防范發(fā)票管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

原營(yíng)業(yè)稅稅制下，營(yíng)業(yè)稅發(fā)票僅作為購(gòu)入方相關(guān)資產(chǎn)或費(fèi)用的確認(rèn)依據(jù)，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發(fā)票的管理尤為重要。增值稅發(fā)票的開(kāi)具、抵扣、扣除是個(gè)技術(shù)含量較高的活。由于一方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，會(huì)涉及到下游企業(yè)的抵扣，增值稅形成整個(gè)行業(yè)完整的閉環(huán)鏈條，因此銷項(xiàng)發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、開(kāi)具、保管、作廢，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的取得、認(rèn)證、抵扣等都顯得尤為重要。房企“營(yíng)改增”后，應(yīng)更加重視發(fā)票的管理，以便相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，減少企業(yè)的應(yīng)納稅額。房企納稅人需要結(jié)合自身的實(shí)際，制訂適合自身的《增值稅發(fā)票管理規(guī)定》，嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行業(yè)務(wù)處理，有效防范發(fā)票管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)。那么，房企“營(yíng)改增”應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些發(fā)票事項(xiàng)呢？

一：增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證

增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。試點(diǎn)納稅人按照規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

二：扣除項(xiàng)目合法有效憑證

“營(yíng)改增”差額征稅，是指“營(yíng)改增”納稅人以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付給規(guī)定范圍納稅人的規(guī)定項(xiàng)目?jī)r(jià)款后的不含稅余額為銷售額進(jìn)行征稅的方法。納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。（三）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證。比如，《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定：納稅人從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除支付的分包款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。

支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。

繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。

融資性售后回租服務(wù)中向承租方收取的有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款本金，以承租方開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證。

扣除政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，以省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

三：扣除土地價(jià)款必須取得行政事業(yè)性收據(jù)

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，并應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)?？鄢南蛘Ц兜耐恋貎r(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從二級(jí)土地市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)，憑取得的專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

四：銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)票開(kāi)具

一般納稅人

一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。

一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。購(gòu)買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。

小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

小規(guī)模納稅人向其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

發(fā)票開(kāi)具注意事項(xiàng)

購(gòu)買方信息：名稱、地址電話，需填寫齊全。（專用發(fā)票還需填購(gòu)買方納稅識(shí)別號(hào)、開(kāi)戶行及賬號(hào)）

商品信息：“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼，規(guī)格型號(hào)欄“空”、“單位”欄填寫“平方米”，數(shù)量、單價(jià)、金額、稅率、稅額。備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

銷貨方信息：納稅人名稱、納稅人識(shí)別號(hào)、地址電話、開(kāi)戶行及賬號(hào)。增值稅納稅人購(gòu)買貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，索取增值稅專用發(fā)票時(shí)，須向銷售方提供購(gòu)買方名稱、納稅人識(shí)別號(hào)、地址電話、開(kāi)戶行及賬號(hào)信息。個(gè)人消費(fèi)者購(gòu)買貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，索取增值稅普通發(fā)票時(shí)，不需要向銷售方提供納稅人識(shí)別號(hào)、地址電話、開(kāi)戶行及賬號(hào)信息，也不需要提供相關(guān)證件或其他證明材料。

備注欄：屬差額征稅的備注欄自動(dòng)打印“差額征稅”字樣，填寫不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。收款人、復(fù)核、開(kāi)票人需填寫齊全。

五：開(kāi)具增值稅專用發(fā)票不可任性

不具備增值稅一般納稅人資格，是不得領(lǐng)購(gòu)和開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的。同時(shí)，獲得一般納稅人資格的，使用增值稅專用發(fā)票應(yīng)有章可循，并非皆可開(kāi)具。房企一般納稅人下列十種情形不得開(kāi)具專用發(fā)票：達(dá)到增值稅一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)，不申請(qǐng)辦理認(rèn)定手續(xù)；會(huì)計(jì)核算不健全，不能準(zhǔn)確提供增值稅稅務(wù)資料；有稅收違法行為，拒不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)處理；有稅收違法行為，責(zé)令限期改正而仍未改正；向消費(fèi)者個(gè)人銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目；適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅服務(wù)；銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)適用免稅規(guī)定；零稅率應(yīng)稅服務(wù)；銷售免稅貨物；按簡(jiǎn)易辦法征收增值稅應(yīng)稅行為。

六：取得預(yù)售款的發(fā)票開(kāi)具

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，可以向購(gòu)房者開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，在開(kāi)具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開(kāi)票，金額為實(shí)際收到的預(yù)收款。在發(fā)票備注欄上列明合同約定面積、價(jià)格、房屋全價(jià)，同時(shí)注明“預(yù)收款，不作為產(chǎn)權(quán)交易憑據(jù)”。在開(kāi)具發(fā)票次月申報(bào)期內(nèi)，通過(guò)《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。預(yù)收款所開(kāi)發(fā)票金額不在申報(bào)表附表（一）中反映。在交房時(shí)，按所售不動(dòng)產(chǎn)全款開(kāi)具增值稅發(fā)票，按規(guī)定申報(bào)納稅。

七：違規(guī)專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣

對(duì)房企一般納稅人來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”大的難點(diǎn)在予進(jìn)項(xiàng)稅抵扣項(xiàng)目受限，沒(méi)有取得增值稅專用發(fā)票不允許抵扣，即使取得了增值稅專用發(fā)票也不能一概而論，皆可扣除，如果取得的增值稅專用發(fā)票涉嫌違規(guī)也不得以予抵扣。以下涉嫌違規(guī)增值稅專用發(fā)票14種情形進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣：不符合規(guī)定的扣稅憑證、完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額資料不全、未按照規(guī)定開(kāi)具紅字增值稅專用發(fā)票、成本費(fèi)用支出無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票、取得虛開(kāi)的增值稅專用發(fā)票、不符合進(jìn)項(xiàng)稅抵扣規(guī)定的異常專用發(fā)票、取得的失控專用發(fā)票、善意取得虛開(kāi)專用發(fā)票不能重新取得合法有效的專用發(fā)票、“發(fā)票聯(lián)”和“抵扣聯(lián)”全部丟失的專用發(fā)票、非客觀原因造成的逾期專用發(fā)票、不屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)任以及技術(shù)性錯(cuò)誤造成的涉嫌違規(guī)發(fā)票、沒(méi)有提供銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)清單的匯總專用發(fā)票、購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，票款不一致的增值稅專用發(fā)票、“營(yíng)改增”前簽訂經(jīng)濟(jì)合同，營(yíng)改增后支付款項(xiàng)、開(kāi)具的專用發(fā)票。

八：專用發(fā)票應(yīng)在180天內(nèi)辦理認(rèn)證

增值稅一般納稅人取得增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在開(kāi)具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過(guò)的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。納稅人未在規(guī)定期限內(nèi)認(rèn)證申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。

增值稅一般納稅人取得的增值稅扣稅憑證已認(rèn)證或已采集上報(bào)信息但未按照規(guī)定期限申報(bào)抵扣；實(shí)行納稅輔導(dǎo)期管理的增值稅一般納稅人以及實(shí)行海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書“先比對(duì)后抵扣”管理辦法的增值稅一般納稅人，取得的增值稅扣稅憑證稽核比對(duì)結(jié)果相符但未按規(guī)定期限申報(bào)抵扣，屬于發(fā)生真實(shí)交易且符合本公告第二條規(guī)定的客觀原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，允許納稅人繼續(xù)申報(bào)抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。

增值稅一般納稅人發(fā)生真實(shí)交易但由于客觀原因造成增值稅扣稅憑證逾期的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核、逐級(jí)上報(bào)，由國(guó)家稅務(wù)總局認(rèn)證、稽核比對(duì)后，對(duì)比對(duì)相符的增值稅扣稅憑證，允許納稅人繼續(xù)抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。

客觀原因包括以下五種類型：1.因自然災(zāi)害、社會(huì)突發(fā)事件等不可抗力原因造成增值稅扣稅憑證未按期申報(bào)抵扣；2.有關(guān)司法、行政機(jī)關(guān)在辦理業(yè)務(wù)或者檢查中，扣押、封存納稅人賬簿資料，導(dǎo)致納稅人未能按期辦理申報(bào)手續(xù)；3.稅務(wù)機(jī)關(guān)信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)故障，導(dǎo)致納稅人未能及時(shí)取得認(rèn)證結(jié)果通知書或稽核結(jié)果通知書，未能及時(shí)辦理申報(bào)抵扣；4.由于企業(yè)辦稅人員傷亡、突發(fā)危重疾病或者擅自離職，未能辦理交接手續(xù)，導(dǎo)致未能按期申報(bào)抵扣；5.國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

增值稅一般納稅人發(fā)生符合規(guī)定未按期申報(bào)抵扣的增值稅扣稅憑證，可按照《未按期申報(bào)抵扣增值稅扣稅憑證抵扣管理辦法》的規(guī)定，申請(qǐng)辦理抵扣手續(xù)。

九：專用發(fā)票的認(rèn)證管理

增值稅專用發(fā)票除了具有一般發(fā)票的銷售憑證作用外，還具有抵扣稅額的作用。在利益的驅(qū)使下，“營(yíng)改增”后部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)存在取得增值稅專用發(fā)票無(wú)法抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)的財(cái)會(huì)人員應(yīng)當(dāng)充分了解實(shí)踐中無(wú)法抵扣的增值稅專用發(fā)票的幾種類型：上游已定性為虛開(kāi)的、經(jīng)鑒定為偽造的，被證明為非稅務(wù)機(jī)關(guān)出售的、通過(guò)金稅系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)的“失控”、“作廢”票，以及走逃企業(yè)開(kāi)具的未報(bào)稅的增值稅專用發(fā)票等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)認(rèn)證比對(duì)上述發(fā)票，否則可能出現(xiàn)輕則不予抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款，重則以非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票、購(gòu)買偽造的增值稅專用發(fā)票、逃稅等罪名論處的情形。此外，大型房地產(chǎn)企業(yè)很可能會(huì)虛開(kāi)增值稅發(fā)票開(kāi)給子公司或關(guān)聯(lián)公司，從而達(dá)到調(diào)節(jié)稅金、不繳或少交稅的目的。這一點(diǎn)可在已進(jìn)行的“營(yíng)改增”試點(diǎn)中得到印證，試點(diǎn)行業(yè)尤其是交通運(yùn)輸企業(yè)，虛開(kāi)和接受虛開(kāi)的違法行為呈多發(fā)、高發(fā)態(tài)勢(shì)。因此，“營(yíng)改增”新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面清理營(yíng)業(yè)稅下的虛開(kāi)發(fā)票問(wèn)題。