掃碼下載APP
及時(shí)接收最新考試資訊及
備考信息
安卓版本:8.7.50 蘋果版本:8.7.50
開發(fā)者:北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司
應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>
APP隱私政策:查看政策>
HD版本上線:點(diǎn)擊下載>
隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期,地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),除了必須提供適銷對(duì)路的房源外,還應(yīng)該降低開發(fā)成本,嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。"利潤(rùn)=銷售收入-成本費(fèi)用"這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式,充分反映了成本管理的重要性。如何通過IT手段、科學(xué)的管理方法提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平?明源根據(jù)幾年來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實(shí)踐,結(jié)合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),總結(jié)提煉了"成本管理四步法".這四個(gè)步驟分別是:制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估。以下就這四個(gè)步驟做詳細(xì)的分析:
1.制定目標(biāo)——目標(biāo)成本
目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo),是項(xiàng)目成本的控制線。
許多項(xiàng)目成本失控的一個(gè)很重要原因是:事先沒有建立明確的目標(biāo)成本,即便有也是相對(duì)粗線條的,通常只是個(gè)"大致的數(shù)",而真正到了執(zhí)行時(shí),這個(gè)"大致的數(shù)"往往就經(jīng)不起推敲,無法作為項(xiàng)目的控制線。所以這種粗線條的"目標(biāo)/計(jì)劃"實(shí)際上是"假目標(biāo)/計(jì)劃",其結(jié)果導(dǎo)致"走一步看一步"、"拍腦袋做決策",成本失控就不足為奇了。
目標(biāo)成本法的基本思想:制定目標(biāo)成本,將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解;再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上,把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃,并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析,找出差距,分析原因,制定改進(jìn)措施。
影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因
1)項(xiàng)目進(jìn)度太緊:基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤(rùn)指標(biāo)的需要,房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度通常都卡得比較緊,許多項(xiàng)目匆匆上馬,為了趕時(shí)間/趕進(jìn)度,經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開始"招標(biāo)"、"施工"、"邊干邊設(shè)計(jì)"的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然"施工圖設(shè)計(jì)"未能在"招標(biāo)"、"施工"之前完成,就造成了在項(xiàng)目前期無法對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算。
另外,也正因?yàn)檎袠?biāo)前不能對(duì)"合同標(biāo)的"進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算,實(shí)際業(yè)務(wù)中只能使用"費(fèi)率招標(biāo)"方式取代"總價(jià)招標(biāo)"、"工程量清單招標(biāo)",這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實(shí)際中的許多項(xiàng)目存在著大量的"合同變更",其中很重要的一個(gè)原因就是采用了"費(fèi)率招標(biāo)"的模式。
"欲速則不達(dá)",為了進(jìn)度卻犧牲了成本。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識(shí)到其間的弊端,嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)流程,重點(diǎn)加強(qiáng)"規(guī)劃設(shè)計(jì)"、"招標(biāo)"環(huán)節(jié),積極推行"目標(biāo)成本管理",取得了不錯(cuò)的效果。
2)缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測(cè)算體系:從項(xiàng)目管理的角度看,房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的復(fù)雜度,項(xiàng)目周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多。項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理……每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制,因而要為這樣的項(xiàng)目制定"目標(biāo)成本"就需要有一套規(guī)范的體系來保證其順利實(shí)施,即建立企業(yè)內(nèi)部的"目標(biāo)成本管理規(guī)范".
規(guī)范的目的:
保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性:通過制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn),使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項(xiàng)目差異而不同。
實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目間的成本數(shù)據(jù)共享:通過項(xiàng)目間成本數(shù)據(jù)的對(duì)比分析,可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中潛在的問題并及時(shí)采取措施予以解決。另外,我們還能很好的利用歷史數(shù)據(jù),為新項(xiàng)目提供指引,避免犯重復(fù)錯(cuò)誤,并可以站在"歷史的高度"去不斷完善優(yōu)化相關(guān)流程。
規(guī)范的方法:
建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹:綜合公司開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn),提煉出一套能兼容所有項(xiàng)目的全成本樹,作為目標(biāo)成本制訂的基線。
建立規(guī)范的流程:定義如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對(duì)"估算成本"進(jìn)行測(cè)算,如何在"規(guī)劃設(shè)計(jì)"、"擴(kuò)充設(shè)計(jì)"、"施工設(shè)計(jì)"各個(gè)階段完成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂,并形成最終的目標(biāo)成本,指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理。
2.明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本體系
"責(zé)任成本體系"的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé),并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。"責(zé)任成本"回答的是在"成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)"中誰來做、做什么的問題。
誰來做?我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)?
做什么?這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)?怎么負(fù)責(zé)?如何評(píng)價(jià)?
"責(zé)任成本體系"包含四大要素,即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。完成上述四要素的定義,我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架,從而在"組織架構(gòu)"的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位,落實(shí)責(zé)任到人,最大程度的減少"目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤"現(xiàn)象的出現(xiàn),真正做到"權(quán)責(zé)明晰,有據(jù)可依".
責(zé)任成本范圍:
"責(zé)任成本體系"的目的是保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處,因此"責(zé)任成本體系"中的"責(zé)任范圍"的劃分,實(shí)際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡(jiǎn)單的說,"責(zé)任范圍"的集合應(yīng)該來自"成本結(jié)構(gòu)樹".理論上,我們還可以把"成本結(jié)構(gòu)樹"的每一個(gè)分支都作為"責(zé)任范圍"來看待,并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。當(dāng)然在實(shí)際工作中,考慮到可操作性,我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進(jìn)行定義并加以實(shí)施。
作業(yè)過程管理:
明確了"責(zé)任成本體系",按照部門/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的"責(zé)任范圍"進(jìn)行合并,我們就可以得到部門/崗位的成本目標(biāo)集合。但是如何才能保證部門/崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成?為此,我們需要定義一套完整的"作業(yè)過程指導(dǎo)書"來對(duì)部門/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范,也就是說,必須從"制度流程"的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行,保證對(duì)成本的控制,這就是"作業(yè)過程管理".我們可以把房地產(chǎn)開發(fā)全過程劃分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過程,并為每個(gè)作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范,同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn),包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這樣,我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的過程控制,真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。
3.跟蹤執(zhí)行——動(dòng)態(tài)成本法
經(jīng)過前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了"目標(biāo)明確"、"責(zé)任清晰"之后,我們便進(jìn)入最重要的第三步:目標(biāo)成本執(zhí)行過程的跟蹤--動(dòng)態(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本,通過實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異,幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題,實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。
全動(dòng)態(tài)成本:
動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性,動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn),都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài),例如,每平方單方綜合造價(jià)是多少?
我們強(qiáng)調(diào)"在項(xiàng)目執(zhí)行過程中"能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算,只有這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷決策。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù),實(shí)際上只能完成基本成本核算功能,對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒有任何幫助,因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時(shí),木已成舟,談控制為時(shí)已晚。
如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的測(cè)算?——一個(gè)中心,三條主線
一個(gè)中心,動(dòng)態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分,其"高變動(dòng)性"決定了它是成本控制的重中之重。而"非合同性成本",如"政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用"等,則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性,導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性,反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中,就表現(xiàn)為"變更黑洞"、"款項(xiàng)超付"等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以,我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨?quot;以合同為中心".
三條主線:"動(dòng)態(tài)成本"、"實(shí)際發(fā)生成本"、"實(shí)付成本"."動(dòng)態(tài)成本"反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布:"實(shí)際發(fā)生成本"指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量,與"動(dòng)態(tài)成本"對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度:"實(shí)付成本"指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng),與"實(shí)際發(fā)生成本"對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度,包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。
成本管理系統(tǒng)——管理目標(biāo)成本/動(dòng)態(tài)成本的重要工具
動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成是相當(dāng)復(fù)雜的,為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù),實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo),我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái),它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展,實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個(gè)系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的,包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本等功能。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù),比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù),大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來簡(jiǎn)化,它的透明和實(shí)時(shí)查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。系統(tǒng)通過即時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異,大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力,加快決策進(jìn)程,進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
4.業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估——優(yōu)獎(jiǎng)劣罰,拿數(shù)據(jù)說話
制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對(duì)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行了實(shí)時(shí)的跟蹤與控制,在完成前面三個(gè)步驟之后,最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估。
將項(xiàng)目最終的"動(dòng)態(tài)成本"與"目標(biāo)成本"對(duì)比,我們可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平;將執(zhí)行過程"實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)"與"責(zé)任成本體系"中的"評(píng)價(jià)指標(biāo)"做比較,我們就可以很好的對(duì)部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估,并真正做到"優(yōu)獎(jiǎng)劣罰"拿數(shù)據(jù)說話。
成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立:
在我們完成對(duì)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估的同時(shí),還必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目生命周期中的成本控制的得失進(jìn)行及時(shí)的總結(jié),并將之與項(xiàng)目"目標(biāo)成本數(shù)據(jù)"、"動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)"一起進(jìn)行歸檔,在此基礎(chǔ)上,提煉出關(guān)鍵的成本指標(biāo),并最終形成項(xiàng)目的"成本數(shù)據(jù)庫(kù)".通過"成本數(shù)據(jù)庫(kù)"的建立,所有項(xiàng)目的關(guān)鍵成本數(shù)據(jù)都將被保存下來,并對(duì)未來業(yè)務(wù)的開展發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。"成本數(shù)據(jù)庫(kù)"的建立充分體現(xiàn)"知識(shí)管理"的思想,使知識(shí)作為企業(yè)最寶貴的財(cái)富,能夠很好的沉淀下來,不因人員的流動(dòng)而流失,使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理再上一個(gè)新的臺(tái)階。
"省錢就是賺錢",誰在成本管理領(lǐng)域走在前面,誰就在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)!
上一篇:用人怎樣降低企業(yè)成本?
安卓版本:8.7.50 蘋果版本:8.7.50
開發(fā)者:北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司
應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>
APP隱私政策:查看政策>
HD版本上線:點(diǎn)擊下載>
官方公眾號(hào)
微信掃一掃
官方視頻號(hào)
微信掃一掃
官方抖音號(hào)
抖音掃一掃
Copyright © 2000 - yinshua168.com.cn All Rights Reserved. 北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司 版權(quán)所有
京B2-20200959 京ICP備20012371號(hào)-7 出版物經(jīng)營(yíng)許可證 京公網(wǎng)安備 11010802044457號(hào)