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關(guān)注14、計(jì)稅成本核算程序
企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下:
1、對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出,按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類,并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。
2、對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。
3、對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配,其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分,在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除,未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。
4、對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本,據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本,準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除,未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。
5、對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用,應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳,待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。
關(guān)注15、間接成本的分配方法
企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中,應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本,直接計(jì)入成本對(duì)象,共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象,具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一:
?。ㄒ唬┱嫉孛娣e法。
指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的,按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的,首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配,然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。
?。ǘ┙ㄖ娣e法。
指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的,按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的,首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配,然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
?。ㄈ┲苯映杀痉?。
指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。
(四)預(yù)算造價(jià)法。
指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。
企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配:土地成本,一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的,按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。
關(guān)注16、非貨幣交易下計(jì)稅成本的特殊規(guī)定
國稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十一條規(guī)定,企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的,應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本:
1、企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的,將土地使用權(quán)投資企業(yè)的,按下列規(guī)定進(jìn)行處理:換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的,接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本,待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí),再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的,接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí),按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
2、企業(yè)、單位以股權(quán)的形式,將土地使用權(quán)投資企業(yè)的,接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí),按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
關(guān)注17、三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用可以扣除
國稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條允許三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用在預(yù)提時(shí)依法稅前扣除對(duì)納稅人比較有利,也在一定程度上突破了以票控稅的機(jī)械性規(guī)定。除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外,計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。
1、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過合同總金額的10%。
2、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
3、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。
企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所,應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所,作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的,不得計(jì)入計(jì)稅成本,待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí),再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。
關(guān)注18、計(jì)稅成本核算的終止日
國稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十五條規(guī)定,開發(fā)產(chǎn)品完工以后,企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日,不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本,據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整,并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。
關(guān)注19、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理
企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的,按下列規(guī)定進(jìn)行處理:
1、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方,下同)分配開發(fā)產(chǎn)品的,企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí),如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本,其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額;如未結(jié)算計(jì)稅成本,則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
2、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的,應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅,不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的,將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的,按以下規(guī)定進(jìn)行處理:企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí),將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理,并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品(包括首次取得的和以后應(yīng)取得的)的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
關(guān)注20、新舊政策銜接
國稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十八條規(guī)定,從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后,一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。
國稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十九條規(guī)定,本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。該規(guī)定意味著納稅企業(yè)2008年企業(yè)所得稅匯算清繳就必須按照新辦法操作。我們提醒納稅企業(yè)將有關(guān)08年度的匯算清繳適度推遲到各地將國稅發(fā)[2009]31號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)以后,以便于了解各地對(duì)計(jì)稅毛利率的具體水平、季度預(yù)繳多計(jì)算的計(jì)稅毛利調(diào)整的一些更細(xì)致的規(guī)定。
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