根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是以單位和個人轉讓國有士地使用權、地上的建筑物及其附著物（簡稱房地產）所取得的增值額為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的—種稅。我國稅法對個人轉讓房地產土地增值稅出臺了一些優(yōu)惠政策。比如：《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法[1995]6號）規(guī)定，對個人轉讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經向稅務機關申報批準，免于征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅�！�財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）規(guī)定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，住轉讓時暫免征收土地增值稅。“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定按其對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。即原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個人轉讓房地產土地增值稅具體計算主要分三種方法，個人在進行住房轉讓時，可綜合優(yōu)惠政策和三種計算方法所產生的計稅結果差異進行稅收籌劃。
方法一：能提供評估價格的計算方法：土地增值稅應納稅額＝[轉讓收入-評估價格-與轉讓房地產有關的稅金]×適用稅率
1、“評估價格”是指由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格；
2、“與轉讓房地產有關的稅金”包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅等；
3、由政府批準設立的房地產評估機構評估發(fā)生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除；
4、能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。
【例1】柳先生于2004年11月以4001000元在某市區(qū)購買了—套面積為150m2的商品房，繳納契稅121000元，并花501000元進行了裝修，2006年12月將房屋以6401000元的總價賣出，經房地產評估機構評估價格為4601000元，支付評估費用600元，房屋出售支付了手續(xù)費、公證費等合理費用共計500元，上述房屋原值及相關費用均提供出了合法有效憑據(jù)。柳先生轉讓這套商品房如何繳納土地增值稅，合計繳納稅款多少？
由于柳先生轉讓的這套商品房的房屋面積為150m2，屬于非普通住宅，縣只居住了兩年零一個月，因此其轉讓時應全額繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅和計征個人所得稅。柳先生應繳納的稅額為：
1、營業(yè)稅=641000×5％=321000（元）；
2、城市維護建設稅及教育費附加=321000×（7%＋3％）=31200（元）：
3、印花稅=6401000×0.05％=320（元）；
4、土地增值稅：可扣除項目金額=4601000+600+（321000+31200+320）=4961120（元）；
增值額=6401000-4961120=1431880（元），
增值率=1431880÷4961120×100％=29％（增值率不超過50％，適用稅率30％）
應繳土地增值稅=1431880×30％=431164（元）；
5、個人所得稅：根據(jù)《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號），可扣除房屋原值=4001000+121000=4121000（元），可扣除的相關稅金=321000+31200+320+431164=781684（元），可扣除合理費用=裝修費+手續(xù)費和公證費等=401000+500=401500（元）（稅法規(guī)定可扣除的裝修費最高限額為購入價的10%，其實際支付的裝修費為501000元，則只能在稅前扣除401000元裝修費），應納稅所得額=6401000-4121000-781684-401500=1081816 （元），應納所得稅額=應納稅所得額×20％=1081816×20％＝211763.2（元）。合計稅款總額=321000+31200+320+431164+211763.2=1001447.2（元）。
方法二：不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的計算方法：土地增值稅應納稅額＝[轉讓收入-上手購入價×（1+5％×n）-與轉讓房地產有關的稅金]×適用稅率
1、“n”是指購入房屋到轉讓房屋的年度數(shù)；
2、“與轉讓房地產有關的稅金”包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅等：
3、上手購房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計算土地增值稅時予以扣除，但不作為加計5％的基數(shù)（詳見《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》財稅[2006]21號）。
【例2】假設例1中柳先生不能取得評估價格，也未支付評估費用，其他同上。那么柳先生轉讓這套商品房應繳納哪些稅，合計繳納稅款多少？
柳先生應繳納的稅額為；
1、營業(yè)稅（同上）321000元；
2.城建稅及教育費附加（同上）31200元；
3.印花稅（同上）320元；
4、土地增值稅：
可扣除項目金額=4001000×（1+5％×2）+121000+（321000+31200+320）＝4871520（元）；
增值額=6401000-4871520=1521480（元）；
增值率=1521480÷4871520×100％=31.28％（增值率不超過50％，適用稅率30％）；
應繳土地增值稅=1521480×30％=451744（元）。
5、個人所得稅（文件依據(jù)同上）：
可扣除的房屋原值=4001000+121000=4121000（元）；
可扣除的相關稅金=321000+31200+320+451744 =811264（元）；
可扣除的合理費用（同上）401500元；
應納稅所得額=6401000-4121000-811264-401500=1061236（元）；
應納所得稅額=應納稅所得額×20％=1061236×20％＝211247.2（元）；
合計稅款總額=321000+31200+320+451744+211247.2＝1021511.2（元）。
方法三：既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的計算方法：土地增值稅應納稅額=轉讓收入×核定征收稅率（具體由各省確定）
【例3】假設例1中柳先生由于保管不善，不能提供出原購房時的相關原始憑證，也不能提供房屋重置成本評估價格（假設當?shù)匾?guī)定個人轉讓房地產個人所得稅按照1.5％核定征收、土地增值稅按照1％核定征收），其他同上。柳先生轉讓這套商品房應繳納哪些稅，合計繳納稅款多少？
柳先生應繳納的稅額為：
1、營業(yè)稅321000元；
2、城建稅及教育費附加31200元；
3、印花稅320元；
4、土地增值稅＝6401000×1％=61400（元）；
5、個人所得稅=6401000×1.5％=91600（元）。
合計稅款總額=321000+31200+320+61400+91600=511520（元）。
從上述三個計算方法可知，方法二比方法一多繳稅21064元（1021511.2-1001447.2），其中多繳納土地增值稅21580元（451744-431164）；比方法三多繳稅501991.2元（1021511.2-511520），其中多繳納土地增值稅391344元（451744-61400）。所以，采用方法三繳納稅款最少，方法一次之，而方法二納稅最多。需注意只是在一定條件下，個人在轉讓住房時，采用不提供評估價格、又不提供購房發(fā)票的計稅方法劃算；當評估價格及其費用超過上手購入價×（1+5％×n）與上手購房繳納的契稅之和時，提供評估價格與購房發(fā)票比不提供評估價格、只提供購房發(fā)票，一般可以節(jié)稅不少。