有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，股市繁榮可以吸收更多流動(dòng)性，如果要抑制房?jī)r(jià)，必須讓股價(jià)上漲。這種觀點(diǎn)值得商榷從以往經(jīng)驗(yàn)看，股價(jià)與房?jī)r(jià)曾呈現(xiàn)蹺蹺板關(guān)系，2001~2005年，股價(jià)不斷下跌，而房?jī)r(jià)不斷上漲，不少分析人士認(rèn)為，這是資金從股市流向樓市的結(jié)果。但國(guó)外經(jīng)驗(yàn)告訴我們，股市是樓市的風(fēng)向標(biāo)，股價(jià)是房?jī)r(jià)的先行指標(biāo)，當(dāng)股價(jià)上漲時(shí)，樓市的價(jià)格也會(huì)跟著上漲，只是時(shí)間早晚而已。
股市繁榮為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足資金
股市財(cái)富效應(yīng)助推房?jī)r(jià)。2005年5月，股票總市值為3.5萬(wàn)億元左右。而2007年9月底，滬綜指達(dá)到了5500點(diǎn)，股市總市值超過(guò)25萬(wàn)億元。值得注意的是，在股權(quán)分置改革后，以往不能流通的股份逐漸開(kāi)始流通，相當(dāng)于在兩年時(shí)間里，中國(guó)的GDP額外增加了1倍。
如果這增加的相當(dāng)于一年GDP的財(cái)富是實(shí)物資產(chǎn)的話，它可以吸收更多的貨幣，但事實(shí)上，這些增加的財(cái)富全部是流動(dòng)性很高的金融資產(chǎn)，極大地提高了社會(huì)的實(shí)際購(gòu)買力。我們不能僅僅看到股票價(jià)格上漲會(huì)占用多少貨幣，還應(yīng)該看到股票本身可以充當(dāng)準(zhǔn)貨幣的角色。在股價(jià)大幅飆升后，房?jī)r(jià)暴漲當(dāng)屬必然。
股市繁榮為房地產(chǎn)類公司提供了大量的廉價(jià)資金。股票市場(chǎng)的牛市為房地產(chǎn)類公司的融資創(chuàng)造了良好條件。截至2007年8月底，我國(guó)房地產(chǎn)類上市公司共98家，總市值達(dá)1.2萬(wàn)多億元，已經(jīng)公布了融資方案的房地產(chǎn)類公司的融資總額超過(guò)千億元。
最近兩年來(lái)，全國(guó)很多城市的地王都是房地產(chǎn)類上市公司。股票市場(chǎng)的投資者積極支持房地產(chǎn)類上市公司再融資。因?yàn)檫@些公司融資之后會(huì)積極增加土地儲(chǔ)備，為投資者創(chuàng)造良好的盈利預(yù)期，于是股價(jià)大漲。既然購(gòu)置土地被市場(chǎng)視為“利好”，那么，上市公司必然會(huì)傾向于高價(jià)拿地，造成地價(jià)不斷上漲，從而刺激房?jī)r(jià)不斷上漲。
2005年以來(lái)，國(guó)家為了調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格出臺(tái)了一系列政策，但房地產(chǎn)價(jià)格依然上漲，其中一個(gè)很重要的原因是資金的“閘門”沒(méi)有有效收緊，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資進(jìn)行了限制，但沒(méi)有對(duì)股票市場(chǎng)的融資進(jìn)行限制。
房?jī)r(jià)上漲是創(chuàng)造貨幣流動(dòng)性的重要因素
不僅股價(jià)影響房?jī)r(jià)，而且房?jī)r(jià)對(duì)股價(jià)也有重要影響。
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用遠(yuǎn)非局限于投資帶動(dòng)，它的金融功能要更為重要�？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)在很大程度上決定著宏觀經(jīng)濟(jì)的盛衰。當(dāng)一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)處在上升周期時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)與股市一定興旺；當(dāng)一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)不景氣時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)與股市很難有好的表現(xiàn)。當(dāng)前的股票牛市與住房制度市場(chǎng)化改革關(guān)系極大。
在房?jī)r(jià)不斷上升的過(guò)程中，處在交易狀態(tài)的主要是新房和少量二手房，大部分存量房并沒(méi)有用于交易。也就是說(shuō)，只有少量的房地產(chǎn)交易占用了貨幣。以2003年為界（2003年以后房?jī)r(jià)才開(kāi)始大幅上漲），每年的新房銷售數(shù)量和二手房交易數(shù)量只占存量的5%左右。但房?jī)r(jià)的大幅度上漲使國(guó)民的賬面財(cái)富大幅增加，房地產(chǎn)實(shí)際上已經(jīng)具備了準(zhǔn)金融資產(chǎn)的功能，使金融體系的信用創(chuàng)造能力大幅增加。換句話說(shuō)，少量的貨幣占用換來(lái)了更多的貨幣供給。
因此，那些認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲吸收了過(guò)多貨幣流動(dòng)性的觀點(diǎn)是值得商榷的。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲不僅沒(méi)有吸收貨幣流動(dòng)性，反而成為創(chuàng)造貨幣流動(dòng)性的一個(gè)主要因素。
土地的金融功能在日本曾經(jīng)表現(xiàn)得登峰造極。在上世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之前，日本的金融被稱之為“土地本位”。日本的商業(yè)銀行原則上以土地為擔(dān)保進(jìn)行貸款，把土地價(jià)格上升預(yù)期加入擔(dān)保評(píng)價(jià)的因素之中。在戰(zhàn)后資本不足的情況下，缺乏信用的中小企業(yè)也因此得到貸款，有限的資金可以更加有效率運(yùn)用。
我國(guó)房地產(chǎn)的金融功能正在不斷被開(kāi)發(fā)出來(lái)。不僅房地產(chǎn)成為企業(yè)和個(gè)人融資的最常用抵押物，土地還成為地方政府城市開(kāi)發(fā)中最主要的融資平臺(tái)。按照目前的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，很多城市的房地產(chǎn)總量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了GDP.以北京為例，北京的房地產(chǎn)價(jià)值大約為GDP的5倍以上。這些數(shù)量巨大的房地產(chǎn)資產(chǎn)在理論上都可以很方便地變成貨幣。
假按揭是房地產(chǎn)金融功能的最好證明。在股市火暴時(shí)，很多人并沒(méi)有多余的資金投資股市，于是，銀行主動(dòng)將這些人的房地產(chǎn)按揭貸款總額增加，沒(méi)有資金的人也得到了炒股的資金。在當(dāng)前的股市投資中，此類資金數(shù)以千億計(jì)。但如果股票市場(chǎng)趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，這些投資者的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)立即暴露出來(lái)，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也終將和股市緊密聯(lián)系在一起。
股價(jià)與房?jī)r(jià)互動(dòng)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫化
顯然，股價(jià)與房?jī)r(jià)很容易相互強(qiáng)化，二者價(jià)格相互刺激。由此我們可以理解，為什么本輪股市上漲中最耀眼的是金融、房地產(chǎn)股票了。
有史以來(lái)，還沒(méi)有哪個(gè)大經(jīng)濟(jì)體的股票流通市值以每年數(shù)倍的速度增長(zhǎng)，而我國(guó)股票市場(chǎng)的可流通市值在兩年左右的時(shí)間里就增加了十幾倍。不僅如此，我國(guó)住房制度改革使大量存量住宅進(jìn)行了市場(chǎng)化，隨著市場(chǎng)價(jià)格不斷上升，其價(jià)值總量在迅速增加，每年增加的市值相當(dāng)于GDP50%以上，部分城市的房地產(chǎn)市值增量甚至超過(guò)當(dāng)?shù)氐腉DP增量。
這些暴增的國(guó)民財(cái)富給經(jīng)濟(jì)及金融帶來(lái)的沖擊是巨大的，也是我們始料未及的。如果不加以控制的話，股價(jià)及房?jī)r(jià)的暴漲最終會(huì)沖擊其他領(lǐng)域，甚至使經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重泡沫化。
巨額的財(cái)富增長(zhǎng)會(huì)加劇社會(huì)的兩極分化。因?yàn)楣蓛r(jià)上漲的主要受惠者是上市公司的股東，尤其是大股東；而房?jī)r(jià)上漲的主要受惠者是地產(chǎn)商及擁有不動(dòng)產(chǎn)的人，其他人則無(wú)緣財(cái)富增值。工薪階層的生計(jì)可能都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，社會(huì)矛盾會(huì)激化。
金融風(fēng)險(xiǎn)迅速集聚。從表面看，股市和樓市的資金都是企業(yè)或個(gè)人的，但這里的大部分資金直接或間接來(lái)自于銀行。當(dāng)股價(jià)和房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)時(shí)，銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很快暴露。
在短暫的興奮之后，股價(jià)、房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的可能是長(zhǎng)期痛苦，政府應(yīng)該盡快采取措施遏制其上漲趨勢(shì)。
股價(jià)與樓價(jià)是唇齒相依的關(guān)系，二者要統(tǒng)籌考慮，單純調(diào)控一個(gè)市場(chǎng)是不會(huì)有好效果的。要從根本上解決股市、樓市的問(wèn)題，必須從控制貨幣入手，通過(guò)價(jià)格和數(shù)量手段解決流動(dòng)性過(guò)剩。
尹中立給出的政策建議
房地產(chǎn)類上市公司每年的再融資規(guī)模不能超過(guò)上一年度凈資產(chǎn)的50%.從最近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r看，2002~2007年的投資增長(zhǎng)速度全國(guó)平均為20%~30%之間。2005年、2006年的上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)分別為26%和36%.因此，將融資控制在50%以內(nèi)完全可以滿足房地產(chǎn)類公司的正常需要。
對(duì)房地產(chǎn)類公司發(fā)行上市從嚴(yán)控制（在證監(jiān)會(huì)發(fā)審委環(huán)節(jié)進(jìn)行內(nèi)部控制）。
對(duì)房地產(chǎn)類公司借殼上市和重組從嚴(yán)控制。
