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論文關(guān)鍵詞:房產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 籌劃
論文摘要:隨著土地增值稅新政策的不斷出臺,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有的財務(wù)體系下進行調(diào)整,搞好土地增值稅的籌劃,盡快適應(yīng)新的稅收政策,來保持房產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
一、土地增值稅清算之前房產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理流程
1 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、期間費用和利息支出的財務(wù)操作以關(guān)注當年企業(yè)所得稅為主要出發(fā)點。房地產(chǎn)企業(yè)出于抵減當年企業(yè)所得稅的考慮,往往將工程人員的工資、福利、折舊、修理費、勞動保護費、辦公場所費用等計入當期損益,在科目設(shè)置上也以企業(yè)所得稅為主,計人管理費用的相關(guān)明細科目。
2 在項目開工建設(shè)準備前和銷售前,關(guān)于產(chǎn)品定位和定價,財務(wù)沒有提前介入,整個開發(fā)項目開發(fā)前未充分考慮土地增值稅清算的因素。房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備工作應(yīng)是由企業(yè)各職能部門共同參與的一項綜合規(guī)劃,應(yīng)將各種因素充分考慮。而在實際操作過程中,財務(wù)往往擔當?shù)氖鞘潞蠛怂愎ぷ骰蚴巧倭康氖虑皽y算工作,由于在國家政策未調(diào)整前,財務(wù)測算也只考慮主要的幾個稅種,未充分考慮土地增值稅清算的因素。不能充分發(fā)揮事前籌劃的作用,這樣在開發(fā)項目實施前就漏掉了稅收中關(guān)于土地增值稅這最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。
3 財務(wù)自身前瞻性不足,對土地增值稅清算工作準備尚未充分,抱有僥幸心理?!锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》是1993年12月頒布的,由于其操作計算十分復(fù)雜,且沒有與之配套的成本核算辦法及嚴格征繳時限等原因,因此在全國各地沒有普遍實施。浙江省則是在2004年之后才頒發(fā)相關(guān)預(yù)征的條例《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅征收管理工作的通知》,《轉(zhuǎn)發(fā)浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅征收管理工作的通知》。上述條例中并沒有明確企業(yè)在完工后如何進行清算的規(guī)定,因此,財務(wù)人員普遍抱有僥幸心理,對清算工作的準備不充分。
二、新的稅收政策下進行土地增值稅籌劃的幾個要點
1 轉(zhuǎn)變財務(wù)核算思路,從單純以企業(yè)所得稅為出發(fā)點變?yōu)閮啥惥C合考慮,控制增值額。具體可考慮如下:
(1)將直接管理項目部門費用歸集到開發(fā)間接費中。根據(jù)土地增值稅規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)費用中的期間費用按《實施細則》第七條(一)(二)項規(guī)定(即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本)計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除,因此,在財務(wù)核算時可以將直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,如工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等列入開發(fā)間接費,從而減少期間費用的發(fā)生額,增加開發(fā)成本的發(fā)生額,即增加開發(fā)成本的扣除額。
(2)將為取得土地而支付的土地使用稅等與土地有關(guān)的稅金和費用計入取得土地使用權(quán)所支付的金額中,從而增加開發(fā)成本的扣除額。
(3)根據(jù)公司借款實際情況,選取財務(wù)費用扣除方式?!秾嵤┘殑t》規(guī)定,A、利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除;B、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細則》第七條(一)(二)項規(guī)定計算的金額之和10%以內(nèi)計算扣除。即如果開發(fā)過程中,企業(yè)借用大量資金,且周期較長,利息費用很多,則可采取據(jù)實扣除的方式,前提是必須提供金融機構(gòu)的貸款證明。如果開發(fā)過程中借款很少,利息費用很低,企業(yè)進行比較后,可選擇不需提供貸款證明的方式達到盡量多扣除費用,降低稅負。
2 項目開發(fā)前,利用土地增值稅優(yōu)惠政策,做好土地增值稅預(yù)案。
(1)利用合作建房優(yōu)惠政策?!敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[19951048號)規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。所以,對于有資金無土地的房地產(chǎn)企業(yè),可以與有土地想開發(fā)土地卻無能力開發(fā)的單位或個人采取合作建房的形式,聯(lián)合進行房地產(chǎn)開發(fā)。這樣,對方分得的房產(chǎn)不用繳納土地增值稅,只要就自己分得部分在銷售時納稅。同理,如果房地產(chǎn)企業(yè)自己有土地,但資金緊張,可以與愿意購買房產(chǎn)的其他單位也采取合作建房的形式,聯(lián)合進行房地產(chǎn)開發(fā),也可達到上述效果。
(2)利用房地產(chǎn)的代建免稅政策。對房地產(chǎn)企業(yè)來說,代建收入屬于營業(yè)稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式減輕稅負,在開發(fā)之初就確定購買用戶,實行定向開發(fā),前提是不能發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。
(3)在房地產(chǎn)開發(fā)中后期,可利用建造普通標準住宅的優(yōu)惠政策?!秾嵤┘殑t》規(guī)定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。企業(yè)進行這項稅收籌劃的前提條件是增值率要在超過20%的比例范圍內(nèi)。可以通過適當增加住房開發(fā)成本和適當降低收入的辦法,如增加小區(qū)景觀支出、增加公共配套支出、折扣銷售等,降低增值額,使增值率低于20%,達到免稅的目的。前提是,稅法規(guī)定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。
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