摘 要：本文針對房地產(chǎn)企業(yè)財務預警體系的特征、功能及構建方式進行探討，以對房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中規(guī)避潛在風險提出有效解決方法。

　　關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務 預警體系

　　房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營對象具有開發(fā)周期長及不可移動性、業(yè)務形態(tài)具有服務性，同時，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集性和高風險性。因此，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的經(jīng)營風險。如何能卓有成效的規(guī)避與防范企業(yè)發(fā)展中的風險因素，盡早發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛藏的財務危機、盡快消除企業(yè)發(fā)展過程中潛藏的風險隱患？構建房地產(chǎn)企業(yè)財務預警體系是一種重要方法。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財務預警體系的特征

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)財務預警體系就是以房地產(chǎn)企業(yè)的信息化為基礎，對本企業(yè)在經(jīng)營管理活動中的潛在風險進行實時監(jiān)控的系統(tǒng)。

　　2.該預警系統(tǒng)貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的全過程，以本企業(yè)的財務報表、經(jīng)營計劃、相關經(jīng)營資料以及所收集的外部資料為依據(jù)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)建立的組織體系，采用比例分析或數(shù)學模型等方法，將本企業(yè)所面臨的經(jīng)營波動情況和危險情況預先告知企業(yè)經(jīng)營者和其他利益相關方，并分析本企業(yè)發(fā)生經(jīng)營非正常波動或財務危機的原因，挖掘本企業(yè)財務運營體系中所隱藏的問題，以督促本企業(yè)管理部門提前采取防范或預防措施，為管理部門提供決策和風險控制依據(jù)的組織手段和分析。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財務預警體系的功能

　　1. 收集與房地產(chǎn)各個方面有關的信息。建立適合企業(yè)經(jīng)營實際的財務預警體系，房地產(chǎn)企業(yè)需要收集至少三個方面的信息：第一，需要收集與本企業(yè)相關的產(chǎn)業(yè)政策信息，例如國家宏觀調(diào)控政策和地方政府相關行業(yè)政策、銀行的各項金融政策等；第二，需要收集當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)競爭狀況和當?shù)鼐用駥ι唐贩康男枨鬆顩r等信息；第三，需要收集企業(yè)本身的各類財務信息，例如企業(yè)的資產(chǎn)負債狀況、商品房的銷售價格、企業(yè)的盈利水平等。房地產(chǎn)企業(yè)需要對這些信息進行比較分析。

　　2.從各種信息中預知房地產(chǎn)企業(yè)危機。企業(yè)經(jīng)過對所搜集的相關大量信息進行分析后，當出現(xiàn)可能危害到房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況的關鍵因素時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務預警系統(tǒng)就會預先發(fā)出警告，提醒房地產(chǎn)經(jīng)營者早作相關的準備或采取相應的應對策略，避免潛在風險轉(zhuǎn)化為實際危機，防患于未然。

　　3.幫助房地產(chǎn)企業(yè)控制要面臨的各種危機。當房地產(chǎn)企業(yè)財務發(fā)生潛在的危機時，房地產(chǎn)財務預警系統(tǒng)還能及時的尋找導致財務惡化的一系列根源。針對這些不同的根源，經(jīng)營者會有的放矢地采取各種不同的應對方式，制定切實可行的相關措施，以阻止企業(yè)風險進一步惡化的可能。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)如何建立企業(yè)財務預警體系

　　當前，在國家針對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力受到極大挑戰(zhàn)，特別是金融政策的調(diào)整使房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的資金鏈出現(xiàn)危機，所以，房地產(chǎn)企業(yè)加強企業(yè)財務風險管理，建立和完善財務預警體系尤其必要。筆者認為，建立房地產(chǎn)企業(yè)財務預警體系，至少應該做好以下工作：

　　1.編制現(xiàn)金流量預算，加強現(xiàn)金流日常監(jiān)控。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，決定企業(yè)是否具有強大的可持續(xù)經(jīng)營能力的基本因素不是企業(yè)是否盈利，而是企業(yè)是否有充足的現(xiàn)金用于各項支出，因此準確地現(xiàn)金流量預算十分重要?，F(xiàn)金流量預算應包括基本的年度流量預算及在其基礎上進行的月度滾動現(xiàn)金流量預算，年度現(xiàn)金流量預算應對未來一年內(nèi)企業(yè)的現(xiàn)金缺口具有預警功能，月度滾動現(xiàn)金流量預算應對企業(yè)年度內(nèi)各期實際現(xiàn)金流與目標值的偏離程度具有預警功能。

　　2.確立財務預警指標體系，進行長期財務預警。財務預警指標一般應包含反映企業(yè)償債能力、盈利能力以及資產(chǎn)運營能力的各類指標。針對房地產(chǎn)企業(yè)的特性，企業(yè)在建立各類預警指標時應有所側重并能根據(jù)企業(yè)實際對一般財務指標的計算方法進行調(diào)整修訂。例如，由于房地產(chǎn)企業(yè)對資金周轉(zhuǎn)能力的特別要求，企業(yè)在制定財務預警指標時應著重從長期和短期兩個方面反映企業(yè)的償債能力，而且，企業(yè)應根據(jù)自己的會計核算方法考慮是否應將下列兩項因素做特別考慮：①是否將不同工程進度條件下的已收業(yè)主房款但尚未交房的預收款項作為負債處理；②是否將施工單位已完成但尚未計入企業(yè)應付賬款的工程進度款作為負債處理。另外，一方面，企業(yè)應將日常用于衡量經(jīng)營管理水平的與財務風險關聯(lián)緊密的指標納入財務預警指標體系，例如將市場的銷售新簽指標、土地開發(fā)周期指標、工程施工進度指標等納入財務預警指標體系。另一方面，財務預警指標應包含有定量指標和定性指標兩個部分。

　　3.對企業(yè)財務預警系統(tǒng)結構應結合實際建立健全。在建立了風險預警指標體系后，企業(yè)對風險信號監(jiān)測要根據(jù)其形成原因及過程，制定相應切實可行的風險管理策略，降低危害程度。為使財務預警功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應建立健全預警組織架構，包括財務信息收集—傳遞機制、財務預警分析組織機構、財務危機分析機制以及財務危機處理機制。

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