一、對房屋拆遷評估模式的界定

　　在我國，各地區(qū)根據(jù)國務(wù)院相關(guān)條例的精神，結(jié)合地區(qū)實際，對城市房屋拆遷中的房地產(chǎn)評估方法做出了不同的規(guī)定。

　　按照評估方法側(cè)重原則不同，現(xiàn)階段的房屋拆遷評估可以主要劃分為兩種模式：一是與市場接軌對被拆遷房屋按照市場比較法來確定被拆遷房屋的評估價格，即市場比較拆遷評估模式；二是由政府制定拆遷評估指導(dǎo)價，再根據(jù)被拆遷房屋的狀況，來確定被拆遷房屋的評估價格，即政府指導(dǎo)拆遷評估模式。

　　市場比較拆遷評估模式，主要由房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照建設(shè)部《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對被拆遷房屋進行價值評估；在評估價值基礎(chǔ)上，為了保障被拆遷人中的部分弱勢群體的利益，政府給以＿定的補貼。這種方法是使政府行為和市場評估行為分開，按照各自職能運作。采用這種方法的有上海、天津、重慶等地。

　　政府指導(dǎo)拆遷評估模式，主要參照市場評估辦法，結(jié)合政府對被拆遷人中的部分弱勢群體的保障政策，對市場評估辦法進行具體規(guī)定，以提高拆遷房屋的市場評估價格，也就是說政府的保障政策通過房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估來實現(xiàn)。采用這種方法的有北京、浙江等地。

　　二、不同拆遷評估模式的具體運用

　?。ㄒ唬┦袌霰容^拆遷評估模式——以天津市為例

　　目前主要采用市場比較拆遷評估模式進行拆遷評估的有上海、天津、重慶等地，下面以天津市為例，來看﹁下如何具體確定拆遷補償金額。

　　1.首先確定房地產(chǎn)市場評估價格

　　計算公式為：

　　V1=KtKfKmVoA　?。╝）

　　式中：V1一房地產(chǎn)市場評估價格；Vo——評估基準(zhǔn)價；A—被拆遷房屋建筑面積；Kt——房屋成新程度修正系數(shù)；K0一樓層修正系數(shù)：Km——朝向修正系數(shù)。

　　公式（a）適用于成片房屋拆遷，由評估機構(gòu)選取典型樣本進行評估，其估價結(jié)果作為該類房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)價（Vo），再根據(jù)同類房地產(chǎn)個體的差異進行成新程度、樓層、朝向的修正，得出拆遷房屋的房地產(chǎn)評估價格（V1）。區(qū)位、用途因素已在評估基準(zhǔn)價中考慮。裝修、設(shè)施因素在評估基準(zhǔn)價中按一般水平進行評估，被拆遷房屋個體的裝修差異一般情況不再予以考慮。

　　2.房屋拆遷補償金額的確定

　　V=mV1+V2　?。╞）

　　式中：V——房屋拆遷補償金額；m—非市場因素修正系數(shù)；V2——其他補償及獎勵費。

　　公式（b）中m值為樓房l～1.9，平房1—2；V2包括搬家補助費（300元）、搬遷獎勵費（300-500元）、電話遷移費（200元）、一戶一表遷移費（240元）、有線電視遷移費（100元）等。

　?。ǘ┱笇?dǎo)拆遷評估模式——以北京市為例

　　1.房屋重置成新價格的確定

　　首先入戶調(diào)查登記《房屋條件登記表》，然后結(jié)合婦匕京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中的數(shù)據(jù)，編制出計算表，計算出被拆遷房屋的重置價格，并填制房屋估價表。

　　計算公式為：

　　房屋及附屬物重置成新價={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+（墻身分?jǐn)?shù)十門窗分?jǐn)?shù)）×柱高差率]×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×成新折余率十裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實估價。

　　2.房屋拆遷補償金額的確定

　　房屋拆遷補償金額=（基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)房價）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價

　　基準(zhǔn)地價，是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平：基準(zhǔn)房價，是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)房價和土地級別范圍，由政府主管部門制定并定期公布。

　　K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定。

　　三、從模式比較看存在問題

　　1.市場原則與非市場原則問題

　　從兩大模式比較來看，最大的區(qū)別是是否以市場原則為評估指導(dǎo)原則。例如，在天津市的例子中，房屋拆遷補償金額主要由V1—房地產(chǎn)市場評估價格來決定，而其核心Vo—評估基準(zhǔn)價，由評估機構(gòu)選取典型樣本進行評估，主要考慮市場原則。而在北京市的例子中，房屋拆遷補償金額的一部分由房屋自身重置成新價格構(gòu)成，一部分由基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價構(gòu)成，而基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價都是由政府主管部門制定。很明顯，非市場原則將越來越不適合我國日益成熟的市場經(jīng)濟體制。

　　2.基準(zhǔn)價確定問題

　　上述方法需要用到評估基準(zhǔn)價、基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價，并且這些將構(gòu)成房屋拆遷補償金額的核心。因此，這些基準(zhǔn)價準(zhǔn)確與否，最終關(guān)系到房屋拆遷補償金額準(zhǔn)確與否。而從目前操作來看，首先，政府部門很難及時準(zhǔn)確地制定基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價，例如北京市的基準(zhǔn)地價從1993年首次發(fā)布基準(zhǔn)地價，直到2002年才修訂了一次。其次，即使是由評估機構(gòu)進行評估基準(zhǔn)價的測算，也是先由政府來認(rèn)定估價機構(gòu)，后由該機構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果，實際上還擺脫不了政府的干預(yù)，還不是完全的市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化。

　　3.區(qū)位地價問題

　　上述兩種方法都很明顯的偏重“房屋”拆遷補償，而我們深究房屋拆遷的實質(zhì)，其實是該房屋所處區(qū)域的區(qū)位條件發(fā)生了變化，上述房屋的土地用途已經(jīng)不適用于目前該區(qū)域的區(qū)位條件，即根據(jù)目前該區(qū)域的區(qū)位條件，應(yīng)該采用另外一種用途，才能達(dá)到該土地的最有效使用，因此才對現(xiàn)狀房屋進行拆遷。從這個角度看，拆遷價值的確定，應(yīng)該主要考慮拆遷區(qū)位土地價值問題。

　　4.其它修正系數(shù)、參數(shù)問題

　　目前拆遷評估中都需要用到大量修正系數(shù)、參數(shù)，例如天津的房屋成新程度修正、樓層修正、朝向修正、非市場因素修正，北京的容積率修正等，也包括在基準(zhǔn)價中對區(qū)類、檔次等參數(shù)的確定。首先存在的問題是這些系數(shù)、參數(shù)多大準(zhǔn)確度上反映不同類別間的差異？例如我們看到有些差異是幾何成倍遞增的、有些差異是按等差變化的，實際中是否如此有規(guī)律？另一個問題是這些系數(shù)、參數(shù)大多數(shù)本身還存在一個范圍，還需要評估人員“藝術(shù)地”選擇。而當(dāng)這一范圍相當(dāng)大的時候，這種選擇就會變得相當(dāng)困難。

　　四、原因分析及對策建議

　　1.市場原則優(yōu)先，盡快過渡

　　毋庸置疑，隨著我國市場經(jīng)濟體制日益成熟，在拆遷評估中應(yīng)主要采用市場原則?？紤]到政策的持續(xù)穩(wěn)定性，在一定時期內(nèi)可能允許逐漸過渡。但只要市場條件允許，應(yīng)該盡快過渡。目前在國務(wù)院拆遷條例中已經(jīng)明確，應(yīng)該是市場價值標(biāo)準(zhǔn)，但是否應(yīng)該采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，還是存在著一些爭議。有的認(rèn)為拆遷估價應(yīng)該完全按照公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)：有的認(rèn)為由于拆遷的影響，房地產(chǎn)價值會發(fā)生變化，應(yīng)該按照變化以后的市場價值；還有些認(rèn)為由于拆遷是非自愿的，被拆遷入應(yīng)該得到更多的補償，因此應(yīng)該比公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)要高一些。我們認(rèn)為拆遷尤其是成片拆遷涉及到較多的社會問題，應(yīng)該在市場價值上加入一定的修正。

　　2.健全市場保障體系，完善“基準(zhǔn)價”這一核心

　　前已述及，在評估方法中需用到的評估基準(zhǔn)價、基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價是構(gòu)成房屋拆遷補償金額的核心，但目前這方面還存在較多問題。分析其原因，主要是由于要準(zhǔn)確進行基準(zhǔn)價的評估，需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料，但目前有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料；另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，僅掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。因此，建議各級政府及主管部門盡快建立健全市場保障體系，并且充分發(fā)揮行業(yè)學(xué)會、協(xié)會的作用。同時基準(zhǔn)價的制定也應(yīng)該公開、透明，建議采取包括房地產(chǎn)開發(fā)商、普通居民和土地、房屋等部門專業(yè)人員在內(nèi)的聽證會方式；基準(zhǔn)價也要保證定期修訂，房價變化較快的地區(qū)可半年修訂一次，一般地區(qū)應(yīng)每年修訂一次，使“基準(zhǔn)價”這一核心盡快完善。

　　3.從“土地最有效使用”出發(fā)，重視土地價值

　　對于房地產(chǎn)的評估，一個核心概念或者說指導(dǎo)思想就是“土地最有效使用”。拆遷評估面對的基本是破舊房屋，土地價值更顯重要。因此建議各地在確定評估方法中重視土地價格或區(qū)位價格的評估，并且由此重視基準(zhǔn)價的合理確定。與現(xiàn)有狀況相比，建議基準(zhǔn)價應(yīng)該更加細(xì)化，突出不同區(qū)位的差異，并且不要僅停留在較大選值范圍內(nèi)。

　　4.加強基礎(chǔ)工作，建立更科學(xué)的修正系數(shù)指標(biāo)

　　評估工作是科學(xué)和藝術(shù)的結(jié)合，但目前拆遷評估中用到大量修正系數(shù)、參數(shù)，主觀性、經(jīng)驗性確定的成分過大。建議各部門包括學(xué)術(shù)機構(gòu)參與進來，對各種修正系數(shù)、參數(shù)進行科學(xué)的研究，確定符合實際的標(biāo)準(zhǔn)，并且根據(jù)實際情況的變化及時修正，使這一基礎(chǔ)工作更具科學(xué)性。