近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時(shí)期。在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大就業(yè)，改善安居等方面做出了積極的貢獻(xiàn)，不僅成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是稅收收入的一項(xiàng)重要來(lái)源。

　　以某地縣級(jí)市國(guó)稅局轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從2000年的13戶增長(zhǎng)到2009年的43戶，稅收從2005年745萬(wàn)元增長(zhǎng)到2008年的2300余萬(wàn)元，占地方稅收的比重從10.3%提高到31%，且呈繼續(xù)上升趨勢(shì)。在房地產(chǎn)行業(yè)稅收高速增長(zhǎng)的同時(shí)，因房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)升溫及房地產(chǎn)企業(yè)新的經(jīng)營(yíng)模式、多樣化的銷售方式給稅收管理提出了新的課題，監(jiān)管不力、管理滯后、欠稅多等諸多難題考驗(yàn)著稅收征管能力。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)健康有效發(fā)展，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，嚴(yán)肅稅收法律法規(guī)，遏制房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理缺失，結(jié)合工作實(shí)際，現(xiàn)就某地轄區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)如何通過納稅評(píng)估進(jìn)行管理定位，并對(duì)納稅評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的問題及征收管理中存在難點(diǎn)進(jìn)行分析。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估及稅收管理中存在的主要問題

　　（一）房地產(chǎn)行業(yè)征管難度較大。房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)、銷售周期長(zhǎng)，成本費(fèi)用項(xiàng)目多，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種多的特點(diǎn)，其收入和稅前扣除項(xiàng)目的計(jì)算，受納稅人會(huì)計(jì)核算健全程度影響較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)管理難度較大。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)行業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻不高，許多房地產(chǎn)公司僅僅靠所取得土地或所擁有土地而成立，其納稅意識(shí)淡薄，對(duì)自身納稅義務(wù)和預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項(xiàng)等稅收政策知之甚少。一些房地產(chǎn)公司是地方政府通過招商引資方式開辦的，這些企業(yè)往往曲解地方稅收優(yōu)惠政策，甚至認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)，理所當(dāng)然在稅收方面享有優(yōu)惠。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)。作為房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)固定辦公地點(diǎn)，房屋開發(fā)到哪里，辦公地點(diǎn)就設(shè)在哪里，給保持稅收征管的連續(xù)性帶來(lái)很大難度。

　?。ㄋ模┒愂展芾硗獠凯h(huán)境有待改善。雖然《征管法》明確規(guī)定了有關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅的職能，但現(xiàn)實(shí)中由于部門利益驅(qū)動(dòng)，造成部門配合不力，協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善，不能實(shí)現(xiàn)有效資源共享和信息互換。此外，有些部門不能正確認(rèn)識(shí)涵養(yǎng)稅源和依法征稅的關(guān)系，在支持稅務(wù)部門依法開展工作方面力度不夠，也一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的實(shí)際效果。

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算不健全。一是財(cái)務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全，有的甚至無(wú)帳。二是收入不實(shí)。有的房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款形式銷售房屋，因未開具正式發(fā)票，預(yù)收款長(zhǎng)期掛賬不做收入。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于工期長(zhǎng)，與建安企業(yè)結(jié)算不及時(shí)，成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則，仍按收付實(shí)現(xiàn)制核算成本，對(duì)未售房面積，收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支，造成收入與成本不配備，無(wú)法核算其真實(shí)成本和無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況。部分企業(yè)按預(yù)計(jì)數(shù)字入賬，造成成本虛增。大量不合法憑證入賬或根本沒有取得合法憑證做賬的現(xiàn)象比比皆是。

　?。┓康禺a(chǎn)企業(yè)普遍存在著逃稅和少繳稅款的現(xiàn)象。從對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估情況來(lái)看，納稅人不列、少列收入、多列成本、擠占當(dāng)期稅款的現(xiàn)象比較普遍，其方面形式包括：一是不列收入。部分企業(yè)以不了解相關(guān)規(guī)定為由，對(duì)取得的預(yù)售收入未納入當(dāng)期應(yīng)稅所得申報(bào)納稅；二是少列收入。部分企業(yè)對(duì)樣品房、轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)用房及抵償材料款、工程款等應(yīng)視同銷售的收入未納入當(dāng)期應(yīng)稅所得申報(bào)納稅；三是多列支出。如一次性全額列支借款費(fèi)用、預(yù)提維修基金、擅自擴(kuò)大廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)計(jì)提范圍且存在一塊成本多頭列支等；四是混淆預(yù)售與銷售的概念。少數(shù)企業(yè)工程尚未完工，即以已向用戶開具正式發(fā)票為由，采用確認(rèn)銷售和配比成本的方法計(jì)算申報(bào)當(dāng)期應(yīng)稅所得。由于工程尚未完工，其總成本無(wú)法確定，則采用預(yù)算成本配比，達(dá)到擠占當(dāng)期應(yīng)稅所得的目的；五是少數(shù)開發(fā)企業(yè)納稅意識(shí)淡薄。房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)偷稅僥幸心理，偷逃稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

　　（七）當(dāng)前納稅評(píng)估中存在的問題及缺陷

　　一是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估工作定位不夠準(zhǔn)確。就納稅人而言，納稅評(píng)估工作是通過資料分析、評(píng)估約談等方式查找稅收問題，近似間接的納稅檢查。而對(duì)評(píng)估人員而言，評(píng)估工作的目標(biāo)和方法也主要傾向于個(gè)案查出多少問題。導(dǎo)致目前納稅評(píng)估工作方式類似稅務(wù)稽查，但手段和實(shí)際效果又不如稅務(wù)稽查。同時(shí)，由于有效監(jiān)控機(jī)制還未真正建立，納稅評(píng)估工作在設(shè)計(jì)上存在一些不足，對(duì)對(duì)報(bào)表、查查數(shù)據(jù)、與企業(yè)核實(shí)疑點(diǎn)問題等靜態(tài)監(jiān)督形式無(wú)法了解企業(yè)動(dòng)態(tài)實(shí)際情況，無(wú)法掌握外部相關(guān)信息，形成評(píng)估盲點(diǎn)。

　　 二是信息資料來(lái)源不夠廣泛。納稅評(píng)估工作離不開數(shù)據(jù)資料的搜索、采集、積累和掌握，納稅評(píng)估過程中要進(jìn)行大量的指標(biāo)測(cè)算、資料比對(duì)等定量、定性分析，沒有數(shù)據(jù)資料，納稅評(píng)估就成為無(wú)源之水、無(wú)根之木。目前，納稅人報(bào)送的納稅申報(bào)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，不包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類信息、經(jīng)營(yíng)核算類信息及其他諸如登記注冊(cè)類、價(jià)格類等相關(guān)信息。由于第三方信息的缺失，造成了納稅評(píng)估中許多主要指標(biāo)如土地價(jià)格等重要信息無(wú)法掌握，導(dǎo)致不僅納稅評(píng)估效率低，且評(píng)估誤差較大。

　　三是納稅評(píng)估指標(biāo)體系存在一定局限性?，F(xiàn)行的納稅評(píng)估指標(biāo)體系是參照房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)平均值確定的，實(shí)際上是企業(yè)真實(shí)納稅標(biāo)準(zhǔn)的一種假設(shè)。一般評(píng)估指標(biāo)的測(cè)算結(jié)果都直接與行業(yè)正常值進(jìn)行比較，即企業(yè)被測(cè)算指標(biāo)只要處于正常值的合理變動(dòng)幅度內(nèi)，就被認(rèn)為已經(jīng)真實(shí)申報(bào)。實(shí)際上，評(píng)估對(duì)象的規(guī)模大小，企業(yè)產(chǎn)品多少等因素都對(duì)“行業(yè)峰值”產(chǎn)生較大影響。此外，單憑評(píng)估指標(biāo)測(cè)算和評(píng)價(jià)很難正確判斷申報(bào)的合法性和真實(shí)性，企業(yè)還經(jīng)常受到所處環(huán)境、面臨風(fēng)險(xiǎn)、資金流向等諸多因素的影響。納稅評(píng)估指標(biāo)體系的局限性，制約著納稅評(píng)估工作的效果和開展方向。

　　四是納稅評(píng)估人員綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)亟待提高。目前，從事評(píng)估的人員都是稅管員，在負(fù)責(zé)征管的同時(shí)進(jìn)行納稅評(píng)估，沒有專門從事評(píng)估的人員。稅管員素質(zhì)參差不齊，部分評(píng)估人員知識(shí)面窄，掌握評(píng)估方法不夠，只停留在看看表、對(duì)對(duì)數(shù)、查查抵扣發(fā)票信息的較淺層次，不善于從各種涉稅信息中尋找和挖掘深層次問題，使評(píng)估工作流于形式，評(píng)估效率不高。

　?。ò耍┮痪€力量尚不能滿足對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行精細(xì)化管理的業(yè)務(wù)需求。一是一線人員對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式、開發(fā)程序和經(jīng)營(yíng)規(guī)律較為陌生；二是對(duì)所得稅及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策的了解和掌握相對(duì)不足；三是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)核算尤其是成本核算知識(shí)的掌握不夠熟練；四是一線征管力量的不足與繁重工作任務(wù)、不斷提高的要求的矛盾持續(xù)加??；五是一線人員缺乏掌握房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)律的基本素質(zhì)，不能滿足稅收工作對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理的需要。

　　二、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估及稅收管理的對(duì)策

　　（一）做好基礎(chǔ)工作，加強(qiáng)日常監(jiān)管。開發(fā)初期，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司提供項(xiàng)目立項(xiàng)書、項(xiàng)目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑承包合同、銷售方式、開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、項(xiàng)目總投資額、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等資料，為后期的監(jiān)管打下基礎(chǔ)。項(xiàng)目竣工后，要求企業(yè)及時(shí)上報(bào)成本費(fèi)用分?jǐn)傓k法，防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，逃避納稅。同時(shí)，要求企業(yè)按季度上報(bào)《存量房產(chǎn)盤點(diǎn)表》，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其銷售情況實(shí)施過程監(jiān)控。建立日常監(jiān)控管理臺(tái)賬，逐戶分季度反映與有關(guān)部門的聯(lián)系情況、預(yù)售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤(rùn)情況。

　?。ǘ?shí)行一體化管理，密切部門協(xié)調(diào)。嚴(yán)格執(zhí)行《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕82號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕156號(hào)）的規(guī)定。房地產(chǎn)稅收采取“一窗式”征收和“聯(lián)網(wǎng)控管、先稅后證、項(xiàng)目跟蹤、過錯(cuò)追究”的控管辦法，實(shí)行一體化管理。國(guó)稅機(jī)關(guān)應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)與工商、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、和地稅等部門的聯(lián)系，爭(zhēng)取政府支持，力求通過信息交換和分析比對(duì)，最大限度的掌握有關(guān)涉稅信息，通過信息交換，有助于一線人員進(jìn)一步掌握與了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律和運(yùn)行狀態(tài)，增強(qiáng)該行業(yè)稅收管理措施的實(shí)時(shí)性、針對(duì)性和有效性。（三）建立健全科學(xué)的納稅評(píng)估體系。一是構(gòu)建制度框架。根據(jù)《稅收征管法》及實(shí)施細(xì)則、《納稅評(píng)估管理辦法》等有關(guān)政策依據(jù)，研究制定《納稅評(píng)估實(shí)施方案》和《評(píng)估工作規(guī)程》等一系列管理辦法，設(shè)置納稅評(píng)估總流程圖和不同內(nèi)容的文書表格，制定納稅評(píng)估與“征、管、查”業(yè)務(wù)部門的協(xié)調(diào)、銜接辦法，使稅收評(píng)估工作逐漸融入征管體系。為對(duì)評(píng)估全過程實(shí)施管理和監(jiān)控，在納稅評(píng)估的不同環(huán)節(jié)設(shè)置《評(píng)估對(duì)象信息記錄》、《零稅額申報(bào)信息記錄》、《納稅評(píng)估成果信息記錄》、《重點(diǎn)監(jiān)控信息記錄》等四個(gè)信息簿。對(duì)每位評(píng)估人員工作完成的質(zhì)量情況進(jìn)行信息記錄，為崗位目標(biāo)考核提供依據(jù)。二是科學(xué)界定評(píng)估步驟。按照《納稅評(píng)估實(shí)施方案》及規(guī)程要求，制定具體的操作程序：一是資料受理傳遞崗將評(píng)估對(duì)象申報(bào)資料傳到分析崗；二是通過綜合征管系統(tǒng)數(shù)據(jù)和人工采集的其他企業(yè)信息進(jìn)行邏輯分析核對(duì)，通過初審發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)；三是對(duì)評(píng)估疑問戶下達(dá)《評(píng)估自查表》、《評(píng)估調(diào)查表》或《零申報(bào)說(shuō)明書》，針對(duì)疑點(diǎn)內(nèi)容開展自查；四是對(duì)自查后仍存在問題的企業(yè)下達(dá)《評(píng)估約談通知書》，通知約談；五是制作《約談?dòng)涗洝?；六是評(píng)估完畢下達(dá)《納稅評(píng)估結(jié)論》，存在問題的企業(yè)制作《申報(bào)錯(cuò)誤報(bào)告表》，責(zé)令限期改正（調(diào)賬、補(bǔ)稅），并制作《納稅評(píng)估報(bào)告》；七是評(píng)估發(fā)現(xiàn)問題嚴(yán)重的，制作《評(píng)估移交表》，移交到稽查科等相關(guān)科室，并回收《納稅評(píng)估移交問題反饋單》存檔備案；八是月底匯總評(píng)估結(jié)果寫出《納稅評(píng)估小結(jié)》，指出存在問題，提出合理化有價(jià)值的建議及加強(qiáng)管理的辦法。三是明確評(píng)估人員職責(zé)。為確保評(píng)估工作質(zhì)量，從制度建設(shè)入手，制定行之有效的納稅評(píng)估定率考核制度，考核定率包括數(shù)據(jù)接收率、數(shù)據(jù)正確率、評(píng)估處理正確率、復(fù)審評(píng)估正確率、評(píng)估稅款入庫(kù)率等，通過這些指標(biāo)將納稅評(píng)估具體細(xì)化、量化，對(duì)未按比例、按質(zhì)量完成評(píng)估任務(wù)的操作人員，依崗位職責(zé)予以扣分，達(dá)到監(jiān)督檢查納稅評(píng)估工作的目的，增強(qiáng)評(píng)估人員的責(zé)任心。四是精選評(píng)估對(duì)象。堅(jiān)持人機(jī)結(jié)合的辦法，一是根據(jù)預(yù)警值運(yùn)用納稅評(píng)估軟件，自動(dòng)篩選納稅評(píng)估對(duì)象；二是稅收管理員根據(jù)日常巡查、涉稅事項(xiàng)調(diào)查核查等日常管理工作中了解和掌握的納稅人實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，人工分析篩選納稅評(píng)估對(duì)象。五是探索可行的納稅評(píng)估分析方法。對(duì)納稅人申報(bào)納稅情況的審核分析是納稅評(píng)估工作的關(guān)鍵。在實(shí)際工作中，總結(jié)歸納了一套簡(jiǎn)便實(shí)用的納稅評(píng)估分析方法，簡(jiǎn)稱“四比較法”。一是申報(bào)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)報(bào)表之間的比較；二是申報(bào)數(shù)據(jù)之間橫向與縱向比較；三是稅種之間的關(guān)聯(lián)性比較；四是申報(bào)納稅情況與實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況的比較。（四）從提高納稅評(píng)估人員自身素質(zhì)出發(fā)，打造一支符合實(shí)際需要的納稅評(píng)估隊(duì)伍。納稅評(píng)估要求稅務(wù)評(píng)估人員不但要了解稅收工作本身，而且要了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全貌及納稅人的詳細(xì)情況，掌握審核、評(píng)析、測(cè)算、取證、質(zhì)詢的全部技能。因此，在加強(qiáng)干部培訓(xùn)過程中，要有重點(diǎn)地開展稅收、財(cái)會(huì)理論培訓(xùn)，鼓勵(lì)干部參加專業(yè)學(xué)歷考試和執(zhí)法資格考試，并給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，調(diào)動(dòng)干部自學(xué)的積極性。為加強(qiáng)納稅評(píng)估隊(duì)伍還可聘請(qǐng)具有專業(yè)知識(shí)的中介機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行專業(yè)納稅評(píng)估。實(shí)踐中，評(píng)估人員在確定評(píng)估對(duì)象后，要即使參與管理性檢查，通過對(duì)比檢查結(jié)果，檢驗(yàn)評(píng)估確定的疑點(diǎn)是否全面、正確，為今后評(píng)估工作積累經(jīng)驗(yàn)。在轉(zhuǎn)向評(píng)估結(jié)束后，組織評(píng)估人員進(jìn)行案例評(píng)析，逐項(xiàng)分析評(píng)估方法、過程和結(jié)果，總結(jié)出較好的評(píng)估方案并全局推廣。

　　三、我們的具體做法

　?。ㄒ唬┘皶r(shí)制定了《納稅評(píng)估操作規(guī)程》，針對(duì)當(dāng)前納稅評(píng)估工作中存在的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，通過近年來(lái)納稅評(píng)估工作的實(shí)證分析，詳細(xì)的補(bǔ)充和完善了納稅評(píng)估規(guī)程的內(nèi)涵與外延、特征與分類、原則與職能，特別是針對(duì)行業(yè)納稅評(píng)估案源選擇等做了進(jìn)一步修改，使之適合地域特點(diǎn)和實(shí)際操作，并及時(shí)組建納稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，成立納稅評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組，按所轄的企業(yè)分類分片全面開展納稅評(píng)估。

　?。ǘ碾y點(diǎn)疑點(diǎn)抓起，抽絲剝蠶，抓出實(shí)效。該局管轄房地產(chǎn)企業(yè)43戶，年繳納稅收2300余萬(wàn)元。但從房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際開發(fā)情況和房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)際征管情況來(lái)看，稅款流失較為嚴(yán)重。為此該局組成房地產(chǎn)評(píng)估小組，對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了重點(diǎn)評(píng)估。通過資料調(diào)閱，發(fā)現(xiàn)許多房地產(chǎn)企業(yè)不是虧損就是微利，且申報(bào)的當(dāng)期銷售收入起伏較大，繳納的營(yíng)業(yè)稅與預(yù)收賬款金額不相符，費(fèi)用列支不符合規(guī)定，企業(yè)所得稅和土地增值稅都未按規(guī)定預(yù)繳，印花稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅都出現(xiàn)少繳或不繳的現(xiàn)象。在與企業(yè)法人或財(cái)務(wù)人員針對(duì)上述情況約談時(shí)，對(duì)存在問題含糊不清，避重就輕，也沒有具體的舉證說(shuō)明。實(shí)地核查時(shí)，通過對(duì)比納稅申報(bào)和賬面數(shù)、企業(yè)簽訂合同和實(shí)際完工數(shù)，發(fā)現(xiàn)（1）售房款以定金名義不做預(yù)收賬款處理。（2）拆遷房屋建還的部分不做收入，只記成本。（3）銷售合同已簽但印花稅未申報(bào)繳納。（4）以房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性為理由，長(zhǎng)期不結(jié)算，也不預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。（5）土地使用稅和房產(chǎn)稅以不清楚規(guī)定為由，少繳或不繳。

　?。ㄈ┩ㄟ^此次初步評(píng)估部分房地產(chǎn)企業(yè)，共查出各項(xiàng)稅款7563284.13元。其中應(yīng)補(bǔ)繳的企業(yè)所得稅3267129元，占2009年房地產(chǎn)行業(yè)繳納所得稅的45%；各種地方稅4296155.13元，由此證明房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重存在不按期納稅的問題。實(shí)踐證明，開展納稅評(píng)估對(duì)提升稅收征管質(zhì)效有著巨大的推動(dòng)作用。一是深度挖掘了稅源。通過納稅評(píng)估，企業(yè)主動(dòng)申報(bào)稅款金額達(dá)636.24萬(wàn)元。二是提高了申報(bào)真實(shí)度。經(jīng)評(píng)估的納稅人，實(shí)際稅負(fù)都達(dá)到或超過了行業(yè)平均水平。三是提高了納稅遵從度。通過評(píng)估，糾正了因企業(yè)辦稅人員對(duì)政策和程序理解上的偏差而導(dǎo)致的錯(cuò)用稅率，超范圍超標(biāo)準(zhǔn)抵扣、漏記少報(bào)收入、未按規(guī)定開具發(fā)票等一般性問題，經(jīng)督促，納稅人均自行作了補(bǔ)正申報(bào)、補(bǔ)繳稅款、調(diào)整賬目等處理。

　　四、思考和建議

　?。ㄒ唬╇m然房地產(chǎn)行業(yè)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大就業(yè)等方面作用巨大，但是房地產(chǎn)行業(yè)工期長(zhǎng)、投資大、經(jīng)營(yíng)隱蔽性強(qiáng)，導(dǎo)致其在依法納稅方面存在較多問題。應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評(píng)估。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)行業(yè)環(huán)節(jié)多，所征稅種也多，如營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等，加之企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收法律法規(guī)的了解和掌握有限，影響了稅法的遵從度。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的稅法培訓(xùn)。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)行業(yè)承建的工程大部分實(shí)行轉(zhuǎn)包、分包，甚至存在等現(xiàn)象，導(dǎo)致選擇征稅主體具有一定難度。房地產(chǎn)企業(yè)采用“工程大包”的經(jīng)營(yíng)模式，將收入的一部分分撥施工單位作為工程款，施工單位多數(shù)未辦理稅務(wù)登記，沒有合法發(fā)票抵作工程款，不但造成成本核算混亂，而且擾亂了發(fā)票管理。

　　（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)自身管理不到位：一是稅法宣傳不到位，教育培訓(xùn)跟不上，客觀上造成企業(yè)對(duì)稅法了解掌握不清。二是疏于管理，淡化責(zé)任，日常檢查不夠，特別是案頭稽核不深不細(xì)，各表之間沒有比對(duì)，各勾稽關(guān)系沒有分析透徹。三是稽查力度不大，沒有針對(duì)該行業(yè)的特殊性和隱蔽性開展有效稽查。

　?。ㄎ澹┕ぷ鹘ㄗh：一是強(qiáng)化管理，加大征管力度，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了必須強(qiáng)化行業(yè)稅收管理，特別要實(shí)現(xiàn)日常監(jiān)管和案頭稽核有機(jī)結(jié)合，運(yùn)用一系列的指標(biāo)體系分析該行業(yè)的收入、費(fèi)用、成本是否合理。二是加大宣傳力度和培訓(xùn)力度，對(duì)新上崗財(cái)務(wù)人員或新辦房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅收法律法規(guī)培訓(xùn)，增強(qiáng)企業(yè)依法納稅意識(shí)。三是擴(kuò)大委托代征范圍，實(shí)行屬地征收，如對(duì)合同的貼花委托工商部門，公證部門實(shí)行源頭代征，對(duì)土地使用稅委托土地管理部門實(shí)行代征。四是加大第三方信息的獲取，實(shí)行資源共享，與建委、城建、工商、經(jīng)貿(mào)委、司法、公安、地稅等部門建立一系列的合作機(jī)制，定期不定期召開聯(lián)系會(huì)議，收集信息，特別要與建委、城建等部門直接聯(lián)系，取得第一手資料，從源頭了解掌握房地產(chǎn)行業(yè)信息。五是加大稅務(wù)稽查力度，嚴(yán)厲打擊偷逃稅違法行為。稅務(wù)稽查部門要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中容易偷逃稅的環(huán)節(jié)，加大稽查力度，并公開曝光。六是進(jìn)一步完善納稅評(píng)估機(jī)制，使之真正成為稅收征管的補(bǔ)充，并正確界定納稅評(píng)估與稅務(wù)稽查行為的差別，對(duì)其法律后果予以規(guī)定。