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對私房出租稅收征管的探討

來源: 胡遠 編輯: 2008/08/05 08:43:14  字體:

  昌吉是新疆北坡經(jīng)濟帶龍頭,又是首府烏魯木齊的衛(wèi)星城市,在地理位置上具有得天獨厚的優(yōu)越性,據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示昌吉經(jīng)濟發(fā)展已占新疆北坡經(jīng)濟帶經(jīng)濟發(fā)展總量的50%以上。隨著我國市場經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展和住房體制改革的深化,城市建設(shè)規(guī)模越來越大,城市流動人口愈來愈多。目前,私房出租在城市、郊區(qū)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn),都是十分普遍的現(xiàn)象,且呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。如何加強私房出租業(yè)稅收征管,已成為新時期刻不容緩需要解決的問題。

  一、現(xiàn)昌吉市私房出租行業(yè)的現(xiàn)狀

  近幾年,昌吉市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,昌吉周邊各縣及南北疆乃至烏魯木齊等地在昌吉購房的人數(shù)越來越多,有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因,以及經(jīng)濟利益的驅(qū)使,為讓房屋增值、保值提前把房屋購買下來,將房屋出租。在我們的日常稅收征管的實際工作中可以看到,個人出租營業(yè)用房和住宅用房現(xiàn)象比比皆是,由于近兩年房價的攀升,個人出租房屋取得收益也水漲船高,私房出租固有的隱蔽性、分散性的特點,加之房屋出租人缺乏納稅意識,各地在私房出租收入中稅收流失的現(xiàn)象普遍存在,已成為房屋出租的行業(yè)性問題,昌吉市地稅局曾對私房出租業(yè)采用一次式拉網(wǎng)集中突擊征收模式,征收工作量大、周期長,盡管稅務(wù)機關(guān)花費了大量人力、物力、財力,但收效甚微。

  房屋租賃管理是一項復雜的社會系統(tǒng)工程。出租房屋行政管理各部門各自為政,房屋租賃管理難以落到實處。目前與房屋出租管理有關(guān)的部門有公安、外來人口管理、街道、居委會、房管局和稅務(wù)機關(guān)等,但是各部門之間缺乏行之有效的協(xié)作配合,不能形成齊抓共管的合力。以昌吉市為例,公安部門根據(jù)《昌吉市流動人員暫住證管理規(guī)定》、《昌吉市房屋租賃管理辦法》,實施出租房屋承租人戶籍管理;房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等管理規(guī)定,實行房屋租賃合同登記備案管理;但對于行政管理相對人而言,則感覺政出多門,多頭管理,手續(xù)繁多,甚至加重了經(jīng)濟負擔,因此,很多租賃當事人不愿意辦理相關(guān)手續(xù)。而管理部門則由于幾個部門沒有形成管理合力,誰都在管,但誰都管不了、管不好,行政管理成本居高,造成行政管理效率低下,效果不佳。

  二、個人出租房屋稅收征管難的主要原因

  (一)納稅人納稅意識普遍差,難以控制是目前稅收征管的難點。對個人出租房屋征稅,一直是稅稅收征管的一個難點問題。一是私人出租房屋行為分散、隱蔽,又是現(xiàn)金交易,稅務(wù)部門難以發(fā)現(xiàn);二是納稅人不去主動納稅,許多人認為納稅與自己無關(guān),自己沒有辦營業(yè)執(zhí)照,也從來不和稅務(wù)機關(guān)打交道,壓根沒把自己和納稅人聯(lián)系起來,即使有些人知道應該納稅,也不會主動申報納稅。大部分人抱著“能逃則逃,能少則少”的心態(tài)。造成稅務(wù)機關(guān)難以掌握稅源實際情況;三是部分稅務(wù)干部認為出租房屋稅收征管難度大,,順其自然,能收多少就算多少,久而久之,一定程度上就給納稅人造成出租房屋不用納稅的錯覺。很多納稅人有一種思想:稅務(wù)機關(guān)查出來是國家的,查不出來的就是我的,傻子才會主動納稅。對稅務(wù)機關(guān)來說,這部分納稅人難以控制也是客觀現(xiàn)實。

  (二)房產(chǎn)的所有人與使用人不一,導致納稅人難于落實出租房屋的房產(chǎn)稅以房屋所有人為納稅人,但在現(xiàn)實征管工作中,房產(chǎn)所有人的流動性情況較多,據(jù)調(diào)查,由近40%的房屋所有人不在當?shù)?,稅?wù)機關(guān)與房產(chǎn)所有人難以聯(lián)系,增加了稅收征管的難度。部分納稅人往往以提高房屋租金的方法將稅負轉(zhuǎn)嫁給承租方,或由承租方代付稅款,雙方扯皮,造成。

 ?。ㄈ┓课莩鲎馐袌霾灰?guī)范稅源零星分散,房屋租賃收入缺乏行之有效的監(jiān)控由于房屋出租分布面廣,承租人又來自四面八方,稅源零星分散,加上租賃雙方大多采取口頭協(xié)議,現(xiàn)金支付的形式,從而導致房屋出租稅收流失。租房協(xié)議不真實或業(yè)主不提供,給稅務(wù)機關(guān)取證、核實收入、征稅造成很大難度。為達到少繳稅金的目的,受利益驅(qū)動,還有的納稅人故意隱瞞個人房屋租金收入,雙方往往簽訂真假兩份合同,用假合同應付稅務(wù)機關(guān)。最終因納稅人申報情況不實而導致稅收流失。有的房主假借將房屋無償給親朋好友使用,沒有收租金,而實際上是有協(xié)議,或以維修費形式收取租金,拒不提供真實的租金收入憑據(jù),再加上信息不暢,缺乏相關(guān)資料,盡管許多地區(qū)采取區(qū)域性定期清理,但漏征漏管現(xiàn)象依然非常嚴重。

  (四)涉及稅種多稅負高稅務(wù)機關(guān)難以納入正常稅收征管房屋出租涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和個人所得稅等稅種,由于業(yè)主對相關(guān)稅收知識所知甚少、依法納稅意識不強,納稅人往往不申報?,F(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定,自用房屋按房產(chǎn)原值一次扣除殘值30%計征,年稅率為1.2%,而出租房屋按租金計征,稅率為12%,可見房屋出租用于經(jīng)營的,其整體稅負大大高于住房稅收稅負,國家為了鼓勵住房出租業(yè)主主動申報納稅,規(guī)范住房出租行業(yè)稅收征管,對營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅稅率作了大幅調(diào)整,但收效其微。

 ?。ㄎ澹┒愒醋兓旆课葑赓U稅源底子不清對房產(chǎn)租賃特別是私房出租情況,稅務(wù)機關(guān)征管薄弱,在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn),稅務(wù)機關(guān)對轄區(qū)內(nèi)納稅戶房產(chǎn)租賃情況掌握的征管基礎(chǔ)資料欠缺,尤其對個人房產(chǎn)租賃情況,稅務(wù)機關(guān)由于人手不夠的原因,無力掌握稅源變化情況,難以將房屋出租納入日常征管。房屋租賃稅源底子不清,暴露出我們征管基礎(chǔ)工作方面的漏洞,稅源監(jiān)控不夠,也反映出稅務(wù)機關(guān)與相關(guān)部門的信息交換不暢。

  三、加強房屋租賃行業(yè)稅收征管的建議和對策

 ?。ㄒ唬┘哟蠖惙ㄐ麄髁Χ龋褡杂X納稅意識加強宣傳,增強公民的自覺納稅意識和相互監(jiān)督意識。要采取多種形式廣泛開展宣傳工作,通過報紙、電視、廣播等媒體,向廣大群眾宣傳有關(guān)房屋租賃的稅收政策。廣泛開展走訪、召開座談會等活動,征求社會各界對私房出租稅收征管工作的意見和建議,增強社會對房屋出租業(yè)稅收征管工作的了解和支持。做到征收與宣傳相結(jié)合,做好各項服務(wù),使房屋租賃業(yè)稅收深入人心,引導大家自覺申報納稅。

 ?。ǘ┳龊貌块T之間的配合、協(xié)稅護稅工作,私房出租稅收代征網(wǎng)絡(luò)建設(shè)加強與公安、房管、社區(qū)街道、居委會等部門的配合。充分發(fā)揮協(xié)稅、護稅網(wǎng)絡(luò)的積極作用,建立一個各部門協(xié)調(diào)管理的機制,將涉及租賃的相關(guān)行政管理,如房管、公安、計生、稅務(wù)等,都納入到一個框架內(nèi),實現(xiàn)管理上的信息共享、資源共享。建立以房管部門、社區(qū)街道、居民委員會為主的私房出租代征網(wǎng)絡(luò)。

  (三)強化稅收征管,規(guī)范房屋出租行為對私房出租稅收進行細化和動態(tài)管理。將房屋出租納入正常的稅收征管。我們可以借鑒一些房產(chǎn)管理的成功經(jīng)驗,要求出租房屋必須填寫《房屋出租納稅申報表》,凡其“三證”(營業(yè)執(zhí)照、房屋產(chǎn)權(quán)證、戶口簿)的姓名一致,可視為自有自用房產(chǎn),按房產(chǎn)計稅余值計征房產(chǎn)稅,否則,一律從租計征房產(chǎn)稅。對于所提供租金收入明顯低于計稅租金標準又無正不當理由的,則按計稅租金標準核定征稅,規(guī)范租賃行為。定期進行專項檢查,對私房出租的稅收不法行為,要從嚴查辦,從重處罰。對稅收違法案件進行曝光,對偷逃稅者形成震懾,營造良好的私房出租稅收環(huán)境。

  (四)實行房屋租賃業(yè)稅收征繳情況的定期公布和舉報獎勵制度,建立私房出租定期公布、欠稅公告和舉報獎勵制度。通過獎勵促使群眾對私房出租偷逃稅行為進行舉報,形成一種社會監(jiān)管的良好氛圍。尤其是要提高私房出租業(yè)稅收征管的透明度,稅務(wù)機關(guān)要定期對私房出租稅收的征管情況予以公告,促使私房出租者相互監(jiān)督。

 ?。ㄎ澹┙⑺椒砍鲎舛愒葱畔⒕W(wǎng)各地稅務(wù)機關(guān)要充分利用計算機網(wǎng)絡(luò)等高科技手段,對轄區(qū)內(nèi)私房出租情況實施動態(tài)監(jiān)控。稅務(wù)機關(guān)應充分利用公安、房管、房屋中介機構(gòu)和街道居委會的有關(guān)私房出租情況資料,以房屋管理為基礎(chǔ),建立租賃房屋管理檔案,在實現(xiàn)資源共享基礎(chǔ)上,建立私房出租資料數(shù)據(jù)庫系統(tǒng),整合現(xiàn)有的房屋出租信息采集系統(tǒng),從而實現(xiàn)房屋租賃管理的信充分利用社會資源,不斷提高對私房出租業(yè)的稅源控管水平。

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