一、商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)的特點

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)有兩種方法，一是在商品房竣工驗收辦理決算后把歸集的開發(fā)成本按一定標準分配結(jié)轉(zhuǎn)到商品房中去。二是在商品房銷售以后才把已銷商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)到銷售成本中去。商品房的成本結(jié)轉(zhuǎn)既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特點：

    1.成本構(gòu)成的不可分割性。商品房的開發(fā)從決策立項到房屋交付使用，成本的歸集分配大致分兩個階段。第一階段從立項、土地址用、拆遷安置、工程勘探、規(guī)劃設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)到建筑施工前的各項稅費都是以開發(fā)項目歸集的，按土地面積（也可以采用建筑面積）作為標準分配的，這一階段成本通常稱為前期開發(fā)成本。第二階段從建筑施工的招標或發(fā)包開始到工程竣工驗收辦理決算為止。由于現(xiàn)行國家法規(guī)不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事工程施工，這就需要將建設(shè)工程招標或發(fā)包出去，所以第二階段開發(fā)成本也稱建筑安裝成本。第一階段按土地面積（或建筑面積）分攤的前期開發(fā)成本和第二階段的建筑安裝成本，就構(gòu)成了商品房直接開發(fā)成本。當然在整個開發(fā)期間還會發(fā)生人員工資、辦公費、籌資費等間接開發(fā)成本，也要按適當標準分配到建設(shè)工程中去。但不論是直接開發(fā)成本，還是間接開發(fā)成本，都無法按樓層或戶型來確定成本。

    2.成本與售價的不配比性。一般商品的售價總是圍繞成本上下波動，而商品房卻不同，商品房成本形成是整體的，成本載體是整個建設(shè)工程，但銷售時是按樓層或戶型為單位的。從單個樓層或戶型看，售價明顯不與成本配比。如同一結(jié)構(gòu)（磚混或框架）商品房，底層建筑施工成本低，高層建筑施工成本高，這是建筑施工的特點所決定的。但銷售時，底層售價反而高于高層。如果開發(fā)“丁字型”樓房，雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差很大。

    3.商品房價格的不確定性。商品房的建設(shè)在工藝上與一般建設(shè)工程是相同的。不過，一般建設(shè)工程是根據(jù)“買主”的要求建造的，工程竣工驗收并辦理決算后，收入即可實現(xiàn)。至于款項能否收回，只涉及到壞賬損失而已。但商品房竣工驗收后，卻不能確定“買主”，也不能確定價格，只有與“買主”簽訂購銷合同后銷售才能成立。

    二、商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法

    財務(wù)會計制度和稅法都要求商品房以“買主”購買的商品房作為獨立的產(chǎn)品按時確認收入的實現(xiàn)和進行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。但現(xiàn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)方法又都是按獨立產(chǎn)品作為計量單位結(jié)轉(zhuǎn)的。所以現(xiàn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)方法不能適應(yīng)商品房開發(fā)與銷售這一特殊業(yè)務(wù)的經(jīng)濟內(nèi)容，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)處于無序狀況，歸納起來大致有三種情況。

    1.有些企業(yè)按當期竣工驗收后商品房的總成本除以開發(fā)建筑面積得出平方米建筑面積成本，隨后按銷售面積乘以平方米建筑面積成本就是本期銷售成本。由于商品房售價受樓層、朝向因素影響，售房價格差異很大，采用上述分攤方法，計算出的經(jīng)營成果會嚴重失真。

    2.有些企業(yè)通過確定系數(shù)的方法，根據(jù)總成本按樓層面積和系數(shù)計算出各樓層成本，再根據(jù)各層成本按建筑面積計算出平方米建筑面積成本，進而計算每個戶型成本。這種方法，首先是確定系數(shù)的依據(jù)尚無科學(xué)標準，全憑人為估算，其次對于朝向不同的樓層，售價差異也大，所以提供的財務(wù)信息也會失真。

    3.還有些企業(yè)憑經(jīng)驗或受某些利益的驅(qū)使，隨意確定成本售價比率進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。采用的比率也不盡相同，有的采用成本與實際售價比率，有的采用成本與計劃售價比率。對于成本結(jié)轉(zhuǎn)沒有一個公允、合理、科學(xué)的法則約束，其結(jié)果不是侵害國家利益，就是加重企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，損害投資人利益。

    當開發(fā)的商品房達到可銷售狀態(tài)時，開發(fā)企業(yè)會根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，為了解決商品房銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位這一特殊問題，有必要引進這個價格作為成本分配標準，求得一個計劃銷售成本率（即：實際開發(fā)成本除以計劃銷售總額）來進行商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)。在實際工作中，還可以分為實際售價成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計劃售價成本率結(jié)轉(zhuǎn)法。

    實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本率得出當期銷售成本，季末再按計劃售價乘以計劃銷售成本率減去季度前兩個月已轉(zhuǎn)銷售成本等于季本銷售成本的方法調(diào)整。具體操作程序是：分類明細賬應(yīng)按開、竣工時間相同或相近且一并辦理工程決算的商品房設(shè)置賬戶，商品明細賬應(yīng)在分類明細賬基礎(chǔ)上再按計劃價格相同的商品房房分類設(shè)戶，價格不同分別設(shè)置，季度前兩個月可按分類明細賬結(jié)轉(zhuǎn)，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售欄只登記數(shù)量。待季本將未銷售房面積的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)轉(zhuǎn)出銷售成本。

    這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以簡化上作量。缺點是季度前兩個月受房價折扣影響會產(chǎn)生一定誤差，并且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

    計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程在辦理竣工決算后，就可以把商品房成本按樓、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出平方米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把平方米建筑面積成本相同的商品房歸類記入同一賬戶。銷售后，按單元設(shè)置賬戶的企仆直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)。按平方米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以平方米建筑面積成本得出銷售成本。

    這種方法雖然結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。