墨西哥：房產(chǎn)稅“劫富濟貧”

　　在當(dāng)?shù)厝丝磥?，富人每年繳納數(shù)千美元的房產(chǎn)稅理所應(yīng)當(dāng)。與此同時，特殊人群在繳納房產(chǎn)稅時可以享有優(yōu)惠政策。

　　墨西哥女孩亞歷杭德拉每年年初都要在手機內(nèi)設(shè)一個提醒備忘錄：“記得交房產(chǎn)稅”。此外，她還會到墨西哥城市政府網(wǎng)站上看看當(dāng)年有沒有交稅“折扣活動”。“我一直關(guān)注這個，就像是關(guān)注商場打折季一樣。”她笑著對《環(huán)球》雜志記者說。

　　房產(chǎn)稅在墨西哥有著較長的歷史并經(jīng)過數(shù)次變革，目前已形成一套較完善的征繳體系。如果深入研究，你會發(fā)現(xiàn)，這套征稅體系頗有點“劫富濟貧”的意味，住豪宅的富人們每年交數(shù)千美元房產(chǎn)稅并不稀奇，而退休人員、殘障人士則可以享受大力度的稅收減免。

　　歷史悠久的房產(chǎn)稅

　　縱觀現(xiàn)代房產(chǎn)稅歷史，墨西哥無疑是當(dāng)仁不讓的先行者。在西班牙殖民時期，當(dāng)?shù)鼐用窬鸵獮樽约核鶕碛械牟粍赢a(chǎn)繳納費用。1917年，房產(chǎn)稅正式寫入墨西哥法律。

　　1983年，墨西哥議會通過了憲法第115條修正案，規(guī)定各州政府向市政府授權(quán)，由市一級政府決定當(dāng)年的房產(chǎn)稅稅率和所需征收的總稅額，并代表州政府行使收繳稅款的權(quán)力。1999年，墨西哥憲法第115條款經(jīng)過修改后，規(guī)定各級政府在制定房產(chǎn)稅稅率時，要綜合考慮建筑物所處地段等多方面因素。

　　這意味著，擁有房產(chǎn)的墨西哥居民每年都要根據(jù)相應(yīng)稅率，向州政府繳納一次房產(chǎn)稅，房屋的價值由政府派遣的評估師確定。

　　當(dāng)然，墨西哥征收的房產(chǎn)稅是“因房而異”的。墨西哥全國住房委員會技術(shù)秘書馬爾科·基羅茲·洛佩茲在接受《環(huán)球》雜志記者采訪時表示，征收環(huán)節(jié)中最重要的一個環(huán)節(jié)是對房屋進行估價，當(dāng)前主要參考的因素包括建筑物所處地段、建筑成本、建成面積等，這其中還涉及物業(yè)類型、用途、是否具有商業(yè)價值等。

　　墨西哥各州政府在計算房產(chǎn)稅時基本遵循以下公式：房產(chǎn)稅=（土地面積×土地價格+建筑面積×房屋每平方米價格）×房產(chǎn)稅稅率。

　　在征收過程中，房產(chǎn)稅稅率要與各地全年物價指數(shù)和地區(qū)發(fā)展勢頭相掛鉤，根據(jù)漲跌情況做出相應(yīng)調(diào)整。此外，一些地區(qū)規(guī)定，由于房屋每年會折舊，房產(chǎn)稅稅率逐年下降1%。

　　墨西哥各州通常在每年一二月份開始征收房產(chǎn)稅，繳稅方式也很靈活，可以月付、季付甚至雙月付。在每年固定的時間，居民會收到通知繳納房產(chǎn)稅的郵件，然后到當(dāng)?shù)劂y行付款。如果在銀行擁有賬戶，也可申請自動從賬戶上扣除稅款的服務(wù)。此外，各地財政部門還會指定一些商店代收房產(chǎn)稅。

　　如果居民在特定日期前繳納，還可享受一定折扣。比如，亞歷杭德拉就在墨西哥城市政府網(wǎng)站上查到，在1月1日至17日之間繳納房產(chǎn)稅的居民可享受7%的折扣，在18日至31日繳納的可享受3%的折扣。

　　不構(gòu)成窮人的負擔(dān)

　　亞歷杭德拉家位于城里一處中產(chǎn)階級社區(qū)內(nèi)的一座4層住宅樓中。一次，記者去她家做客，有幸見識了這套典型的墨西哥式民居。這套住宅共有8個房間，總面積為150平方米，價值150萬比索（約合12.5萬美元），每年繳納的房產(chǎn)稅大約為250美元。而墨西哥家庭年均收入為1.2萬美元，房產(chǎn)稅所占比重約為2%。

　　亞歷杭德拉告訴記者，她家購買這處房產(chǎn)時，市政廳派遣一名專家對公寓的價值做了評估，并根據(jù)公寓所處的地段和建筑成本等因素，確定了房產(chǎn)稅稅率。

　　記者看到，這套公寓所處的地段不錯，位于城內(nèi)兩個主要廣場之間，對面就是墨西哥農(nóng)業(yè)部辦公大樓，相鄰一個街區(qū)有一個地鐵站和一個商場，附近還有3家大型超市和5家銀行。不過，公寓所處的居民樓已經(jīng)有些年份，使用面積在當(dāng)?shù)匾膊凰銓挸ǎ虼藖啔v杭德拉沒有覺得繳納房產(chǎn)稅給自己造成了多大經(jīng)濟困擾。

　　她說：“在墨西哥，房產(chǎn)稅不會成為居民的負擔(dān)。在我家，我和妹妹輪流繳納這筆錢，不會覺得負擔(dān)很重。政府將這筆錢用在公共設(shè)施建設(shè)上，將其作為城市發(fā)展的工具，這是一件好事。”

　　相比亞歷杭德拉，記者的另一個墨西哥朋友路易斯就沒那么“走運”了。他家在富人區(qū)擁有一套大約500平方米的3層別墅，每年他要繳納1500美元房產(chǎn)稅。“這也沒辦法，誰叫路易斯是個住豪宅的有錢人呢？”亞歷杭德拉戲謔道。

　　墨西哥的房產(chǎn)稅確實有點“劫富濟貧”的意思。在當(dāng)?shù)厝丝磥?，富人每年繳納數(shù)千美元的房產(chǎn)稅理所應(yīng)當(dāng)。與此同時，特殊人群在繳納房產(chǎn)稅時可以享有優(yōu)惠政策。例如，退休人員、傷殘人士和年齡超過60歲的居民可以享受政策減免，每年僅需繳納大約1600比索（約合133美元）。

　　低稅率旨在刺激市場

　　與美國、歐洲相比，墨西哥的房產(chǎn)稅算是比較低的。一處條件相似的住宅，在墨西哥的房產(chǎn)稅要比美國低50%左右。西班牙對外銀行一項研究顯示，墨西哥每年所征收的房產(chǎn)稅總額僅占該國國內(nèi)生產(chǎn)總值的0.2%，為經(jīng)合組織各成員國中最低。

　　這也是在墨西哥購買住房相對便宜的原因之一。多年來，墨西哥的房地產(chǎn)市場一直火不起來。由于投資墨西哥房地產(chǎn)市場回報率不是很高，再加上有組織犯罪時常干擾市場，開發(fā)商的熱情有限。

　　與中國人“安居樂業(yè)”的傳統(tǒng)觀念不同，墨西哥人有著很強的“汽車情結(jié)”?，F(xiàn)如今，女孩子交了男友，中國的丈母娘們可能會問：“他有房嗎？”而墨西哥的丈母娘們則會問：“他有車嗎？”

　　正是這種獨特的家庭觀念，使墨西哥的年輕人對買房沒有多大興趣，大學(xué)畢業(yè)后往往會選擇租房或者住在父母家。同時，墨西哥土地私有，如果一個家庭的小輩娶妻生子，人口增加，只要將房屋擴建一下，就能自行解決住房問題。

　　投資不足和剛需不旺使墨西哥房地產(chǎn)市場一直不溫不火。墨西哥政府之所以將房產(chǎn)稅稅率定得較低，也有鼓勵房地產(chǎn)投資的用意。

　　目前墨西哥房地產(chǎn)市場面臨的最大問題是增速緩慢，年均增長率不到3%。一些學(xué)者認為，墨西哥應(yīng)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，通過保持較低的房產(chǎn)稅稅率刺激市場發(fā)展。政府也希望借助低稅優(yōu)勢吸引國外投資者來墨西哥購買住房。事實上，不少美國和加拿大人對墨西哥的低房產(chǎn)稅感到驚訝，對投資墨西哥房地產(chǎn)市場有著濃厚興趣。