專(zhuān)家解析房產(chǎn)稅收新政 分析二手房市進(jìn)入觀望期

　　二手房強(qiáng)征個(gè)稅細(xì)則出臺(tái)后，本報(bào)二手房專(zhuān)版不斷接到讀者來(lái)電，咨詢(xún)了細(xì)則的方方面面。昨日，有關(guān)專(zhuān)家應(yīng)本報(bào)請(qǐng)求，對(duì)細(xì)則進(jìn)行了解讀，并分析了目前的市場(chǎng)狀況。

　　「政策解讀」

　　征稅時(shí)間——從2006年8月1日起受理的房地產(chǎn)交易件，按照國(guó)稅發(fā)［2006］108號(hào)文件執(zhí)行，8月1日前交件的二手房，肯定不用交個(gè)稅。

　　住房裝修費(fèi)用怎么計(jì)算——根據(jù)細(xì)則規(guī)定，住房裝修費(fèi)用是指房主所能夠提供的裝修發(fā)票上的金額，并且發(fā)票上付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人必須一致。在稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，可按照下列方法扣除：1、已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％；2、商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10％。

　　個(gè)稅營(yíng)業(yè)稅同步征收——南京已經(jīng)明確二手房交易個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅“一體化”征收的細(xì)則。購(gòu)房者在辦理過(guò)戶(hù)之前，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅屬于同步征收，征收地點(diǎn)就在交易中心。

　　稅率——對(duì)不能提供住房原值等原始憑證的，南京暫實(shí)行按住房轉(zhuǎn)讓收入額的1％征收個(gè)人所得稅。細(xì)則規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋實(shí)際交易價(jià)格高于契稅價(jià)格的，按實(shí)際交易價(jià)格確定收入額；實(shí)際交易價(jià)格低于契稅認(rèn)定價(jià)格的，按契稅認(rèn)定價(jià)格確定收入額。杜絕了通過(guò)“陰陽(yáng)合同”這種方式來(lái)惡意避稅。

　　優(yōu)惠政策——細(xì)則規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅?！拔ㄒ患彝ビ梅俊笔侵讣{稅人除所售住房外，其個(gè)人或家庭成員不再擁有其它房屋所有權(quán)的（外地住房不計(jì)算在內(nèi)）；唯一住房的確定依據(jù)是納稅人本人提供相應(yīng)的證明或者唯一住房承諾書(shū)。出售自有住房并在現(xiàn)住房出售一年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格重新購(gòu)房的納稅人，要先以納稅保證金的形式交納個(gè)稅，再視重新購(gòu)房的金額與原來(lái)住房銷(xiāo)售額的情況，全部或部分退還納稅保證金。

　　「市場(chǎng)動(dòng)態(tài)」二手房進(jìn)入新一輪觀望期

　　南京“中原”地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，7月中下旬，二手住宅市場(chǎng)曾顯現(xiàn)出了回暖的跡象，主要是因?yàn)榇蟛糠诸A(yù)期房?jī)r(jià)將因?yàn)樾抡碌臏?zhǔn)置業(yè)者，在看到房?jī)r(jià)小幅度上揚(yáng)后，放棄觀望，投入到市場(chǎng)，積極出手使得市場(chǎng)有點(diǎn)起色。但8月份開(kāi)始征收的個(gè)稅，無(wú)疑是雪上加霜，再次打擊了二手房市常中原地產(chǎn)二手房成交數(shù)據(jù)顯示，個(gè)稅政策出臺(tái)后近十天來(lái)，市場(chǎng)反應(yīng)清淡，除主力掛牌較個(gè)稅政策出臺(tái)前一周有29%的上浮外，出售掛牌、出售成交、租賃成交都有不同程度的下福個(gè)稅政策出臺(tái)之后，二手房掛牌量逐日增加，買(mǎi)賣(mài)雙方都在爭(zhēng)分奪秒地趕在政策實(shí)施之前完成交易，把損失降到最低。8月1日個(gè)稅正式執(zhí)行后，掛牌量成下降趨勢(shì)，各大交易中心已經(jīng)恢復(fù)往日的平靜。新一輪政策觀望又開(kāi)始，二手房市場(chǎng)再次面臨新的挑戰(zhàn)。