國稅31號文件意在補漏 七項鐵規(guī)封殺“合理避稅”

　　3月20日，國家稅務總局下發(fā)了《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），并宣布自今年1月1日起執(zhí)行。2003年頒布的關于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的國稅發(fā)[2003]83號文件同時廢止。

　　相對于3年前的83號文件，31號文件將預售收入的預計營業(yè)利潤率修改為預計計稅毛利率，并將省會城市和計劃單列市的非經(jīng)濟適用房項目的預計計稅毛利率由過去的15%提高至20%.

　　對這條規(guī)則表達了初步的驚異之后，諸多開發(fā)商將關注點轉移到文件的其他內(nèi)容。在這部分內(nèi)容中，31號文件針對83號文件當中有關稅收方面界限不明確及有爭議的地方進行了重新界定。

　　七項規(guī)則直擊“合理避稅”

　　“20％！真的把房地產(chǎn)當成了暴利行業(yè)？”這是31號文出臺的第二天，在粗略了解了31號文件的部分內(nèi)容之后，北京陽光100置業(yè)集團有限公司常務副總經(jīng)理范小沖的第一反應。

　　然而僅僅一天之后，記者再次致電范小沖時，已通讀完全文的他，語氣已變?！?1號文件的出臺是件好事，在稅收這一環(huán)節(jié)增加了市場的透明度，為企業(yè)間的公平競爭創(chuàng)造了環(huán)境。”

　　讓范小沖態(tài)度發(fā)生改變的，正是31號文件中將83號文件中有關稅收方面界限不明確及有爭議的地方，進行了重新界定的那部分內(nèi)容。

　　“毫無疑問，31號文件的出臺必將大大減少諸多房地產(chǎn)企業(yè)所謂‘合理避稅’的行為。”范小沖表示。

　　據(jù)2005年調查顯示，90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在欠稅現(xiàn)象。調查的準確性姑且不談，人們質疑房地產(chǎn)企業(yè)納稅狀況是毋庸置疑的。在此當口，31號文件的出臺也給人帶來無限遐想。

　　國家稅務總局關于31號文件的官方解釋是，83號文件的一些規(guī)定已經(jīng)不能適應客觀經(jīng)濟形勢的變化，必須加以完善。由于83號文件對許多執(zhí)行時的具體細則并未詳細規(guī)定，導致各地稅務部門享有很大的政策解釋權利。

　　“這造成了不同的區(qū)域、不同的企業(yè)、甚至不同的項目，針對同一稅務問題所得到的政策解釋可能截然不同，這里有太大的空間，這空間給了誰？給了那些不規(guī)范的企業(yè)，給了那些與企業(yè)相勾結的相關機構人員?！狈缎_對此言辭頗為激烈。

　　長三角地區(qū)某知名房地產(chǎn)企業(yè)的財務總監(jiān)就向記者抱怨他們曾經(jīng)受到的不平等對待。按照國家稅務方面的相關法規(guī)規(guī)定，新辦企業(yè)可以享受到一定的稅收優(yōu)惠政策，但是各地在執(zhí)行中存在較大差異。“我們在異地開發(fā)的過程中，發(fā)現(xiàn)很多當?shù)仄髽I(yè)享受著新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，而我們卻無法享受到。”

　　新出臺的31號文件中已明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

　　除此之外，開發(fā)商借規(guī)則界定不明的機會想方設法避稅的方式多不勝數(shù)。

　　上述那位不愿具名的財務總監(jiān)還向記者介紹了房地產(chǎn)公司拖延納稅的一種方式，“比如租一年房子，房租可能是一年以后交，但卻把這筆房租的支出時間計在當初入住之時，這樣就可以把應繳納的稅費向后推遲了，而類似的現(xiàn)象成規(guī)模連貫起來，對公司資金鏈的流轉是大有幫助的?！?/p>

　　而31號文件中便對成本費用項目核算和稅前扣除原則作了重新規(guī)定，在一定程度上規(guī)避了上述現(xiàn)象。

　　不僅此一例。根據(jù)該財務總監(jiān)的分析，在31號文件所做的9項重大補充、修改中，有7項是與房地產(chǎn)企業(yè)的某種“避稅”方式有關系。

　　“正是因為過去針對房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅的征收辦法不夠完善，給許多房地產(chǎn)企業(yè)留下了鉆空子的空間。所以，31號文件的出臺，與其說是針對房企納稅問題，倒不如說是稅務部門針對過去自身的政策漏洞所做的自我修復?！痹撠攧湛偙O(jiān)說。

　　“今后的工作會輕松許多?！绷硪患曳康禺a(chǎn)公司的財務人員對此感慨道，“過去稅務方面沒有標準，每一筆賬怎么做財務人員有太多的選擇，既要趨利避害，又要符合一定的規(guī)定，很費腦筋。假如類似31號的文件越來越多的話，我們就只需要按部就班地把賬面做好就行了?！?/p>

　　開發(fā)商資金鏈將持續(xù)受壓

　　除去針對房地產(chǎn)企業(yè)稅務征稽工作當中存在的諸多漏洞進行的重新調整之外，31號文件還處處隱含調控的味道。

　　根據(jù)31號文件規(guī)定，今后預計計稅毛利率將對經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房區(qū)分征收，其中經(jīng)濟適用房不得低于3%；非經(jīng)濟適用房按不同區(qū)域征收，省會城市和計劃單列市的非經(jīng)濟適用房項目的預計計稅毛利率由過去的15%提高至20%.

　　“將經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房區(qū)別對待，推動住房結構調整的動機顯而易見?！卑舶罴瘓F研究總部分析師李長安博士表示，“同時，把預計計稅毛利率提高到20%的做法，將進一步使開發(fā)商的資金鏈受到壓迫?！?/p>

　　以一個位于省會城市中的10萬平方米、每平方米售價在6000元左右的項目來說，由于預計計稅毛利率調高至20%，那么在稅務方面的支出將多出990萬元。

　　“這幾乎可以忽略不計，因為像這樣的項目在北京光是土地出讓金就會達到2億多元。”范小沖表示，對于單個項目而言，31號文件在短期內(nèi)對資金鏈的壓力在可承受的范圍之內(nèi)。

　　但對于一些銷售額度較大的開發(fā)商來講，這個數(shù)目聚在一起就大了，像一些年銷售過百億元的房地產(chǎn)公司，為此每年將多掏出上億元的資金來應付流通。

　　“可能會造成房價一定幅度的提升?！狈缎_也表示，此次31號文件出臺對某些開發(fā)商來講是提高房價比較好的借口。

　　“但31號文件的意義是積極的。”31號文件規(guī)定，新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費稅前扣除費用可以向以后年度結轉，但最長不得超過3年。而這是首次將房地產(chǎn)企業(yè)的廣告費等的結算方式和其他行業(yè)區(qū)分開來?！八茉诙悇者@塊改善房地產(chǎn)市場的環(huán)境，提高市場透明度，增進公平競爭，相比而言這些更為重要?！狈缎_最后表示。