解讀:什么樣的二手房轉(zhuǎn)讓時要交土地增值稅

來源: 編輯: 2006/11/22 13:37:14 字體:

    日前,市地稅局一紙《關于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》嚴格規(guī)定,個人轉(zhuǎn)讓二手房時,必須繳納土地增值稅。那么,究竟什么樣的房屋需要交納這個稅費呢?根據(jù)政策,分為兩種情況:第一種,對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的,居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅;第二種,居住未滿三年的,按規(guī)定計征土地增值稅。

    具體如何計算,有關專家就土地增值的這兩種情況,結(jié)合營業(yè)稅、個稅分別舉例進行以下詳細說明:

    一、稅率說明:

    ◆營業(yè)稅:營業(yè)稅稅率為5.5%.從2006年6月1日起,對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

    ◆個稅:如果不能提供房屋原值的,將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應納個人所得稅額。能提供完整資料的,按應繳個稅額的20%計算。

    ◆土地增值稅:第一,凡能夠提供購房發(fā)票的,其扣除項目的金額將包括取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額等費用。第二,對于不能夠提供購房發(fā)票,但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的,其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權時所支付的金額證明、中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)等費用。第三,對既不能夠提供購房發(fā)票證明,又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的,稅務機關可采取核定征收辦法,按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。

    二、稅率計算公式:

    ◆營業(yè)稅:營業(yè)稅應納稅額=營業(yè)收入額×營業(yè)稅率(5.5%);

    ◆個 稅:應納稅額=(銷售額-購買價款-合理費用)×20%;

    或者,應納稅額=銷售額×核定稅率1%;(目前市場實際交易按此計稅方式)

    ◆土地增值稅:累進抵扣計算征收(計算方式較為復雜)

    一般按照,應納稅額=交易價格全額×核定稅率1%來計算;

    三、案例分析:

    個案1:王老師2003年5月份,購買了一套128㎡的二居室,當時購買總價61.44萬元。由于王老師的兒女均在國外,因此,今年他也決定去國外定居。打算將這套房屋賣掉。按照現(xiàn)在的二手房市場價,王老師的這套房屋大概能賣到93萬元。恰好趕上了土地增值稅,那么王老師的這套房屋需不需要交這個稅呢?營業(yè)稅、個稅又該交多少?

    專家解析:

    根據(jù)今年11月份國稅總局下發(fā)的《通知》規(guī)定,下調(diào)了“普通標準住宅”征收范圍的標準,即要同時滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在120平方米(含)以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下”三個條件才可視為普通住宅。按照此規(guī)定,王老師的這套房屋為128㎡屬于非普通住宅范疇,因此需要繳納土地增值稅。另據(jù)土地增值稅征收標準,對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的,居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅,因此,王老師的這套房屋在繳納土地增值稅時可以減半征收。其應繳稅費如下:

    (1)土地增值稅:93萬×1%=9300元;

    減半征收為:4650元;

    (2)營業(yè)稅:93萬×5.5%=51150元;

    (3)個稅:93萬×1%=9300元;

    合計共繳納稅費為:4650+51150+9300=65100元。

    (以上案例稅率:個稅按核定總價的1%計算、土地增值稅按交易價格全額的1%計算)

    個案2:2004年,李女士購買了一套137.1㎡的三居室,當時購買總價為93.23萬元現(xiàn)在二手房市場均價14000元/平方米,李女士的這套房屋出售能夠賣到191.94萬元。李女士的丈夫在深圳做生意,由于資金周轉(zhuǎn)困難,她想將這套房屋出售套現(xiàn)。應該繳納多少稅費呢?

    專家解析:

    首先,李女士的這套房屋面積為137.1㎡,已經(jīng)超出普通住宅標準,因此需要繳納土地增值稅。由于這套房屋未滿三年更未滿五年,因此,出售時需要全額繳納土地增值稅。營業(yè)稅,個稅亦是如此。其應繳稅費為:

    (1)土地增值稅:191.94萬×1%=19194元;

    (2)營業(yè)稅:191.94萬×5.5%=105567元;

    (3)個稅:191.94萬×1%=19194元;

    合計共繳納稅費為:19194+105567+19194=143955元。

    (以上案例稅率:個稅按核定總價的1%計算、土地增值稅按交易價格全額的1%計算)

推薦閱讀