房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅輔導——房產(chǎn)稅應納稅額計算方法

　　一、房產(chǎn)稅的稅率

　　按照規(guī)定，房產(chǎn)稅采用比例稅率、從價計征。依照房產(chǎn)余值計算繳納的，年稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，年稅率為12％。

　　二、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

　　房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種：一是房產(chǎn)的計稅余值，二是房產(chǎn)租金收入。

　?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)的計稅余值

　　按稅法規(guī)定，對于企業(yè)自用房產(chǎn)，應以房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)。

　　所謂房產(chǎn)的計稅余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10％至30％的自然損耗等因素后的余額。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當?shù)鼐唧w情況確定。

　　這里所說的房產(chǎn)原值，是指企業(yè)按照會計制度的規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價。因此，凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價的，均以房屋原價扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計稅余值。若“固定資產(chǎn)”賬簿中沒有記載房屋原價的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)，確定房屋原值。在具體確定房產(chǎn)原值時，房產(chǎn)原值應當包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，包括：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備，各種管線如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線，電梯、升降機、過道、曬臺等。按照規(guī)定，屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線應從進線盒聯(lián)結(jié)管算起。按照規(guī)定，企業(yè)對房屋進行改建、擴建的，要相應增加房產(chǎn)的原值。

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　　按照規(guī)定，對于企業(yè)出租的房產(chǎn)，應以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應當根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。

　　三、房產(chǎn)稅的計算方法

　　根據(jù)稅法，房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種：

　?。ㄒ唬┌捶慨a(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值計算。其計算公式為：

　　年應納稅額＝房產(chǎn)賬面原值×（1－10％至30％）×1.2％

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　　年應納稅額＝年租金收入×適用稅率（12％）

　　以上方法是按年計征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應納稅額除以2；按季繳納，則以年應納稅額除以4；按月繳納，則以年應納稅額除以12.

　　四、房產(chǎn)稅的會計處理方法

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅應納稅款，通過“應交稅金——應交房產(chǎn)稅”科目進行核算。

　　該科目貸方反映企業(yè)應繳納的房產(chǎn)稅，借方反映企業(yè)實際已經(jīng)繳納的房產(chǎn)稅，余額在貸方反映企業(yè)應繳而未繳的房產(chǎn)稅。