教你精打細(xì)算繳個(gè)稅

　　出售一套房屋，出售者究竟要繳納多少稅呢？

　　符合普通標(biāo)準(zhǔn)住房的商品房個(gè)稅繳納楊先生于2004年9月以60萬元的總價(jià)在北京購買了一套二手商品房，建筑面積為100平方米。現(xiàn)在他決定將房屋以72萬元的總價(jià)售出。由于楊先生取得產(chǎn)權(quán)證或完稅發(fā)票的時(shí)間不滿5年，所需繳納的稅費(fèi)為：營業(yè)稅金及附加：銷售額×5.5%＝720000×5.5%＝39600（元）；印花稅：銷售額×0.5‰＝720000×0.5‰＝360（元）；個(gè)人所得稅：個(gè)人所得稅＝個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額×20%；個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額＝轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－有關(guān)合理費(fèi)用；其中，轉(zhuǎn)讓收入（以實(shí)際成交價(jià)格）為720000元；房屋原值＝原房價(jià)＋購買時(shí)所繳稅金＝原房價(jià)＋印花稅＋契稅＋產(chǎn)權(quán)證印花稅＝600000＋300＋9000＋5＝609305（元）；轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金＝營業(yè)稅＋印花稅＝39600＋360＝39960（元）；合理費(fèi)用＝住房裝修費(fèi)用＋手續(xù)費(fèi)＋公證費(fèi)等費(fèi)用＝609305×10%＋200＋600＝61731（元）；個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額＝720000－609305－39960－61731＝9004（元）；個(gè)人所得稅＝個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額×20%＝9004×20%＝1801（元）。

　　這樣算下來，楊先生需要繳納的個(gè)人所得稅僅占總房款的0.3%.已購公房個(gè)稅繳納彭女士擁有一套100平方米的已購公房，以1560/㎡的成本價(jià)購入，《通知》規(guī)定已購公房買進(jìn)價(jià)是按經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（以北京為例，經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為：4000元/㎡），售出價(jià)為60萬元，土地出讓金由買方繳納。以成本價(jià)購買的時(shí)間不滿5年，所需繳納的稅費(fèi)為：營業(yè)稅金及附加：銷售額×5.5%＝600000×5.5%＝33000（元）；印花稅：銷售額×0.5‰＝600000×0.5‰＝300（元）；原房價(jià)＝4000×100＝400000（元）；房屋原值＝原房價(jià)＋購買時(shí)所繳稅金＝原房價(jià)＋印花稅＋契稅＋產(chǎn)權(quán)證印花＝400000＋200＋6000＋5＝406205（元）；轉(zhuǎn)讓收入（以實(shí)際成交價(jià)格）為600000元；轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金＝印花稅＋營業(yè)稅＝300＋33000＝33300（元）；合理費(fèi)用＝住房裝修費(fèi)用＋手續(xù)費(fèi)＋公證費(fèi)等費(fèi)用＝406205×15%＋200＋600＝61731（元）；個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額＝600000－406205－33300－61731＝98764（元）；個(gè)人所得稅＝個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額×20%＝98764×20%＝19753（元）。

　　彭女士需要繳納的個(gè)人所得稅僅占總房款的4.9%，但不難看出，由于已購公房屬于單位給予員工的福利分房，最初購買者基本是以成本價(jià)購得的，隨著房價(jià)的不斷走高，其出售價(jià)格與原購買價(jià)格存在較大差額，相應(yīng)個(gè)稅所繳金額也較多一些。不過已購公房大多數(shù)都已經(jīng)滿5年，不在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)，因此業(yè)主不需要繳納營業(yè)稅，可以減少稅費(fèi)的支出。

　　經(jīng)濟(jì)適用房個(gè)稅繳納劉先生于2000年購買了一套120平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，房屋原值為36萬元，現(xiàn)在以54萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi)，劉先生只需繳納印花稅和個(gè)人所得稅。

　　印花稅：銷售額×0.5‰＝540000×0.5‰＝270（元）；轉(zhuǎn)讓收入（以實(shí)際成交價(jià)格）為540000元；房屋原值為360000元；轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金＝印花稅＝270（元）；合理費(fèi)用＝住房裝修費(fèi)用＋手續(xù)費(fèi)＋公證費(fèi)等費(fèi)用＝360000×15%＋200＋600＝54800（元）；個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額＝轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－有關(guān)合理費(fèi)用＝540000－360000－270－54800＝124930（元）；個(gè)人所得稅＝個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額×20%＝124930×20%＝24986（元）。

　　劉先生需要繳納的個(gè)人所得稅占總房款的6.9%.