房產(chǎn)交易節(jié)稅切莫走歪路

    除了投資節(jié)稅和收入節(jié)稅之外，房產(chǎn)交易中也有一些能節(jié)稅的環(huán)節(jié)，有關(guān)理財專家表示，只要掌握房產(chǎn)交易的有關(guān)政策并加以合理運用，購房賣房有時也能節(jié)稅。

    有關(guān)政策規(guī)定，出售產(chǎn)權(quán)超過5年的房屋就不用繳納營業(yè)稅，從目前情況看，購房不滿5年的賣家會把營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到買家身上，因此，買房人最好選擇上家購入已經(jīng)超過5年的房子。

    而售房人如果要規(guī)避此類營業(yè)稅，最常見的做法就是改售為租，直到房子超過5年的期限后再出售。

    另一種在房產(chǎn)交易中常見的節(jié)稅方法，是出售自有住房并擬在1年內(nèi)按市場價重新購房，出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，可視其重新購房的價值可全部或部分予以免除。

    具體的執(zhí)行方法為：購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，將按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。理財專家提醒，如果個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)沒有重新購房的，所繳納的納稅保證金將作為個人所得稅繳入國庫。因此，要利用此項政策節(jié)稅，必須在時間上有所控制。

    針對目前房產(chǎn)交易方面出現(xiàn)的各種針對新政的節(jié)稅方法，理財專家指出，千萬不能走旁門左道，應(yīng)合理合法地節(jié)稅。那些利用“假贈與”節(jié)稅的方式現(xiàn)在已經(jīng)無稅可避，對于“假贈與”節(jié)稅，有關(guān)部門已在今年10月份出臺政策予以打擊，如果用“假贈與”的方式逃節(jié)稅收，買家再次出手的時候需多繳納個人所得稅。此次出臺的政策規(guī)定，受贈與房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓時，將按20%的適用稅率繳納個人所得稅，另外還要繳納包括5.5%的營業(yè)稅和契稅等，總稅率約為28%，是正常二手房稅率的3倍還多。對于買房人而言，采用“假贈與”的交易方式損失會很大。

    而市場上最常見的“做低合同價”方式，對于賣房人來說也有一定的風(fēng)險。如果買方付款時不按照當初的約定，改以合同中約定的款項來付錢的話，賣房人屆時就可能因為“節(jié)稅”而遭遇賣房款大幅縮水的情況。

    一些“先租后買”的延期交易其實也存在著風(fēng)險。新政以5年作為一道納稅的界限，5年以上的房屋可以享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠。但先租后買在很長一段時間里，會使得買房人無法辦理交易過戶手續(xù)，因此產(chǎn)權(quán)并不在買房人手里。對于買賣雙方而言，一旦其中一方反悔，都將造成糾紛。特別是對于買房人來說，這種交易方式的風(fēng)險很大，在產(chǎn)權(quán)沒有辦理之前，從法律上講，房子的產(chǎn)權(quán)仍屬于賣房人，他們很有可能在辦理產(chǎn)權(quán)前將此房辦理抵押或者轉(zhuǎn)讓給別人。因此專家提醒，盡管人們可以利用各種政策盡可能地節(jié)稅，但一定是要在合法的前提下，切莫因小失大，為了節(jié)稅損失更多的金錢。