房產(chǎn)銷售改股權轉(zhuǎn)讓 開發(fā)商能節(jié)稅過億
| [提要]通過股權轉(zhuǎn)讓可以曲線實現(xiàn)房產(chǎn)銷售，由于會節(jié)省如營業(yè)稅、土地增值稅，所以開發(fā)商在定向開發(fā)一些大型酒店、獨棟寫字樓、商場等項目時，及時就做好規(guī)劃，可以節(jié)約絕大部分稅金。但操作中也需要注意很多問題，本例中房地產(chǎn)開發(fā)公司通過一系列籌措，節(jié)稅超過1億元。 |
［案例介紹］
新星公司是一家知名房地產(chǎn)開發(fā)公司，同時又是擁有甲級工程資質(zhì)，最近與某國際酒店投資公司DBS簽訂協(xié)議，欲建一處五星級度假酒店，工程由新星公司按DBS公司要求進行選址，按DBS公司提供的設計進行施工，工程結束后由雙方組成驗收。進行工程決算后，由DBS公司買斷，需支付土地出讓金為20，000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為70，000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為4，500萬元，利息支出為5，000萬元，城建稅為7%，教育費附加為3%，銷售價可達140，000萬元，工程款項也由DBS公司中國總部按工程進度支付，另外向銀行融資。
按規(guī)定，利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用在計工土地增值稅時，當?shù)厥〖壵试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權和開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
測算如下：
（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為140，000萬元
?。?）新星公司將支付稅金（不考慮印花稅）
營業(yè)稅=140，000×5%=7，000（萬元）
城建稅及教育費附加=7，000×（7%+3%）=700（萬元）
二項合計為7，000+700=7，700（萬元）
?。?）土地增值稅計算：
取得土地使用權支付金額：20，000萬元
房地產(chǎn)開發(fā)成本：70，000萬元
房地產(chǎn)開發(fā)費用=（20，000+70，000）×5%+5，000=9，500（萬元）
房地產(chǎn)加計20%=（20，000+70，000）×20%=18，000（萬元）
?。?）允許扣除項目合計：
20，000+70，000+9，500+18，000+7，700=125，200（萬元）：
?。?）增值額=140，000-125，200=14，800 （萬元）
?。?）增值比率=14，800÷125，200×100%=11.82%；
土地增值稅=14，800×30%=4，440（萬元）；
?。?）企業(yè)實際所得稅前利潤
=收入-成本-費用-稅金
=140，000-（20，000+70，000）-9，500-（7，700+4，440）=28，360（萬元）；
為提高此項目的收益，新星公司進行如下的籌劃：
由新星公司與DBS公司合資開辦成立一家酒店公司，以酒店名義進行房產(chǎn)建設，待固定資產(chǎn)建成后酒店股權全部轉(zhuǎn)讓給DBS，所需資金超過酒店注冊資金時可以DBS向公司借入或銀行解決，協(xié)商后也可由雙方增資。
⑴以酒店名義進行征地、批準立項。
?、埔跃频昝x委托新星公司代建或下屬新星工程公司總承包，假設由酒店與由新星公司及新星工程公司分別簽訂合同，由新星公司進行策劃、咨詢等工作；由新星工程公司作為工程總承包，將工程結算發(fā)票直接開給酒店，即形成了酒店在建工程。
⑶對于工程應得利潤，由新星公司、新星工程公司、酒店本身降低在建工程成本體現(xiàn)，新星公司通過收取利潤、轉(zhuǎn)讓酒店股權取回。如果將所有應得利潤全部體現(xiàn)在降低酒店在建工程造價，并在轉(zhuǎn)讓股權時由DBS公司補償，將最大限度地節(jié)約營業(yè)稅，但由于存在關聯(lián)關系，新星公司還是按市場價格確立的各項合同。
①新星公司取得咨詢及代理收入10，000萬元，應繳營業(yè)稅、城建稅及教育費附加=10，000×5%×（1+7%+3%）=550（萬元）；
?、谛滦枪こ坦据^籌劃前（籌劃前也擬由其總包），由于增加了工作，并增加工程收入10，000萬元，因此應多繳繳營業(yè)稅、城建稅及教育費附加=10，000×3%×（1+7%+3%）=330（萬元）；
?、劢档途频旯潭ㄙY產(chǎn)造價（不考慮契稅印花稅等），即工程結束后股權轉(zhuǎn)讓的溢價。
=140，000-（20，000+70，000+10，000+10，000+9，500）=20，500（萬元）
籌劃結果：
?。?）少交營業(yè)稅、城建稅及教育費附加=（7，000+700）-（550+330）=6，820萬元；
?。?）少交土地增值稅4，440萬元；
兩稅合計少交11，260萬元。
（3）新星公司及新星工程公司增所得稅前利潤增加
=（10，000+10，000-550-330+20，500）-28，360
=11，260（萬元）
與少交稅款相同。由于DBS酒店愿意采取以上操作，經(jīng)過雙方談判，新星公司同意減少部分轉(zhuǎn)讓價款。
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開發(fā)商定向開發(fā)一些大型酒店、獨棟寫字樓、商場等項目。
［操作講解］
主要是通過股權轉(zhuǎn)讓可以曲線實現(xiàn)房產(chǎn)銷售，由于會節(jié)省如營業(yè)稅、土地增值稅，所以開發(fā)商在定向開發(fā)一些大型酒店、獨棟寫字樓、商場等項目時，如在項目建設初就做好規(guī)劃，可節(jié)約絕大部分稅金。
［特別提示］
由于房地產(chǎn)項目具有一定的復雜性，同時要保證開發(fā)商有購買者權益，所以需要操作人員不僅要精通稅法、房地產(chǎn)相關業(yè)務知識、公司法、合同法等，實際操作時建議聘請專家進行。
［推薦指數(shù)］★★★★
?。巯嚓P稅法］
（1）《財政部 國家稅務總局關于股權轉(zhuǎn)讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）；
（2）國家稅務總局關于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號）：
?。?）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則 》；
?。?）《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）。
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