自5月份以來(lái)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列政策力圖對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，一時(shí)間，房產(chǎn)市場(chǎng)暗流涌動(dòng)，各方眾說(shuō)紛紜。老百姓喜憂參半，喜的是政府大力解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，憂的是房?jī)r(jià)到底何時(shí)能降。特別是繼“營(yíng)業(yè)稅”之后，“個(gè)稅”時(shí)代的接踵而至，手忙腳亂的購(gòu)房者應(yīng)接不暇時(shí)，思考最多的就是在這個(gè)較為特殊的時(shí)期該如何購(gòu)買(mǎi)二手房？
“個(gè)稅”不是新稅種，購(gòu)房者無(wú)須驚慌
“我愛(ài)我家”專(zhuān)家指出，對(duì)于二手房交易征收“個(gè)稅”，政府早有明確規(guī)定。早在1999年國(guó)稅總局、建設(shè)部、財(cái)政部就已下發(fā)了關(guān)于個(gè)人售房應(yīng)繳納個(gè)人所得稅的相關(guān)通知。此外，在《關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（京財(cái)稅[2003]732號(hào)）等文件中也已要求二手房交易需繳納個(gè)稅，并對(duì)個(gè)稅數(shù)額提供了計(jì)算公式。但在北京二手房市場(chǎng)，個(gè)稅繳納全憑自覺(jué)，繳納個(gè)稅的業(yè)主寥寥無(wú)幾。此番國(guó)家對(duì)于征收“個(gè)稅”采取“先稅后證”的強(qiáng)制性態(tài)度，也無(wú)非是對(duì)之前業(yè)主自覺(jué)申報(bào)所造成稅款流失的一種補(bǔ)救，因此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，根本不用驚慌。而且，根據(jù)北京市地稅局的通知規(guī)定：“如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；能提供完整資料的，按應(yīng)繳個(gè)稅額的20％計(jì)算�！� 而從目前二手房市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，大部分房屋業(yè)主已經(jīng)無(wú)法提供完整的裝修發(fā)票、購(gòu)房發(fā)票、稅票、購(gòu)房合同等憑證，根據(jù)規(guī)定將會(huì)按照1%來(lái)核定該稅費(fèi)。如此算下來(lái)，即便是需要交納個(gè)稅也不是很多，即使業(yè)主部分或全部將此稅費(fèi)轉(zhuǎn)稼到購(gòu)房者身上，數(shù)額不多的稅費(fèi)也不會(huì)成為困擾購(gòu)房者買(mǎi)房的“顧慮”和“阻礙”。
“個(gè)稅”躲避方法較險(xiǎn)，購(gòu)房者慎行
從8月1日二手房交易開(kāi)始征收個(gè)稅起，各種媒體以及網(wǎng)上論壇就開(kāi)始流傳各種避稅方式。但其中有些方式讓人不太愿意恭維，“做低合同價(jià)”、“假過(guò)戶”、“假離婚”、“假贈(zèng)與與真轉(zhuǎn)讓”等一些避稅方法也開(kāi)始現(xiàn)身。對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，這些花樣繁多的“避稅”方法看似能夠“省錢(qián)”，實(shí)事上卻存在很大的隱患風(fēng)險(xiǎn)，稍一個(gè)不留神購(gòu)房者就有可能掉進(jìn)其編織的“美麗”陷阱中。因此，購(gòu)房者交易時(shí)更要小心謹(jǐn)慎。
�。�1）“做低合同價(jià)”
風(fēng)險(xiǎn)：購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)“做低合同價(jià)”的房屋后，再次出售時(shí)，先行做低的過(guò)戶價(jià)再很有可能會(huì)拉大買(mǎi)賣(mài)的差額；而且，隨著稅收政策的不斷調(diào)整，下一次出售房屋時(shí)也有可能導(dǎo)致各項(xiàng)稅費(fèi)的增加。
（2）“假過(guò)戶”
風(fēng)險(xiǎn)：因?yàn)槠湎喈?dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法辦理交易過(guò)戶，購(gòu)房的產(chǎn)權(quán)并不是買(mǎi)家的，未來(lái)買(mǎi)賣(mài)兩方無(wú)論哪一方反悔都會(huì)造成糾紛。如果房?jī)r(jià)上漲，房主可能寧愿賠償違約金也不賣(mài)，買(mǎi)方只能重新選擇房源。假如四五年后房屋獲得房產(chǎn)證時(shí)樓價(jià)跌了，買(mǎi)家必然也不愿繼續(xù)交易了。
�。�3）“假離婚”
風(fēng)險(xiǎn)：因?yàn)槭羌匐x婚，雙方在辦理離婚手續(xù)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割不會(huì)作過(guò)多考慮。因此，離婚后一但出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話，另一方是很難維護(hù)自己的合法權(quán)益。
�。�4）“假贈(zèng)與與真轉(zhuǎn)讓”
風(fēng)險(xiǎn)：由于贈(zèng)與不是買(mǎi)賣(mài)行為，購(gòu)房者無(wú)法辦理貸款，只能一次性支付現(xiàn)金，對(duì)于買(mǎi)房來(lái)說(shuō)壓力將會(huì)很大。而買(mǎi)方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問(wèn)題，在法律上不受保護(hù)，很難要求房主賠償。
個(gè)稅時(shí)代購(gòu)買(mǎi)二手房省錢(qián)竅門(mén)
一是，可以選擇購(gòu)買(mǎi)無(wú)稅或低稅費(fèi)的房屋。像二手房中的已購(gòu)公房大都已在五年以上，沒(méi)有稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。而回龍觀、天通苑等地區(qū)的二手經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)政策規(guī)定，未住滿五年的出售時(shí)價(jià)格不得高于當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)價(jià)，也就是按成本價(jià)格出售。這樣的話，根據(jù)個(gè)稅按差額20%征收的計(jì)算公式，二手經(jīng)濟(jì)適用房出售與購(gòu)買(mǎi)價(jià)格等同，也就不要交納個(gè)稅了，降低了購(gòu)房者的許多成本。對(duì)于北京大多數(shù)中低收入置業(yè)群體而言，可能是用攢了大半輩子的積蓄來(lái)買(mǎi)房，在目前這種價(jià)格較高、稅費(fèi)較多的客觀市場(chǎng)情況下，選擇購(gòu)買(mǎi)“無(wú)稅”、“低稅”的房屋，即能滿足他們的置業(yè)需求又能降低購(gòu)房成本。
二是，90㎡以下的小戶型房屋總價(jià)低，投資自住兩相宜。小戶型二手房“面積雖小，五臟俱全”，總價(jià)相對(duì)較低，尤其是在“個(gè)稅”時(shí)代，購(gòu)買(mǎi)小戶型二手房確是不錯(cuò)的省錢(qián)辦法。而且，小戶型二手房大都分布在較成熟區(qū)域，如亞運(yùn)村、中關(guān)村、方莊、團(tuán)結(jié)湖等，也有部分小戶型二手房分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣軌道交通較便利區(qū)域，像通州等地區(qū)。這些區(qū)域整體居住氛圍較好、購(gòu)物、娛樂(lè)、醫(yī)療、教育等配套都相對(duì)較成熟，較為符合購(gòu)買(mǎi)需求。
除此之外，從國(guó)家出臺(tái)的政策來(lái)看，90㎡以下的小戶型房屋將會(huì)成為引領(lǐng)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的主旋律。從以往交易來(lái)看，小戶型房屋不論是轉(zhuǎn)手出售還是投入到房屋租賃市場(chǎng)出租，都是很有市場(chǎng)的。尤其是在新政之下，購(gòu)買(mǎi)小戶型房屋也能夠避免置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，較為保險(xiǎn)。
“我愛(ài)我家”認(rèn)為，“個(gè)稅”時(shí)代，二手房相對(duì)一手房而言，整體優(yōu)勢(shì)還是較為突出的。以前人們下不了決心該不該買(mǎi)房，是因?yàn)椴恢纻�(gè)稅出臺(tái)后究竟會(huì)有怎樣的政策，市場(chǎng)走勢(shì)該如何發(fā)展。如今政策頒布后，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，心里懸著的石頭總算可以落地了，而且并非像之前所想的那樣可怕，市場(chǎng)與百姓也終于可以塌實(shí)了。因?yàn)閭�(gè)稅的落地，未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期與市場(chǎng)走勢(shì)將會(huì)變更加明朗、穩(wěn)定。對(duì)于購(gòu)房來(lái)說(shuō)，不如趁現(xiàn)在市場(chǎng)走勢(shì)較清晰的情況下，該買(mǎi)房時(shí)就買(mǎi)房。
