美國(guó)房市緣何乍暖還寒

　　在經(jīng)歷漫長(zhǎng)的寒冬后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然沒(méi)有等來(lái)暖春。無(wú)論是更具時(shí)效性的新房交易還是占整個(gè)市場(chǎng)九成比例的舊房交易都出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的狀況，令這個(gè)已經(jīng)在低谷徘徊近五年的市場(chǎng)更顯愁云慘淡。

　　美國(guó)房市為何遲遲難以步入復(fù)蘇軌道？這與多重因素有關(guān)。

　　首先，失業(yè)率長(zhǎng)期居高不下，是美國(guó)房市復(fù)蘇的障礙。就業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)不佳，成為抑制消費(fèi)者支出能力和支出意愿的根本原因。盡管今年2月份全美失業(yè)率降至8.9%，但這一水平仍是正常水平的兩倍。可以說(shuō)，失業(yè)率一天不降至正常水平，美國(guó)居民就一天不能自由地掏錢(qián)包花錢(qián)。而近期油價(jià)和食品價(jià)格的上漲，更令美國(guó)居民對(duì)自己的錢(qián)包看得很緊。

　　其次，美國(guó)信貸環(huán)境緊張令購(gòu)房者無(wú)法獲得有效支持，也是房市冷淡的重要原因。此前受極度寬松的消費(fèi)信貸政策刺激，美國(guó)房市泡沫急劇膨脹并至終破滅，進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)。危機(jī)爆發(fā)后，大銀行迅速收緊信貸，小銀行更無(wú)力自保，無(wú)法提供充足貸款，信貸環(huán)境日趨緊張。

　　第三，由于房?jī)r(jià)大幅縮水，美國(guó)目前有25%的居民處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)，另有25%的人沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)新的房產(chǎn)，潛在購(gòu)房群體規(guī)模大幅縮減，而有能力的購(gòu)房者則傾向于持幣待購(gòu)。值得注意的是，盡管目前新房與舊房?jī)r(jià)格都在下降，但二者之間仍有近30%的價(jià)差，這給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大壓力，迫使其不得不繼續(xù)下調(diào)新房?jī)r(jià)格以爭(zhēng)取更多消費(fèi)者，從而陷入持續(xù)降價(jià)的怪圈。

　　此外，在房?jī)r(jià)大幅下跌的推動(dòng)下，止贖活動(dòng)日趨升溫。美國(guó)房地產(chǎn)追蹤公司今年初的數(shù)據(jù)顯示，1月全美房屋止贖數(shù)增至創(chuàng)紀(jì)錄的220萬(wàn)套，預(yù)計(jì)今年全年止贖申請(qǐng)數(shù)還將在此基礎(chǔ)上增加20%。升溫的止贖活動(dòng)同時(shí)推升了“影子庫(kù)存”數(shù)量，進(jìn)一步削弱了房?jī)r(jià)上升動(dòng)力。一旦二者相互作用陷入惡性循環(huán)，美國(guó)房市將很難走出衰退。

　　那么，面臨如此多風(fēng)險(xiǎn)和障礙的美國(guó)房市何時(shí)才能走出低谷呢？分析人士認(rèn)為，從內(nèi)部動(dòng)力來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身修復(fù)能力非常有限。自泡沫破裂至今五年來(lái)，其不但沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，甚至還成為本輪金融危機(jī)的導(dǎo)火索。從外部支撐來(lái)看，恢復(fù)信貸信心絕非一時(shí)之功，而是需要靠長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面的持續(xù)改善來(lái)推動(dòng)。

　　通常來(lái)講，每年的4-7月都是美國(guó)的房屋銷(xiāo)售旺季。去年此時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾因政府稅收激勵(lì)政策影響而出現(xiàn)短暫的“小陽(yáng)春”，但今年這一場(chǎng)面重演的可能性已經(jīng)微乎其微。各方人士普遍認(rèn)為，美國(guó)房市重回穩(wěn)步復(fù)蘇的軌道仍需長(zhǎng)時(shí)間的等待。