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2013注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》預(yù)習(xí)：土地的特性
第五章 房地產(chǎn)評估
知識點一、土地的特性
（一）土地的供給
1.自然供給
?。?）含義：供給人類可利用的土地數(shù)量。
?。?）自然供給土地的5個條件。
2.經(jīng)濟(jì)供給
（1）含義
在自然供給范圍內(nèi)，對土地進(jìn)行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給的直接變化是指某種用途的土地數(shù)量絕對面積的變化。
土地的經(jīng)濟(jì)供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。
?。?）特點
?、偻恋氐慕?jīng)濟(jì)供給是有彈性的。
?、谕恋氐慕?jīng)濟(jì)供給會受人類社會活動的影響。
?。ǘ┩恋氐奶匦裕ㄕ莆眨?
1.土地的自然特性（05年多選）
（1）土地位置的固定性。
土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。
?。?）土地效用的永續(xù)性
只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)。
?。?）土地資源的不可再生性。
?。?）土地質(zhì)量的差異性。
土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導(dǎo)致土地級差地租的產(chǎn)生。
2.土地的經(jīng)濟(jì)特性
（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性
土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。
（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性
土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時，就必然要求實現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。
?。?）土地效益的級差性。
土地質(zhì)量的差異性→不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同→經(jīng)濟(jì)效益上具有級差性。
?。?）土地利用的多方向性
一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價中需要確定土地的最佳用途。
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