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第五章 房地產(chǎn)評(píng)估
知識(shí)點(diǎn)八、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 (掌握)
影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通??蓜澐譃橐话阋蛩亍^(qū)域因素和個(gè)別因素,下面分別予以闡述。
?。ㄒ唬┮话阋蛩?
主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。
1.經(jīng)濟(jì)因素。
?。?)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。
(2)財(cái)政金融因素。
(3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。
2.社會(huì)因素。
?。?)人口因素。
(2)家庭規(guī)模因素。
?。?)房地產(chǎn)投機(jī)因素。
(4)教育科研水平和治安因素。
(5)社會(huì)福利因素。
3.行政因素。
(1)土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。
?。?)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。
(3)稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。
(4)行政隸屬關(guān)系變更。
?。?)交通管制。
4.心理因素。
?。ǘ﹨^(qū)域因素(06年單選)
區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。
1.商服繁華因素。
這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高,該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。
2.道路通達(dá)因素。
這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度,道路的級(jí)別(主干道、次干道、支路)越高,該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。
3.交通便捷因素。
這是指交通的便捷程度,包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高,房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。
4.城市設(shè)施狀況因素。
(1)基礎(chǔ)設(shè)施:主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。
(2)生活設(shè)施:主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。
?。?)文化娛樂(lè)設(shè)施:主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂(lè)部、文化館等設(shè)施。
5.環(huán)境狀況因素
若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美,則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高;若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重,則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低。
?。ㄈ﹤€(gè)別因素
1.土地的個(gè)別因素。
?。?)區(qū)位因素。
區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí),地價(jià)會(huì)上升;相反,則地價(jià)下跌。
?。?)面積因素、寬度因素、深度因素。
一般來(lái)說(shuō),宗地面積必須適宜,規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮,從而降低單位地價(jià)。
?。?)形狀因素。
土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地,不便于利用,從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳,特殊情況,在街道的交叉號(hào),三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能畸高。
?。?)地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。
地形是指地面的起伏形狀,一般來(lái)說(shuō),土地平坦,地價(jià)較高;反之,土地高低不平,地價(jià)較低。
(5)容積率因素。
容積率越大,地價(jià)越高;反之,容積率越小,地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。
?。?)用途因素。
一般來(lái)說(shuō),對(duì)于同一宗土地而言,商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。
?。?)土地使用年期因素。
在年地租不變的前提下,土地使用年期越長(zhǎng),地價(jià)越高。
2.建筑物的個(gè)別因素。
?。?)面積、結(jié)構(gòu)、材料等。
建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同,則建筑物的重建成本也不相同。
?。?)設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。
建筑物形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng),建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng),對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響。
?。?)施工質(zhì)量。
建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本,更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良,對(duì)建筑物的價(jià)格亦有很大影響。
?。?)法律限制。
有關(guān)建筑物方面的具體法律限制,主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。
?。?)建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。
建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào),否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用,其價(jià)值自然會(huì)降低。
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