注冊資產(chǎn)評(píng)估師考試《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)：其他方法

第十章 建筑物的損耗

　　知識(shí)點(diǎn)五、其他方法

　　除上述兩種常用方法外，計(jì)算建筑物損耗還有一些其他方法，如成本法、收益法、市場法等方法。通常，對(duì)于可彌補(bǔ)的損耗一般采用成本法，不可彌補(bǔ)的損耗一般采用收益法、市場法等。

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　　成本法是通過估算建筑物恢復(fù)到原有全新功能所必需的各項(xiàng)費(fèi)用來確定建筑物的損耗的方法。計(jì)算公式為：

　　D＝C1＋C2＋C3＋C4-C5

　　式中：

　　D——建筑物損耗；

　　C1——拆除工程費(fèi)用；

　　C2——修繕工程費(fèi)用；

　　C3——恢復(fù)工程費(fèi)用；

　　C4——直接經(jīng)濟(jì)損失；

　　C5——被拆除物殘值。

　　拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金等，拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用除參照相關(guān)工程預(yù)算定額進(jìn)行測算外，也可首先確定各項(xiàng)工程內(nèi)容的綜合單價(jià)水平，然后根據(jù)各項(xiàng)工程內(nèi)容的工程量進(jìn)行測算。

　　直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于房屋而言，直接經(jīng)濟(jì)損失包括房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用、房屋空置的收益損失、房屋使用面積減少的損失、房屋室內(nèi)凈高降低的損失、房屋采光面積減少的損失、房屋耐久性降低的損失、鄰近房屋損壞的補(bǔ)償、施工影響的補(bǔ)償和其他直接經(jīng)濟(jì)損失。

　　房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用，按照安置對(duì)象每天所需安置費(fèi)用與安置天數(shù)的乘積進(jìn)行測算。安置對(duì)象每天所需安置費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在詳細(xì)調(diào)查評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域生活服務(wù)消費(fèi)水平的基礎(chǔ)上，并參照市場上同類情況的安置費(fèi)用水平確定。安置天數(shù)根據(jù)修復(fù)方案的合理工期確定。

　　房屋空置的收益損失，宜采用收益法進(jìn)行測算。房屋使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低的損失，宜采用收益法進(jìn)行測算。鄰近房屋損壞的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)具體情況，選用成本法、收益法、市場法進(jìn)行測算。施工影響的補(bǔ)償，根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或參照市場上類似影響的補(bǔ)償水平進(jìn)行測算。

　　被拆除物殘值可根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場價(jià)格合理確定。

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　　收益法是指通過估算建筑物由于損耗所引起的未來收益損失來確定建筑物損耗的方法。未來凈收益損失通常包括租金等收入減少和由于能源消耗等運(yùn)營費(fèi)用增加等原因所造成的凈收益損失額。其計(jì)算通常有兩種方式。

　　其一，適用于凈收益減少的情況：

　　

　　式中：D——建筑物損耗；

　　△Ai——未來第i年的凈收益損失額；

　　R——折現(xiàn)率；

　　m——凈收益損失年限。

　　其二，適用于收益年限減少的情況：

　　

　　式中：D——建筑物損耗；

　　Ai——未來第i年可獲得的正常市場凈收益；

　　R——折現(xiàn)率；

　　n——無損耗時(shí)的剩余使用年限；

　　m——有損耗時(shí)的剩余使用年限。

　　（三）市場法

　　市場法分為價(jià)差法和比較法兩種，其中價(jià)差法是通過估算類似有損耗建筑物與類似的無損耗建筑物之間市場價(jià)值之差作為建筑損耗的一種方法；比較法是通過對(duì)建筑物與有類似損耗建筑物進(jìn)行比較，對(duì)其損耗金額進(jìn)行修正、調(diào)整來求取建筑物損耗的方法。

　　價(jià)差法的公式為：D＝D1-D2

　　式中：

　　D——建筑物損耗；

　　D1——類似的無損耗建筑物的市場價(jià)值；

　　D2——類似的有損耗建筑物的市場價(jià)值。

　　比較法的公式為：D＝P×F1×F2×F3

　　式中：

　　D——建筑物損耗；

　　P——可比實(shí)例補(bǔ)償金額；

　　F1——補(bǔ)償情況修正系數(shù)；

　　F2——補(bǔ)償日期修正系數(shù)；

　　F3——缺陷狀況修正系數(shù)。

　　采用比較法時(shí)，應(yīng)當(dāng)選取三個(gè)或三個(gè)以上類似損耗建筑物的可比實(shí)例。

　　進(jìn)行補(bǔ)償情況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例補(bǔ)償金額修正為正常補(bǔ)償金額。

　　進(jìn)行補(bǔ)償日期修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例在補(bǔ)償日期的補(bǔ)償金額調(diào)整為在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的補(bǔ)償金額。

　　進(jìn)行損耗狀況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例缺陷狀況下的補(bǔ)償金額調(diào)整為被評(píng)估建筑物缺陷狀況下的補(bǔ)償金額。

　　不同可比實(shí)例修正后的補(bǔ)償金額的簡單算術(shù)平均值為比較法建筑物損耗的計(jì)算結(jié)果。