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學員分享：鳴謙2012年注冊稅務師（稅二）的微學習筆記
第三章 土地增值稅
征稅范圍
?。ㄒ唬┮话阋?guī)定
?。?）轉讓國有土地使用權
【應試提示】國有。
?。?）轉讓地上建筑物及其他附著物。
?。ǘ┚唧w規(guī)定
【應試提示】記憶技巧：具體規(guī)定要在一般規(guī)定的前提下進行掌握。（1）所有權轉移（2）有償（有收入）。
一、收入額
貨幣收入與非貨幣收入。
外幣收入：按當日或當月1日匯率折算。
二、扣除項目及金額
◆房地產開發(fā)企業(yè)建新房銷售：五項。
?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~＝價款＋相關費用（契稅）
（二）房地產開發(fā)成本
【應試提示】六項。對開發(fā)成本的記憶要具體到每一項所包括的內容。
?。ㄈ┓康禺a開發(fā)費用
1.財務費用→其中的利息支出據實或計算扣除。
2.管理費用→計算扣除。
3.銷售費用→計算扣除。
【應試提示】在計算題中即便已知管理費用和銷售費用的數字，計算中也無用。
兩種情況：
（1）①能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出
?、谀芴峁┙鹑跈C構的貸款證明：
允許扣除的房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內
?。?）①不能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出
或：②不能提供金融機構的貸款證明
允許扣除的房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內
【應試提示】（1）利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
（2）加罰的利息不能扣除。
（四）與轉讓房地產有關的稅金
營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加。
?。ㄎ澹┘佑嬁鄢剑ㄈ〉猛恋厥褂脵嗟慕痤~＋房地產開發(fā)成本）×20%
◆非房地產開發(fā)企業(yè)出售新建房：四項。
1.取得土地使用權的金額
2.開發(fā)成本
3.開發(fā)費用
4.與轉讓房地產有關的稅金
轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅。
◆出售舊房：三項。
【應試提示】企事業(yè)單位、社會團體及其他組織轉讓舊房：作為經適房、廉租房且增值率未超過20%，免稅。
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