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初級會計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》知識點(diǎn)講解:土地增值稅法律制度

來源: 正保會計(jì)網(wǎng)校 編輯: 2012/05/23 10:52:48 字體:

2012年初級會計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》第五章 其他相關(guān)稅收法律制度

  知識點(diǎn)七、土地增值稅法律制度

  一、土地增值稅概述

  土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

  二、納稅人

  1.土地增值稅的納稅人,是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

  2.土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人;不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì);不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人;不論部門。

  提示:轉(zhuǎn)讓方將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方:轉(zhuǎn)讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。

  三、征稅范圍

  1.征稅范圍的一般規(guī)定:

 ?。?)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅,對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅;

 ?。?)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅,也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅;

  (3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),不予征稅。

  解釋:土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個(gè)關(guān)鍵特征。

  2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定(易出單選題、多選題)

征收土地增值稅不征收土地增值稅
  (1)出售國有土地使用權(quán);
  (2)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的;
 ?。?)存量房地產(chǎn)買賣;
 ?。?)抵押期滿以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓);
 ?。?)單位之間交換房地產(chǎn)(有實(shí)物形態(tài)收入);
  (6)投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資;
 ?。?)投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的;
 ?。?)合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的。
 ?。?)出讓國有土地的行為;
 ?。?)繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn);
 ?。?)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為;
  (4)通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。
 ?。?)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅(非房地產(chǎn)企業(yè));
  (6)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途;
 ?。?)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn);
 ?。?)合作建房,建成后按比例分房自用的;
  (9)房地產(chǎn)的出租;
 ?。?0)對房地產(chǎn)的抵押,在抵押期間不征收土地增值稅;
 ?。?1)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn);房地產(chǎn)的代建房行為;房地產(chǎn)的重新評估。

  四、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

  增值額的計(jì)算公式為:增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目

  (一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來看,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

 ?。ǘ┛鄢?xiàng)目及其金額(重點(diǎn)掌握)

  1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓):包括地價(jià)款和取得使用權(quán)時(shí)按政府規(guī)定繳納的費(fèi)用。

  3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

 ?。?)納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:

  最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

 ?。?)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

  4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓):包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

企業(yè)狀況可扣除稅金詳細(xì)說明
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(1)營業(yè)稅
(2)城建稅和教育費(fèi)附加
(1)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額,營業(yè)稅稅率為5%
(2)由于印花稅(0.5‰)包含在管理費(fèi)用中,故不能在此單獨(dú)扣除
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(1)營業(yè)稅
(2)印花稅
(3)城建稅和教育費(fèi)附加
(1)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額,營業(yè)稅稅率為5%
銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時(shí),計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受讓原價(jià)后的余額;營業(yè)稅稅率為5%
(2)印花稅稅率為0.5‰(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù))

  5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

  從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

  提示:(1)此項(xiàng)加計(jì)扣除針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策;(2)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的,不得加計(jì)扣除。

  6.舊房及建筑物的扣除金額(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

  稅法規(guī)定,轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征地增值稅。

 ?。?)“舊房及建筑物的評估價(jià)格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

  評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

 ?。?)對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。

  提示:從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項(xiàng)目的差異歸納圖表:

企業(yè)情況轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況可扣除項(xiàng)目
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:
最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息(不包括加息、罰息)+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的
最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
 ?、贍I業(yè)稅;②城建稅和教育費(fèi)附加
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(加計(jì)扣除)
  從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
轉(zhuǎn)讓新建房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
 ?、贍I業(yè)稅;②印花稅;③城建稅和教育費(fèi)附加
各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用
2.房屋及建筑物的評估價(jià)格
  評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
①營業(yè)稅;②印花稅;③城建稅和教育費(fèi)附加
各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用
2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

  解釋:從不同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看扣除項(xiàng)目的差異:

  (1)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除:①取得土地使用權(quán)所支付的金額;②房地產(chǎn)開發(fā)成本;③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

  (2)存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除:①取得土地使用權(quán)所支付的金額;②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;③舊房及建筑物的評估價(jià)格。

  五、土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算

 ?。ㄒ唬┒惵剩簩?shí)行四級超率累進(jìn)稅率

極數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率(%)速算扣除系(%)
1不超過50%的部分300
2超過50%至l00%的部分405
3超過l00%至200%的部分5015
4超過200%的部分6035
  (二)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

  1.計(jì)算公式

  土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

  2.計(jì)算步驟

 ?。?)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)

 ?。?)計(jì)算扣除項(xiàng)目

  ①取得土地使用權(quán)支付的金額

 ?、陂_發(fā)土地的成本、費(fèi)用

 ?、坌陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評估價(jià)格

 ?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

  提示:與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括:營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

 ?。?)計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目

  (4)計(jì)算增值額÷扣除項(xiàng)目的比率

 ?。?)計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額

  六、土地增值稅的減免稅

  1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,予以免稅;超過20%的,應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

  2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。

  3.企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。

  4.自2008年11月1日起,對居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

  七、土地增值稅申報(bào)程序、納稅清算、納稅地點(diǎn)

  (一)土地增值稅納稅申報(bào)程序

  1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

  2.納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的,對在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅,之后辦理納稅清算后,多退少補(bǔ)。

 ?。ǘ┩恋卦鲋刀惣{稅清算

  1.土地增值稅的清算條件

  提示:區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”

 ?。?)符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算:

 ?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

 ?、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

 ?、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

  (2)符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:

 ?、僖芽⒐を?yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

 ?、谌〉娩N售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

  ③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

  ④省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

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