2004年資產(chǎn)評估講義（二）

　　第 五 章　房地產(chǎn)評估

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)評估概述

　　一、土地與土地使用權(quán)

　?。ㄒ唬┩恋?/p>

　?。ǘ┩恋氐奶匦?/p>

　　1.土地的自然特性

　　（1）位置的固定性。

　　（2）質(zhì)量的差異性。

　　（3）不可再生性。

　?。?）效用永續(xù)性。

　　2.土地的經(jīng)濟特性

　?。?）供給的稀缺性。

　?。?）可壟斷性。

　?。?）土地利用多方向性。

　?。?）效益級差性。

　　（三）土地使用權(quán)

　　土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。

　　二、地租與地價理論

　?。ㄒ唬┑刈饫碚?/p>

　?。ǘ┑貎r理論

　?。ㄈ┑貎r的特征

　　1.地價是地租的資本化。

　　2.地價是權(quán)益價格。

　　3.土地具有增值性。

　　4.地價與用途相關(guān)。

　　5.地價具有個別性。

　　6.地價具有可比性。

　　三、房地產(chǎn)及其特性

　　四、房地產(chǎn)評估的原則

　?。ㄒ唬┳钣行褂迷瓌t

　　（二）合法原則

　　五、房地產(chǎn)評估程序

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)價格及其影響因素

　　一、房地產(chǎn)價格的種類

　?。ㄒ唬└鶕?jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格。

　　（二）按價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格

　?。ㄈ┌捶康禺a(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格

　?。ㄋ模┌捶康禺a(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等

　　樓面地價，又稱單位建筑面積地價。樓面地價＝土地總價格/建筑總面積，因為建筑總面積/土地總面積＝容積率，所以，樓面地價＝土地單價/容積率。

　　（五）其他價格類型

　　二、房地產(chǎn)價格的影響因素

　?。ㄒ唬┮话阋蛩?/p>

　　1.經(jīng)濟因素

　　2.社會因素

　　3.行政因素

　?。ǘ﹨^(qū)域因素

　　1.商服繁華因素。

　　2.道路通達因素。

　　3.交通便捷因素。

　　4.城市設(shè)施狀況因素。

　　5.環(huán)境狀況因素。

　?。ㄈ﹤€別因素

　　1.土地的個別因素。

　　2.建筑物的個別因素。

　　第三節(jié)　收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、純收益

　?。ㄒ唬┘兪找娴暮x

　　純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益

　　純收益由總收益扣除總費用求得。

　?。ǘ┛陀^總收益

　?。ㄈ┛陀^總費用

　　四、資本化率

　?。ㄒ唬┵Y本化率的實質(zhì)

　?。ǘ┣笕≠Y本化率的方法

　　1.純收益與售價比率法。

　　2.安全利率加風險調(diào)整值法。

　　3.各種投資收益率排序插入法。

　?。ㄈ┵Y本化率的種類

　　1.綜合資本化率。

　　2.建筑物資本化率。

　　3.土地資本化率。

　　五、計算公式

　?。ㄒ唬┰u估房地合在一起的房地產(chǎn)價值

　　房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率

　　房地產(chǎn)純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用

　?。ǘ﹩为氃u估土地的價值

　　1.由土地收益評估土地價值。

　　土地價值＝土地純收益/土地資本化率

　　土地純收益＝土地總收益－土地總費用

　　土地總費用＝管理費＋維護費＋稅金

　　2.房地產(chǎn)收益評估土地價值。

　?。?）土地價值＝房地產(chǎn)價值－建筑物現(xiàn)值

　?。ㄈ﹩为氃u估建筑物的價值

　　1.建筑物價值＝房地產(chǎn)價值－土地價值

　　2.建筑物價值＝（房地產(chǎn)純收益－土地純收益）/建筑物資本化率

　　第四節(jié)　市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、計算公式

　　四、操作步驟

　?。ㄒ唬┙灰踪Y料收集

　　（二）可比交易案例確定

　?。ㄈ┮蛩匦拚?/p>

　　1.交易情況修正。

　　2.交易日期修正。

　　3.區(qū)域因素修正。

　　4.個別因素修正。

　　5.容積率修正。

　　6.土地使用年期修正。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)價值的確定

　　第五節(jié)　成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、土地評估的成本法操作步驟

　?。ㄒ唬?計算土地取得費用

　?。ǘ┯嬎阃恋亻_發(fā)費用

　　1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

　　2.公共事業(yè)建設(shè)配套費用。

　　3.小區(qū)開發(fā)配套費。

　　（三）計算投資利息

　　土地取得費在土地開發(fā)動工前全部付清，在開發(fā)完成銷售后能收回，因此，計息期應(yīng)為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)費是均勻投入，則計息期為開發(fā)期的一半。

　?。ㄋ模┯嬎阃顿Y利潤

　　（五）土地增值收益確定

　　四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟

　　五、舊建筑物評估的成本法操作步驟

　　第六節(jié)　剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、計算公式

　　四、操作步驟

　　第七節(jié)　基準地價修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　一、基準地價的含義：是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。

　　二、基準地價測算的基本思路

　　三、基準地價的特點與作用

　　四、基準地價修正系數(shù)法的基本思路

　　基準地價修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取被估宗地在估價基準日價格的方法。

　　基準地價修正系數(shù)法的基本原理是替代原理。

　　五、基準地價修正系數(shù)法的適用范圍

　　六、基準地價修正系數(shù)法估價的程序

　　被估宗地地價=待估宗地所處地段的基準地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)

　?。ㄒ唬┦占?、整理土地定級估價成果資料

　?。ǘ┐_定修正系數(shù)表

　?。ㄈ┱{(diào)查宗地地價影響因素的指標條件

　?。ㄋ模┲贫ū还雷诘匾蛩匦拚禂?shù)

　?。ㄎ澹┐_定被估宗地使用年期修正系數(shù)

　?。┐_定期日修正系數(shù)

　?。ㄆ撸┐_定容積率修正系數(shù)

　?。ò耍┰u估宗地地價

　　第八節(jié)　路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　一、路線價估價法的含義和理論依據(jù)

　　路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單人，并依此單人配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。

　　路線價是指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標準深度，求取的該標準深度的若干宗地的平均單價。

　　二、路線價估價法的計算公式

　　常用的表達方式：

　　宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度

　　宗地條件特殊的計算公式：

　　宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度±其他條件修正額

　　三、路線價估價法的適用范圍

　　四、路線價估價法的程序

　?。ㄒ唬┞肪€價區(qū)段劃分

　?。ǘ藴首诘氐拇_定

　　（三）路線價的評估

　?。ㄋ模┥疃劝俜致时淼闹谱?/p>

　?。ㄎ澹┯嬎阕诘貎r值

　　五、深度百分率表

　　深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。

　　平均深度百分率=累計深度百分率×標準深度÷宗地深度

　　制作深度百分率表，要考慮以下幾個方面：

　?。?）確定標準深度；

　?。?）確定級距；

　?。?）確定單獨深度百分率；

　?。?）根據(jù)需要采用累計或平均深度百分率 .

　　六、幾個路線價法則介紹

　?。ㄒ唬┧娜环▌t

　?。ǘ┨K慕斯法則

　?。ㄈ┗舴蚵▌t

　?。ㄋ模┕胤▌t

　　七、路線價法的應(yīng)用舉例

　　參照教材P226－227

　　第九節(jié)　在建工程評估

　　一、在建工程的含義與特點

　　在建工程指在評估時點尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建設(shè)項目，以及為建設(shè)項目備用的材料、設(shè)備等資產(chǎn)。

　?。ㄒ唬┰诮üこ糖闆r復(fù)雜

　?。ǘ┰诮üこ讨g可比性較差

　?。ㄈ┰诮üこ痰耐顿Y不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度

　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)工期長短差別較大

　?。ㄎ澹﹥r格受后續(xù)工程的影響

　　二、在建工程評估的資料收集與分析

　?。ㄒ唬┦占c被估在建工程有關(guān)的政府批準文件和工程其他詳細資料。

　?。ǘ┰u估人員到工程現(xiàn)場查勘工程進度和工程形象進度，明確工程竣工、達到交付使用的日期以及評估基準日工程形象進度是否與總工程進度計劃相符。

　　（三）了解開發(fā)商有關(guān)情況，檢查工程質(zhì)量。

　?。ㄋ模┧鸭嘘P(guān)法定參數(shù)。

　　三、在建工程評估的主要方法

　?。ㄒ唬┬蜗筮M度法

　　在建工程價格=建造完成后的房地產(chǎn)市場單價×工程形象進度百分比×（1-折扣率）

　　工程形象進度百分比=（實際完成建筑工程量+實際完成安裝工程量）/ 總工程量×100%

　　折扣率的確定應(yīng)考慮營銷支出、廣告費和風險收益等因素

　?。ǘ┏杀痉?/p>

　　在建工程價值=土地取得費用+專業(yè)費用+建造建筑物費用+正常利稅

　　（三）假設(shè)開發(fā)法

　　在建工程價值=房地產(chǎn)預(yù)期售價-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費用+正常利稅）

　　四、在建工程評估方法的選擇

　　第一、整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，可采用工程形象進度法進行評估

　　第二、對于實際完成工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進行評估

　　第三、屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟性貶值，進行風險系數(shù)調(diào)整。

　　第 六 章　資源資產(chǎn)評估

　　第一節(jié)　資源資產(chǎn)概述

　　一、自然資源及其分類

　　（一）根據(jù)自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。

　　非耗竭性資源基本上是由環(huán)境要素構(gòu)成的，在合理開發(fā)利用的限度內(nèi)，人類可以永續(xù)利用。非耗竭性資源可分為三種：

　?。?）恒定的非耗竭性資源。

　　（2）可再生的非耗竭性資源。

　?。?）不可再生的非耗竭性資源。

　　（二）按照資源的性質(zhì)，從自然資源與人類的經(jīng)濟關(guān)系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。

　　二、資源資產(chǎn)的特性

　　（一）自然屬性

　　1.天然性。

　　2.有限性和稀缺性。

　　3.生態(tài)性。

　　4.區(qū)域性。

　?。ǘ┙?jīng)濟屬性

　　1.自然資源具有使用價值，是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　2.資源資產(chǎn)能夠以貨幣計量。

　　3.資源資產(chǎn)具有獲益性。

　?。ㄈ┓蓪傩?/p>

　　1.資源資產(chǎn)必須能夠為特定的產(chǎn)權(quán)主體所擁有和控制。

　　2.資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易。

　　三、資源資產(chǎn)評估及其特點

　　（一）資源資產(chǎn)價格是自然資源的使用權(quán)價格

　?。ǘ┵Y源資產(chǎn)價格一般受資源的區(qū)位影響較大

　?。ㄈ┵Y源資產(chǎn)評估須遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律

　　第二節(jié)　森林資源資產(chǎn)評估

　　一、森林資源資產(chǎn)概述

　　1.林木資產(chǎn)：指林地內(nèi)所有的林木所形成的資產(chǎn)。

　　2.林地資產(chǎn)：是森林生長的承載體，林地資產(chǎn)是指依法確認的用于林業(yè)用地中具有貨幣表現(xiàn)屬性的資產(chǎn)。

　　3.森林景觀資產(chǎn)

　　二、森林資源資產(chǎn)價格的主要構(gòu)成要素

　?。ㄒ唬I林生產(chǎn)成本

　?。ǘ┵Y金的時間價值

　　（三）利潤

　?。ㄋ模┒惤?/p>

　　（五）林木生產(chǎn)中的損失

　?。┑刈?/p>

　　（七）地區(qū)差價和樹種差價

　　三、森林資源資產(chǎn)評估資料收集與資產(chǎn)核查

　　（一）森林資源資產(chǎn)評估資料收集

　?。ǘ┥仲Y源資產(chǎn)核查

　　四、森林資源資產(chǎn)評估主要方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　　P=K×Kb×G×Q

　?。ǘ┦Ｓ喾?/p>

　　P=W-C-F+S

　?。ㄈ┦找娣?/p>

　　（四）成本法

　　第三節(jié)　礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估

　　一、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估概述

　　二、影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價值的因素

　?。ㄒ唬┵Y源本身的稀缺程度和可替代程度

　?。ǘ┑V產(chǎn)品的供求狀況

　?。ㄈ┑V床自然豐度和地理位置

　?。ㄋ模┛萍歼M步

　?。ㄎ澹┵Y本化率和社會平均利潤率

　　三、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)主要評估方法

　?。ㄒ唬┵N現(xiàn)現(xiàn)金流量法

　?。ǘ┛杀蠕N售法

　　應(yīng)用可比銷售法時，要對參照的采礦權(quán)價格進行礦床規(guī)模差異調(diào)整、品位調(diào)整、礦產(chǎn)品價格調(diào)整、采礦權(quán)差異要素調(diào)整。其中：

　　規(guī)模調(diào)整系數(shù)=被評估采礦權(quán)探明儲量÷參照的采礦權(quán)探明儲量

　　品位調(diào)整系數(shù)=被評估的采礦權(quán)精礦平均品位÷參照的采礦權(quán)精礦平均品位

　　礦產(chǎn)品價格調(diào)整系數(shù)=被評估的采礦權(quán)采用的礦產(chǎn)品價格÷參照的采礦權(quán)當時采用的礦產(chǎn)品價格

　　采礦權(quán)差異要素調(diào)整=被評估的采礦權(quán)差異要素評判總值÷參照的采礦權(quán)差異要素評判總值

　　（三）約當投資――貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法

　　約當投資――貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法評估探礦權(quán)價值，是通過對新探礦權(quán)人未來開采投入的全部資產(chǎn)的未來預(yù)期收益現(xiàn)值進行估算，按原探礦權(quán)人和新探礦權(quán)人投資的比例對預(yù)期收益現(xiàn)值進行分割后，以原探礦權(quán)人分割所得的預(yù)期收益現(xiàn)值來確定探礦權(quán)的評估價值。因此，約當投資――貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法并不是直接對探礦權(quán)資產(chǎn)的未來預(yù)期收益進行估算。該方法的應(yīng)用須具有一定勘查程度，并具有較詳細的地勘投資投資財務(wù)資料。

　　第一步：根據(jù)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法的計算原理，計算新探礦權(quán)人資產(chǎn)收益現(xiàn)值。

　　第二步：計算原探礦權(quán)人、新探礦權(quán)人投資現(xiàn)值。

　　第三步：計算探礦權(quán)評估價值：其計算公式為：

　?。ㄋ模┲刂贸杀痉?/p>

　　（五）地勘加和法

　　地勘加和法利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超額利潤來確定探礦權(quán)價值，是重置成本法和貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法相結(jié)合的一種評估方法。

　?。┑刭|(zhì)要素評序法

　　（七）聯(lián)合風險勘查協(xié)議法

　?。ò耍┐止婪?/p>

　　第 七 章　無形資產(chǎn)評估

　　第一節(jié)　無形資產(chǎn)評估概述

　　一、無形資產(chǎn)及其分類

　?。ㄒ唬o形資產(chǎn)的定義

　　無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。

　　1.非實體性：無形資產(chǎn)沒有具體的物質(zhì)實體形態(tài)，是隱形存在的資產(chǎn)。

　　2.排他性：無形資產(chǎn)往往是由特定主體排他占有，凡不能排他或者不需要任何代價即能獲得的，都不是無形資產(chǎn)。

　　3.效益性：并非任何無形的事物都是無形資產(chǎn)，成為無形資產(chǎn)的前提是其必須能夠以一定的方式，直接或間接地為其控制主體（所有者、使用者或投資者）創(chuàng)造效益，而且必須能夠在較長時期內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟效益。

　?。ǘo形資產(chǎn)功能特性

　　1.共益性

　　無形資產(chǎn)區(qū)別于有形資產(chǎn)的一個重要特點是，它可以作為共同財富。

　　2.積累性

　　體現(xiàn)在兩個方面：

　　一是無形資產(chǎn)的形成基于其他無形資產(chǎn)的發(fā)展。

　　二是無形資產(chǎn)自身的發(fā)展也是一個不斷積累和演進的過程。

　　3.替代性

　　（三）無形資產(chǎn)的分類

　　1.按取得無形資產(chǎn)的方式分類：可分為企業(yè)自創(chuàng)的和外購的。

　　2.按無形資產(chǎn)能否獨立存在分類

　　按能否獨立存在，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。

　　國際評估準則委員會將無形資產(chǎn)分為權(quán)利型無形資產(chǎn)、關(guān)系型、組合型和知識產(chǎn)權(quán)。

　　二、影響無形資產(chǎn)評估價值的因素

　?。ㄒ唬┤〉贸杀?/p>

　?。ǘC會成本

　　無形資產(chǎn)的機會成本是指因?qū)o形資產(chǎn)用于某一確定用途后所導(dǎo)致的將無形資產(chǎn)不能用于其他用途所受損失。

　?。ㄈ┦找嬉蛩?/p>

　　（四）市場因素

　　1.市場供需狀況。

　　2.同類無形資產(chǎn)的價格水平。

　?。ㄎ澹╋L險因素

　　（六）法律因素

　?。ㄆ撸┦褂闷谙?/p>

　?。ò耍┘夹g(shù)因素

　?。ň牛┢渌蛩?/p>

　　三、無形資產(chǎn)評估的程序

　?。ㄒ唬┟鞔_評估的目的

　?。ǘ╄b定無形資產(chǎn)

　　1.確認無形資產(chǎn)存在

　　2.鑒別無形資產(chǎn)種類

　　3.確定無形資產(chǎn)有效期限

　　（三）搜集相關(guān)資料

　?。ㄋ模┟鞔_評估方法

　　（五）做出評估結(jié)論，整理并撰寫報告

　　四、無形資產(chǎn)評估的前提及評估對象

　　（一）無形資產(chǎn)評估應(yīng)在特定的前提下進行

　　無形資產(chǎn)的價值前提是指它將參與體積經(jīng)濟活動，是轉(zhuǎn)讓、許可、質(zhì)押及合資等形式，以及如何參與這些經(jīng)濟活動，如許可的方式及合資的規(guī)模等。

　?。ǘo形資產(chǎn)評估一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)變動為前提

　　當出現(xiàn)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資、企業(yè)整體或部分資產(chǎn)收購處置及類似經(jīng)濟活動時，注冊資產(chǎn)評估人員可以接受委托，執(zhí)行無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

　?。ㄈo形資產(chǎn)評估是對其獲利能力的評估

　　第二節(jié)　收益法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　一、 收益法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用形式

　　式中：K――無形資產(chǎn)分成率；

　　Ri――第i年分成基數(shù)（超額收益）；

　　i――收益期限序號；

　　r――折現(xiàn)率；

　　Y――最低收費額。

　　二、最低收費額的確定

　　無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額由以下因素決定：

　?。ㄒ唬┲刂贸杀緝糁?/p>

　　購買方使用無形資產(chǎn)，就應(yīng)由購買方補償成本費用。當購買方與轉(zhuǎn)讓方共同使用該項無形資產(chǎn)時，則由雙方按運用規(guī)模、受益范圍等來分攤。

　　（二）機會成本

　　由于無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，可能會停業(yè)而使由該無形資產(chǎn)支撐的營業(yè)收益減少，也可能會因為自己制造了競爭對手而減少利潤或者增加開發(fā)支出。這些構(gòu)成無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本，應(yīng)由無形資產(chǎn)購買方來補償。

　　三、收益法應(yīng)用中各項技術(shù)經(jīng)濟指標的確定

　?。ㄒ唬o形資產(chǎn)收益額的確定

　　1.直接估算法

　　通過未使用與使用無形資產(chǎn)的前后收益情況對比分析，確定無形資產(chǎn)帶來的收益額。無形資產(chǎn)劃分為收入增長型和費用節(jié)約型。

　　收入增大的原因在于：

　?。?）生產(chǎn)的產(chǎn)品能夠以高出同類產(chǎn)品的價格銷售：R=（P2-P1）Q（1-T）

　?。?）生產(chǎn)的產(chǎn)品采用與同類產(chǎn)品相同價格的情況下，銷售數(shù)量大幅度增加，從而獲得超額收益。費用節(jié)約型資產(chǎn)，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費用降低，從而形成超額收益。 R=（Q2-Q1）（P-C）（1-T）

　　費用節(jié)約型無形資產(chǎn)：R=（C2-C1）Q（1-T）

　　2.差額法

　　無形資產(chǎn)帶來超額收益=經(jīng)營利潤-資產(chǎn)總額×行業(yè)平均資金利潤率

　　或

　　無形資產(chǎn)帶來超額收益=銷售收入×銷售利潤率-銷售收入×每元銷售收入平均占用資金× 行業(yè)平均資金利潤率

　　3.分成率法

　　無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤）×銷售收入（利潤）分成率

　　收益額=銷售收入×銷售收入分成率=銷售利潤×銷售利潤分成率

　　所以：銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率

　　銷售利潤分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤率

　　邊際分析法：

　　4.要素貢獻法

　　生產(chǎn)經(jīng)濟活動中的三大要素：資金、技術(shù)和管理。對資金密集型行業(yè)，三者的貢獻依次是50％、30％、20％；技術(shù)密集型行業(yè)依次是40％、40％、20％；一般行業(yè)；依次是30％、40％、30％；高科技行業(yè)，依次是30％、50％、20％。

　?。ǘo形資產(chǎn)評估中折現(xiàn)率的確定

　　折現(xiàn)率一般包括無風險利率和風險報酬率。

　?。ㄈo形資產(chǎn)收益期限的確定

　　無形資產(chǎn)價值降低是由于無形損耗形成的，三種情況決定產(chǎn)生：

　　1.采用原無形資產(chǎn)無利可圖

　　2.普遍掌握

　　3.需求大幅度下降

　　無形資產(chǎn)具有獲得超額收益能力的時間才是真正的無形資產(chǎn)有效期限。

　　1.法律或合同、企業(yè)申請書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。

　　2.法律未規(guī)定有效期，企業(yè)合同或企業(yè)申請書中規(guī)定有受益年限的，可按照規(guī)定的受益年限確定。

　　3.法律和企業(yè)合同或申請書均未規(guī)定有效期限和受益年限的，按預(yù)計受益期限確定。預(yù)計受益期限可以采用統(tǒng)計分析或與同類資產(chǎn)比較得出。

　　第三節(jié)　成本法和市場法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　一、成本法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　（一）無形資產(chǎn)成本特性

　　1.不完整性

　　2.弱對應(yīng)性

　　3.虛擬性

　?。ǘ┏杀痉☉?yīng)用

　　無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重置成本×（1－貶值率）

　?。ㄈ┳詣?chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算

　　1.核算法

　　無形資產(chǎn)重置成本=生產(chǎn)成本+期間費用+合理利潤

　　其中：生產(chǎn)成本指創(chuàng)建無形資產(chǎn)過程中直接和間接耗費料、工等費用。

　　期間費用=管理費用+財務(wù)費用+銷售費用

　　期間費用指創(chuàng)建無形資產(chǎn)過程中分攤到該項無形資產(chǎn)的費用。

　　2.倍加系數(shù)法

　　式中：C――無形資產(chǎn)研制開發(fā)中的物化勞動消耗；

　　V――無形資產(chǎn)研制開發(fā)中活勞動消耗；

　　β1――科研人員創(chuàng)造勞動倍加系數(shù)；

　　β2――科研的平均風險系數(shù)；

　　L――無形資產(chǎn)投資報酬率。

　?。ㄋ模┩赓彑o形資產(chǎn)重置成本的估算

　　1.市價類比法

　　2.物價指數(shù)法

　　無形資產(chǎn)重置成本=無形資產(chǎn)賬面成本×評估時物價指數(shù)/購置時物價指數(shù)

　?。ㄎ澹o形資產(chǎn)貶值率的估算

　　1.專家鑒定法

　　2.剩余經(jīng)濟壽命預(yù)測法

　　貶值率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）×100%

　　二、市場法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　（一）具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無形資產(chǎn)

　?。ǘ┦占愃频臒o形資產(chǎn)交易的市場信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評估無形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù)。

　?。ㄈ┳鳛槭袌龇☉?yīng)用基礎(chǔ)的價格信息應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。

　　（四）無論是橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評估無形資產(chǎn)會因時間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評估人員應(yīng)對此做出言之有理，持之有據(jù)的調(diào)整。

　　第四節(jié)　專利權(quán)和非專利技術(shù)評估

　　一、專利權(quán)的特點及其評估目的

　?。ㄒ唬＠麢?quán)的特點

　　1.專利資產(chǎn)確認復(fù)雜。

　　2.收益能力有一定的不確定性。

　　3.法律特征

　?。?）時間性特征

　?。?）地域性特征

　　（3）排他性特征

　?。ǘ＠麢?quán)評估目的

　　專利權(quán)轉(zhuǎn)讓形式很多，可以分為全權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　1.使用權(quán)限

　　（1）獨家使用權(quán)

　?。?）排他使用權(quán)

　　（3）普遍使用權(quán)

　?。?）回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　2.地域范圍

　　3.時間期限

　　4.法律和仲裁

　　二、專利權(quán)評估程序

　?。ㄒ唬┳C明和鑒定專利權(quán)的存在

　　1.有效性。

　?。?）核實該專利是否為有效專利，著錄項目是否屬實。

　?。?）核實該專利是否具有專利性。

　　2.保護范圍。

　?。ǘ┐_定評估方法，搜集相關(guān)資料

　?。ㄈ┬畔①Y料分析，評定估算

　?。ㄋ模┩瓿稍u估報告，并加以詳盡說明

　　三、專利權(quán)的評估方法

　　（一）收益法

　　折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率

　　1.風險報酬率（風險系數(shù)）的確定。

　　（1）技術(shù)風險取值

　?。?）市場風險取值

　?。?）資金風險取值

　?。?）管理風險取值

　　（相關(guān)取值數(shù)據(jù)參考教材P291－294）

　　2.技術(shù)分成率的確定。

　　（1）建立評測體系

　　式中：Wj――第j個影響因素的權(quán)重；

　　aj――第j個影響因素的評分。

　　式中：r――分成率的調(diào)整系數(shù)；

　　――第j個影響因素中第I個指標的取值；

　　――第j個影響因素中第I個指標的權(quán)重；

　　――第j個影響因素的權(quán)重。

　?。?）利用評測體系確定待估專利的分成率

　　（例題參照教材P299－300）

　?。ǘ┏杀痉?/p>

　　自創(chuàng)專利技術(shù)的成本一般因素組成：

　　1.研制成本：包括直接成本和間接成本兩大類。

　?。?）直接成本。

　?。?）間接成本。

　　2.交易成本。

　　（例題參照教材P302－303）

　　四、非專利技術(shù)的特點

　　非專利技術(shù)、又稱專有技術(shù)、技術(shù)秘密。

　　非專利技術(shù)與專利技術(shù)的區(qū)別表現(xiàn)在：

　　第一，非專利技術(shù)具有保密性，而專利技術(shù)則是在專利法規(guī)定范圍內(nèi)公開的。

　　第二，非專利技術(shù)的內(nèi)容范圍很廣，包括設(shè)計資料、技術(shù)規(guī)范、工藝流程、材料配方、經(jīng)營訣竅和圖紙等，專利技術(shù)通常包括三種，即發(fā)明、外觀設(shè)計和實用新型。

　　第三，專利技術(shù)有明確的法律保護期限，非專利技術(shù)沒有法律保護期限。

　　第四，對專利技術(shù)的保護通常按《專利法》條文進行，對非專利技術(shù)保護的法律主要有《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國反不正當競爭法》等。

　　五、影響非專利技術(shù)評估值的因素及其評估方法

　?。ㄒ唬┯绊懛菍＠夹g(shù)評估值的因素分析

　　1.非專利技術(shù)的使用期限

　　2.非專利技術(shù)的預(yù)期獲利能力

　　3.分析非專利技術(shù)的市場情況

　　4.非專利技術(shù)的開發(fā)成本

　?。ǘ┓菍＠夹g(shù)的評估方法

　　1.運用成本法對非專利技術(shù)評估

　?。ɡ}參照教材P306－308）

　　第五節(jié)　商標權(quán)評估

　　一、商標權(quán)評估對象的確認

　　（一）商標及其分類

　　1.按商標是否具有法律的專用權(quán)分類：注冊商標和未注冊商標。

　　2.按商標的構(gòu)成分類：文字商標、圖形商標、符號商標、文字圖形組合商標、色彩商標、三維標志商標等。

　　3.按商標的不同作用分類：商品商標、服務(wù)商標、集體商標和證明商標等。

　?。ǘ┥虡藱?quán)及其特點

　　排他專用權(quán)（或獨占權(quán)）、轉(zhuǎn)讓權(quán)、許可使用權(quán)、繼承權(quán)。

　　二、影響商標權(quán)價值的因素

　?。ㄒ唬┥虡说姆蔂顟B(tài)

　　1.商標注冊情況。

　　2.商標權(quán)的失效。

　　3.商標權(quán)的續(xù)展。

　　4.商標權(quán)的地域性。

　　5.商標權(quán)在特定的商品范圍內(nèi)有效。

　?。ǘ┥虡说闹?/p>

　　三、商標權(quán)的經(jīng)濟價值及評估程序

　　四、商標權(quán)評估方法

　?。ㄒ唬┥虡藱?quán)轉(zhuǎn)讓的評估

　?。ǘ┥虡嗽S可價值評估（商標使用權(quán)評估）

　?。ɡ}參照教材P318－320）

　　第六節(jié)　計算機軟件評估

　　一、計算機軟件評估中涉及的計算機軟件工程知識

　?。ㄒ唬┯嬎銠C軟件的含義

　?。ǘ┯嬎銠C軟件分類

　?。ㄈ┸浖?guī)模的劃分標準

　?。ㄋ模┸浖骐A段劃分以及相關(guān)技術(shù)文檔

　?。ㄎ澹┸浖庪A段的劃分

　　二、計算機軟件的評估特點

　?。ㄒ唬┯嬎銠C軟件的特點

　?。ǘ┯嬎銠C軟件價值評估的特殊性

　　（三）計算機軟件評估方法的特點

　　三、計算機軟件價值評估方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　　（二）成本法

　　評估價值=重置成本－貶值

　　P=C1+C2

　　式中：P――計算機軟件成本評估值；

　　C1――計算機軟件開發(fā)成本；

　　C2――計算機軟件維護成本。

　　C1=M×W

　　式中：C1――計算機軟件開發(fā)成本

　　M――工作量（單位人？月）；

　　W――單位工作量成本。

　　1.COCOMOⅡ模型

　　M――工作量（單位人？月）；

　　α――計算機軟件的社會平均生產(chǎn)率參數(shù)；

　　β――工作量修正系數(shù)，為多個工作量因子的乘積；

　　K――計算機軟件源程序指令行數(shù)；

　　b――社會平均規(guī)模指數(shù)。

　　（1）工作量修正系數(shù)β。

　?。?）單位工作量成本W(wǎng)的確定：W=F÷g

　　2.Doty模型

　　C2=C1×γ

　　C2――軟件維護成本；

　　C1――軟件開發(fā)成本；

　　γ――軟件成本維護參數(shù)。

　?。ɡ}參照教材P338――339）

　　（三）收益法

　　評估值=未來收益期內(nèi)各收益現(xiàn)值之和。

　　第七節(jié)　商譽的評估

　　一、商譽及其特點

　　1.商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)可確指的資產(chǎn)分開出售。

　　2.商譽是多項因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽的個別因素，不能以任何方法單獨計價。

　　3.商譽本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。

　　4.商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值。

　　二、商譽評估的方法

　?。ㄒ唬└畈罘?/p>

　　商譽的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值－企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估值之和（含可確指無形資產(chǎn)）

　?。ǘ┏~收益法

　　1.超額收益本金化價格法。

　　商譽的價值=（企業(yè)預(yù)期年收益額－行業(yè)平均收益率×該企業(yè)的單項資產(chǎn)評估值之和）/適用本金化率

　　2.超額收益折現(xiàn)法。

　　三、商譽評估需要注意的幾個問題

　　1.不是所有企業(yè)都有商譽

　　2.商譽評估必須堅持預(yù)期原則

　　3.商譽評估值高低與企業(yè)中為形成商譽投入的費用和勞務(wù)沒有直接聯(lián)系。商譽評估不能采用投入費用累加的方法進行。

　　4.商譽是由眾多因素共同作用的結(jié)果，形成商譽的個別因素具有不能夠單獨計量的特征，商譽評估也不能采用市場類比的方法進行。

　　5.企業(yè)負債與否、負債規(guī)模大小與企業(yè)商譽沒有直接關(guān)系。

　　6.商譽與商標是有區(qū)別的

　?。?）商標是產(chǎn)品的標志，而商譽則是企業(yè)整體聲譽的體現(xiàn)。

　　（2）商譽作為不可確指的無形資產(chǎn)，不能夠脫離企業(yè)而單獨存在。商標則是可確指的無形資產(chǎn)。

　?。?）商標可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。而商譽沒有所有權(quán)與使用權(quán)之分。