2007年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》考試大綱

[財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)]、[經(jīng)濟(jì)法]、[資產(chǎn)評(píng)估]、[機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)]、[建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)]

　　一、總論

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過(guò)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估總論內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本理論和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的掌握和運(yùn)用情況?？疾炜忌\(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估基本理論和專(zhuān)業(yè)知識(shí)解決資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際問(wèn)題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　　（1）資產(chǎn)評(píng)估的含義、構(gòu)成要素和特點(diǎn)；

　?。?）資產(chǎn)的分類(lèi)及其特征；

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型及其劃分標(biāo)準(zhǔn)；

　?。?）市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）的定義、兩者之間的關(guān)系；

　?。?）明確市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）在資產(chǎn)評(píng)估中的意義和作用；

　?。?）交易假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)的內(nèi)涵和實(shí)質(zhì)；

　?。?）各種評(píng)估假設(shè)使用范圍及約束條件；

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估中的預(yù)期收益原則、替代原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則等經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則及其應(yīng)用領(lǐng)域。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估中價(jià)值和價(jià)格的區(qū)別；

　?。?）市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）的主要價(jià)值形式；

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估一般目的與特定目的的內(nèi)涵和兩者的關(guān)系；

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用；

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估中的獨(dú)立性、客觀性和公正性等工作原則；

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)的聯(lián)系與區(qū)別，熟悉資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系和區(qū)別。，

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估的作用；

　　（2）資產(chǎn)評(píng)估的分類(lèi)。

　?。ㄈ┮c(diǎn)內(nèi)容

　　1.資產(chǎn)評(píng)估及其構(gòu)成要素和特點(diǎn)

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估的基本組成要素是由以下內(nèi)容組成：是評(píng)估主體，即從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員，他們是資產(chǎn)評(píng)估工作的主導(dǎo)者。二是評(píng)估客體，即被評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，也稱(chēng)為評(píng)估對(duì)象。三是評(píng)估依據(jù)，也就是資產(chǎn)評(píng)估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)。四是評(píng)估目的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。它直接或問(wèn)接地決定和制約資產(chǎn)評(píng)估的條件，以及價(jià)值類(lèi)型的選擇。五是評(píng)估原則，即資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。六是評(píng)估程序，即資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序。七是評(píng)估價(jià)值類(lèi)型，即對(duì)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，它對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性。八是評(píng)估方法，即資產(chǎn)評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。九是資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，即資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的前提條件的假定說(shuō)明等。十是資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日，即資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)間基準(zhǔn)。以上基本要素構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的有機(jī)整體。

　　（3）資產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)。理解和把握資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，有利于進(jìn)一步認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)，對(duì)于搞好資產(chǎn)評(píng)估工作，提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量具有重要意義。一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估具有市場(chǎng)性、公正性、專(zhuān)業(yè)性和咨詢性的特點(diǎn)。

　?、偈袌?chǎng)性是資產(chǎn)評(píng)估的一個(gè)突出特點(diǎn)。資產(chǎn)評(píng)估是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要和要求而產(chǎn)生的專(zhuān)業(yè)中介服務(wù)活動(dòng)，其基本目標(biāo)就是根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過(guò)模擬市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值做出經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)的判斷和報(bào)告。

　　②公正性也是資產(chǎn)評(píng)估的一個(gè)顯著特點(diǎn)。公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。資產(chǎn)評(píng)估是站在獨(dú)立客觀的立場(chǎng)上對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)表專(zhuān)家的意見(jiàn)。

　?、蹖?zhuān)業(yè)性和咨詢性同樣是資產(chǎn)評(píng)估的一個(gè)明顯特點(diǎn)。首先，從事資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的應(yīng)是一批不同類(lèi)型的專(zhuān)家及專(zhuān)業(yè)人上并形成專(zhuān)業(yè)化分工，使得評(píng)估活動(dòng)專(zhuān)家化和專(zhuān)業(yè)化；其次，評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)判斷都是建立在專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上；再次，盡管資產(chǎn)評(píng)估是一些專(zhuān)家行為，評(píng)估結(jié)果是一種專(zhuān)家意見(jiàn)。但足，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，該意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，從性質(zhì)上講，屬于咨詢而不是定價(jià)。

　　2.資產(chǎn)及其基本特征

　　資產(chǎn)是一個(gè)具有多角度、多層面的概念，既有經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)概念，也有其他學(xué)科的資產(chǎn)概念，評(píng)估人員應(yīng)明確作為評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)的確切含義。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是泛指特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能夠給特定經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。也有將其表述為特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)物和無(wú)形的權(quán)利。

　　會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是指過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)不但有定義而且有確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，只有同時(shí)滿足定義和確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)條件的才能成為會(huì)計(jì)資產(chǎn)：而且會(huì)計(jì)資產(chǎn)主要指的是企業(yè)中的資產(chǎn)，這是資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象中的重要組成部分，但資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象或資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)只有定義約束，沒(méi)有確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而且也并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)。

　　資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。而外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，以及市場(chǎng)交換價(jià)值的所有實(shí)物和無(wú)形的權(quán)利。

　　資產(chǎn)具有以下基本特征：

　?。?）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。

　?。?）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)現(xiàn)金流入的資源。

　?。?）資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。也就是說(shuō)資產(chǎn)價(jià)值能夠運(yùn)用貨幣進(jìn)行計(jì)量，否則就不能作為資產(chǎn)確認(rèn)。

　　3.資產(chǎn)的分類(lèi)

　?。?）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類(lèi)，可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。

　?。?）按資產(chǎn)構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類(lèi)，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

　?。?）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類(lèi)，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

　?。?）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系分類(lèi)，可以分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。

　?。?）按現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度及其資產(chǎn)的流動(dòng)性分類(lèi)，可以分為流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期性投資資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)等。

　　4.資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)格與價(jià)值

　　在資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值是被如下定義和規(guī)定的：在資產(chǎn)評(píng)估中，價(jià)格一般是指在特定的交易行為中，特定的買(mǎi)方（或）賣(mài)方對(duì)商品或服務(wù)的交換價(jià)值的認(rèn)可，以及提供或支付的貨幣數(shù)額。價(jià)格足一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買(mǎi)方和賣(mài)方對(duì)商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值是一個(gè)交換價(jià)值范疇，它反映了可供交易的商品、服務(wù)與其買(mǎi)方、賣(mài)方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系。資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值不是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，它只是專(zhuān)業(yè)人士根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)價(jià)值的估計(jì)。

　　5.市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）及其劃分標(biāo)準(zhǔn)

　?。?）市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）的劃分標(biāo)準(zhǔn)有以下幾個(gè)方面：

　?、儋Y產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，是公開(kāi)市場(chǎng)條件還是非公開(kāi)市場(chǎng)條件。

　?、谫Y產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用。

　?、墼u(píng)估時(shí)所使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)的來(lái)源，使用的是公開(kāi)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)還是非公開(kāi)市場(chǎng)的信息數(shù)據(jù)。

　　（2）市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）定義資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用（或正常使用、最有可能使用）狀態(tài)下可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。

　　或者說(shuō)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值依據(jù)的所有信息資料都來(lái)源于公開(kāi)市場(chǎng)的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值結(jié)論是市場(chǎng)價(jià)值。

　　市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值也稱(chēng)非市場(chǎng)價(jià)值或其他價(jià)值。它并沒(méi)有直接的定義，它是一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件的所有價(jià)值形式的總稱(chēng)或組合，它包括了一系列具體的價(jià)值形式。例如，在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、清算價(jià)值、課稅價(jià)值、特殊價(jià)值等。

　?。?）在用價(jià)值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來(lái)的價(jià)值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)的情況。

　　（2）投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值。資產(chǎn)的投資價(jià)值與投資性資產(chǎn)價(jià)值是兩個(gè)不同的概念，投資性資產(chǎn)價(jià)值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上按其最佳用途實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值。

　?。?）持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是指企業(yè)作為一個(gè)整體的價(jià)值。由于企業(yè)的各個(gè)組成部分對(duì)該企業(yè)整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值分配給企業(yè)的各個(gè)組成部分，即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的各局部資產(chǎn)的在用價(jià)值。

　?。?）保險(xiǎn)價(jià)值是指根據(jù)保險(xiǎn)合同或協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值定義所確定的價(jià)值。

　?。?）清算價(jià)值是指資產(chǎn)處于清算、迫售或快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下所具有的價(jià)值。

　　（6）課稅價(jià)值是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價(jià)值定義所確定的價(jià)值。

　　6.市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）在資產(chǎn)評(píng)估中的意義和作用

　　這種分類(lèi)方法和概念界定有利于評(píng)估人員對(duì)評(píng)估條件與評(píng)估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，便于評(píng)估人員在撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告時(shí)更清楚明了地說(shuō)明其評(píng)估結(jié)果的確切含義。這種分類(lèi)方法及概念界定便于評(píng)估人員劃定其評(píng)估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。

　　7.資產(chǎn)評(píng)估目的

　　資產(chǎn)評(píng)估的目的有資產(chǎn)評(píng)估一般目的和特定目的之分。資產(chǎn)評(píng)估一般目的包含著特定目的，而資產(chǎn)評(píng)估特定目的則是一般目的的具體化。

　　（1）資產(chǎn)評(píng)估一般目的。資產(chǎn)評(píng)估的一般目的或資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本功能決定的。資產(chǎn)評(píng)估作為一種專(zhuān)業(yè)人士對(duì)特定時(shí)點(diǎn)及特定條件約束下資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)和判斷的社會(huì)中介活動(dòng)，它一經(jīng)產(chǎn)生就具有了為委托人以及資產(chǎn)交易當(dāng)事人提供合理的資產(chǎn)價(jià)值咨詢意見(jiàn)的功能。不論是資產(chǎn)評(píng)估的委托人，或是與資產(chǎn)交易有關(guān)的當(dāng)事人，他們所需要的無(wú)非是評(píng)估師對(duì)資產(chǎn)在一定時(shí)間及一定條件約束下資產(chǎn)公允價(jià)值的判斷。如果我們暫且不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評(píng)估的特殊需求，資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。

　　（2）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的。資產(chǎn)評(píng)估作為資產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，總是為滿足特定資產(chǎn)、世務(wù)的需要而進(jìn)行的，在這里資產(chǎn)業(yè)務(wù)是指引起資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為。通常把資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求稱(chēng)為資產(chǎn)評(píng)估的特定目的。

　　8.資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用

　　資產(chǎn)評(píng)估特定目的是由引起資產(chǎn)評(píng)估的特定經(jīng)濟(jì)行為（資產(chǎn)業(yè)務(wù)）所決定的，它對(duì)評(píng)估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類(lèi)型等有重要的影響。資產(chǎn)評(píng)估特定日的不僅是某項(xiàng)具體資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的起點(diǎn)，同時(shí)它又是資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所要達(dá)到的目標(biāo)。資產(chǎn)評(píng)估特定目的貫穿著資產(chǎn)評(píng)估的全過(guò)程，影響著評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象的界定、資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型的選擇，等等。它是評(píng)估人員在進(jìn)行具體資產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須首先明確的基本事項(xiàng)。

　　9.資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)

　　（1）交易假設(shè)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。

　　交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行"創(chuàng)造"了條件；另一方面它明確限定了資產(chǎn)評(píng)估外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場(chǎng)交易之中。資產(chǎn)評(píng)估不能脫離市場(chǎng)條件而孤立地進(jìn)行。

　?。?）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說(shuō)明或限定。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)的關(guān)鍵在于認(rèn)識(shí)和把握公開(kāi)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)和內(nèi)涵。就資產(chǎn)評(píng)估而言，公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，指一個(gè)有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)者和賣(mài)者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。

　　在資產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)是有范圍的，它可以是地區(qū)性市場(chǎng)，也可以是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，還可以是國(guó)際市場(chǎng)。關(guān)于假設(shè)中的公開(kāi)市場(chǎng)可以是區(qū)域的、國(guó)內(nèi)的或國(guó)際的。

　?。?）持續(xù)使用假設(shè)。持續(xù)使用假設(shè)也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說(shuō)明。持續(xù)使用假設(shè)又細(xì)分為三種具體情況：一是在用續(xù)用；二是轉(zhuǎn)用續(xù)用；三是移地續(xù)用。

　?、僭谟美m(xù)用指的是處于使用中的被評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。

　?、谵D(zhuǎn)用續(xù)用指的是被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。

　　③移地續(xù)用指的是被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。

　　（4）清算假設(shè)。清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件的一種假定說(shuō)明或限定。具體而言，是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。清算假設(shè)首先是基于被評(píng)估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實(shí)或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評(píng)估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。

　　10.資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則

　?。?）預(yù)期收益原則。預(yù)期收益原則是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其資產(chǎn)價(jià)值的最基本的決定因素。資產(chǎn)之所以有價(jià)值是因?yàn)樗転槠鋼碛姓呋蚩刂普邘?lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來(lái)的預(yù)期收益量的多少。預(yù)期收益原則是評(píng)估人員判斷資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基本的依據(jù)。

　?。?）供求原則。供求原則是經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于供求關(guān)系影響商品價(jià)格原理的概括。假定在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著需求的增長(zhǎng)而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價(jià)格隨供求變化并不成固定比例變化，但變化的方向都帶有規(guī)律性。供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，評(píng)估人員在判斷資產(chǎn)價(jià)值時(shí)也應(yīng)充分考慮和依據(jù)供求原則。

　　（3）貢獻(xiàn)原則。從一定意義上講，貢獻(xiàn)原則是預(yù)期收益原則的一種具體化原則。它也要求資產(chǎn)價(jià)值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻(xiàn)米決定。貢獻(xiàn)原則主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資產(chǎn)將蒙受的損失。

　　（4）替代原則。作為一種市場(chǎng)規(guī)律，在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。如果具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，具有不同的交換價(jià)值或價(jià)格，買(mǎi)者會(huì)選擇價(jià)格較低者。當(dāng)然，作為賣(mài)者，如果可以將商品賣(mài)到更高的價(jià)格水平上，他會(huì)在較高的價(jià)位上出售商品。在資產(chǎn)評(píng)估中確實(shí)存在著評(píng)估數(shù)據(jù)、評(píng)估方法等合理替代的問(wèn)題，正確運(yùn)用替代原則是公正進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的重要保證。

　　（5）評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。市場(chǎng)是變化的，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著市場(chǎng)條件的變化而不斷改變。為了使資產(chǎn)評(píng)估得以操作，同時(shí)又能保證資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果可以被市場(chǎng)檢驗(yàn)，在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須假定市場(chǎng)條件固定在某一時(shí)點(diǎn)，這一時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日，或稱(chēng)估價(jià)日期，它為資產(chǎn)評(píng)估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則要求資產(chǎn)評(píng)估必須有評(píng)估基準(zhǔn)日，而且評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。

　　上述經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則是資產(chǎn)評(píng)估的基本部分，在具體資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中還可能適用其他經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則。

　　11.資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系與區(qū)別

　　（1）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系。資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系主要表現(xiàn)在特定條件下，資產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告利用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，以及資產(chǎn)評(píng)估需要參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料兩個(gè)方面。

　?、?006年2月15日，我國(guó)頒布的新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》第一次全面地引入了公允價(jià)值，在投資性房地產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、交易性金融資產(chǎn)、債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換、非同一控制下企業(yè)合并、資產(chǎn)減值等具體準(zhǔn)則中允許采用公允價(jià)值計(jì)量。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段市場(chǎng)的發(fā)育程度，我國(guó)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采取了有限度地運(yùn)用公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)屬性的做法，并對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量規(guī)定了一些條件：一是資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)中的交易價(jià)格作為公允價(jià)值；二是資產(chǎn)本身不存在活躍市場(chǎng)，但類(lèi)似資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)以類(lèi)似資產(chǎn)的交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定公允價(jià)值；三是對(duì)于不存在同類(lèi)或類(lèi)似資產(chǎn)可比市場(chǎng)交易的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價(jià)值。

　?、谫Y產(chǎn)評(píng)估利用和參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的情況也是經(jīng)常發(fā)生的，特別是在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，廣泛地利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)以及財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)等。而且，這些企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確程度在一定程度上也會(huì)影響資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)之間的相互關(guān)系隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施會(huì)越來(lái)越多，但是不能否認(rèn)在許多情況下，兩者的區(qū)別電是明顯的。

　?、贂?huì)計(jì)是一項(xiàng)以記賬、算賬和報(bào)賬為基本手段，連續(xù)地、系統(tǒng)地反映和監(jiān)督企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)收支及其成果的一種社會(huì)活動(dòng)。會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)主要是確定出可靠、謹(jǐn)慎的資產(chǎn)、負(fù)債及收益的會(huì)計(jì)信息，服務(wù)于企業(yè)、政府和社會(huì)。反映和監(jiān)督是會(huì)計(jì)的基本職能。資產(chǎn)評(píng)估是一種價(jià)值判斷活動(dòng)，它主要服務(wù)于資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)。資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)要求資產(chǎn)評(píng)估必須遵循公開(kāi)、公正和公平的原則，估測(cè)出資產(chǎn)的公允價(jià)值。公正客觀地評(píng)估和咨詢是資產(chǎn)評(píng)估的基本職能。

　?、谫Y產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)可靠、謹(jǐn)慎地確定資產(chǎn)、負(fù)債及收益的服務(wù)宗旨相一致；會(huì)計(jì)記賬和算賬中的資產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)價(jià)主要以歷史成本為依據(jù)，與資產(chǎn)評(píng)估為資產(chǎn)交易及產(chǎn)權(quán)變動(dòng)服務(wù)的宗旨相一致。在資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)確認(rèn)和評(píng)價(jià)主要是以效用和市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)。

　?、蹠?huì)計(jì)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要采用核算方法。資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估除了可以利用核算方法外，還廣泛應(yīng)用預(yù)期收益折現(xiàn)方法、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比方法等多種技術(shù)方法。

　?、軙?huì)計(jì)計(jì)價(jià)的基本目標(biāo)是為企業(yè)管理、會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)信息披露服務(wù)。，資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)是為資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)服務(wù)。

　　（3）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)雖同為專(zhuān)業(yè)服務(wù)性質(zhì)的活動(dòng)，但雙方既相互區(qū)別，又相互聯(lián)系。它們的區(qū)別主要為：

　　①審計(jì)是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)分離背景下產(chǎn)生的旨在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所反映的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的真實(shí)性和公允性做出事實(shí)判斷，具有明顯的公正性特征。資產(chǎn)評(píng)估是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展，適應(yīng)資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的需要，旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評(píng)估資產(chǎn)做出價(jià)值判斷，具有明顯的咨詢性特征。

　　②審計(jì)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，要自始至終地貫徹公證、防護(hù)和建設(shè)三大專(zhuān)業(yè)原則，而資產(chǎn)評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中則必須遵循供求、替代、貢獻(xiàn)、預(yù)期等基本經(jīng)濟(jì)原則。

　?、蹖徲?jì)工作足以會(huì)計(jì)學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)等知識(shí)為專(zhuān)業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，而資產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，除了由經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、會(huì)計(jì)學(xué)等知識(shí)組成外，工程技術(shù)方面的知識(shí)，也是其重要的組成部分。

　?、軐徲?jì)主要是對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)告的審計(jì)，為保證會(huì)計(jì)信息的公允可靠，審計(jì)對(duì)業(yè)務(wù)的處理標(biāo)準(zhǔn)，特別是資產(chǎn)的訂價(jià)原則與會(huì)計(jì)是同一的，如歷史成本。而資產(chǎn)評(píng)估自始至終堅(jiān)持以市場(chǎng)和資產(chǎn)的效用為資產(chǎn)價(jià)值判斷的依據(jù)。資產(chǎn)評(píng)估在資產(chǎn)計(jì)價(jià)原則、輸出數(shù)據(jù)原則及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方面與審計(jì)有著質(zhì)的區(qū)別。

　　二、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過(guò)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法內(nèi)涵、使用前提、具體方法的掌握和運(yùn)用的情況，考核考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估各類(lèi)基本方法和具體方法的應(yīng)用能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　　（1）市場(chǎng)法的基本含義與應(yīng)用前提；

　?。?）市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟；

　　（3）市場(chǎng)法中的直接比較法和類(lèi)比調(diào)整法中的具體方法，如現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類(lèi)比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法和價(jià)值比率（倍數(shù)）法等的運(yùn)用及其適用條件和使用要求；

　　（4）收益法的基本含義和應(yīng)用前提；

　?。?）收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測(cè)方法；

　　（6）收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求；

　　（7）成本法的基本含義；

　　（8）成本法中重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的含義；

　?。?）重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值類(lèi)比法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運(yùn)用；

　?。?0）各種貶值的估測(cè)方法；

　?。?1）掌握市場(chǎng)法、收益法和成本法之問(wèn)的邏輯關(guān)系及應(yīng)用關(guān)系。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）市場(chǎng)法中可比因素及其內(nèi)在要求；

　?。?）收益法的實(shí)施步驟；

　?。?）每類(lèi)評(píng)估方法中各種具體方法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；

　?。?）選擇和運(yùn)用各種評(píng)估方法基本要求與需要考慮的各種條件及參數(shù)。

　　3.了解以下內(nèi)容

　　（1）成本法的適用范圍；

　?。?）統(tǒng)計(jì)分析法的運(yùn)用步驟。

　?。ㄈ┮c(diǎn)內(nèi)容

　　1.市場(chǎng)法的基本含義與應(yīng)用前提

　　（1）市場(chǎng)法的基本含義。市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。

　?。?）市場(chǎng)法的應(yīng)用前提。通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：一是要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；二是公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

　　2.市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟

　?。?）選擇參照物；

　?。?）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素；

　　（3）指標(biāo)對(duì)比、量化差異；

　?。?）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；

　?。?）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。

　　3.市場(chǎng)法中的直接比較法

　　市場(chǎng)法中的直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類(lèi)方法。它包括但并不限于以下具體評(píng)估方法（具體方法的名稱(chēng)可能并不完全統(tǒng)一）。例如，現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類(lèi)比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法等。

　?。?）現(xiàn)行市價(jià)法。當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。

　?。?）市價(jià)折扣法。市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）

　?。?）功能價(jià)值類(lèi)比法（類(lèi)比估價(jià)法）。功能價(jià)值類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系的區(qū)別，其計(jì)算公式分別為：

　?、儋Y產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱(chēng)為生產(chǎn)能力比例法：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力

　?、谫Y產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱(chēng)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）

　?。?）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法（物價(jià)指數(shù)法）。價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

　?。?）成新率價(jià)格調(diào)整法。成新率價(jià)格調(diào)整法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算公式為：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率

　　直接比較法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作，但通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高。參照物與評(píng)估對(duì)象要達(dá)到相同或基本相同的程度，或參照物與評(píng)估對(duì)象的差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上，如新舊程度或交易時(shí)間先后等。

　　4.市場(chǎng)法中的類(lèi)比調(diào)整法

　　類(lèi)比調(diào)整法是市場(chǎng)法中最基本的具體評(píng)估方法。該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，該法通過(guò)對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

　　類(lèi)比調(diào)整法具有適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)。但該法對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評(píng)估人員要有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。因?yàn)?，?lèi)比調(diào)整法可能要對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的若干可比因素進(jìn)行對(duì)比分析和差異調(diào)整。沒(méi)有足夠的數(shù)據(jù)資料，以及對(duì)資產(chǎn)功能、市場(chǎng)行情的充分了解和把握，很難準(zhǔn)確地評(píng)定估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

　　在具體操作過(guò)程中，類(lèi)比凋整法中使用頻率較高的有成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法和價(jià)值比率（倍數(shù)）法等具體評(píng)估方法。

　?。?）成本市價(jià)法。成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本

　　（2）市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法。市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷(xiāo)售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種方法，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值

　　或：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)

　　（3）價(jià)值比率（倍數(shù)）法。價(jià)值比率法則主要適用于整體企業(yè)的評(píng)估。價(jià)值比率法是以參照企業(yè)或并購(gòu)案例企業(yè)的價(jià)值比率，如市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）的相關(guān)參數(shù)相乘估算評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）價(jià)值的方法。以市盈率作為價(jià)值比率為例，用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：

　　被評(píng)估企業(yè)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）收益額×參照物（企業(yè)）市盈率

　　5.收益法基本的含義與應(yīng)用前提

　　收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。它涉及三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：

　　（1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

　?。?）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收蒜所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也?？梢灶A(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

　?。?）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

　　6.收益法中的收益額

　　收益額足適用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)：其一，收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；其二，在許多場(chǎng)合下用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益。收益額的上述兩個(gè)特點(diǎn)是非常重要的，評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)切實(shí)注意收益額的特點(diǎn)，以便合理運(yùn)用收益法來(lái)估測(cè)資產(chǎn)的價(jià)值。

　　7.收益法中的折現(xiàn)率

　　收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，它是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，亦稱(chēng)安全利率，一般是參照同期國(guó)庫(kù)券利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。

　　8.收益法中的收益期限

　　收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。

　　9.收益法中的主要技術(shù)方法

　　收益法實(shí)際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從犬的方面來(lái)看，收益法中的具體方法可以分為若干類(lèi)，其一是針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情況劃分，分為有限劃分，又可分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益方法等。對(duì)于收益法中的主要技術(shù)方法，考生應(yīng)掌握各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。具體方法可參考輔導(dǎo)教材第二章的相關(guān)內(nèi)容。

　　10.成本法的基本含義

　　成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。上述評(píng)估用公式可概括為：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值

　　11.成本法中的基本要素

　　就一般意義上講，成本法的運(yùn)用涉及四個(gè)基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。

　?。?）資產(chǎn)的重置成本。簡(jiǎn)單地說(shuō)，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來(lái)說(shuō)，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。

　　①?gòu)?fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、沒(méi)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

　　②更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。

　?。?）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱(chēng)有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起資產(chǎn)的價(jià)值損失。

　?。?）資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過(guò)現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過(guò)體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類(lèi)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。

　?。?）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。

　　12.重置成本的具體估測(cè)方法

　?。?）重置核算法。重置核算法亦稱(chēng)細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實(shí)際測(cè)算過(guò)程中又具體劃分為兩種類(lèi)型：購(gòu)買(mǎi)型和白建型。購(gòu)買(mǎi)型是以購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過(guò)程，購(gòu)買(mǎi)的結(jié)果一般是資產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)，如果被評(píng)估資產(chǎn)屬于不需要運(yùn)輸、安裝的資產(chǎn)，購(gòu)置價(jià)就是資產(chǎn)的重置成本。如果被評(píng)估資產(chǎn)屬于需要運(yùn)輸，安裝的資產(chǎn)，資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費(fèi)用累加起來(lái)，便可計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和升發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。

　?。?）價(jià)格指數(shù)法。價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法。

　　（3）功能價(jià)值類(lèi)比法。功能價(jià)值類(lèi)比法是指利用某些資產(chǎn)的功能（生產(chǎn)能力）的變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過(guò)參照物的價(jià)格或重置成本，以及功能價(jià)值關(guān)系估測(cè)評(píng)估對(duì)象價(jià)格或重置成本的技術(shù)方法（該方法亦稱(chēng)之為類(lèi)比估價(jià)法——指數(shù)估價(jià)法）。當(dāng)資產(chǎn)的功能變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈線性關(guān)系時(shí)，人們習(xí)慣把線性關(guān)系下的功能價(jià)值類(lèi)比法稱(chēng)之為生產(chǎn)能力比例法，而把非線性關(guān)系條件下的功能價(jià)值法稱(chēng)之為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

　?、偕a(chǎn)能力比例法。生產(chǎn)能力比例法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。

　?、谝?guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。通過(guò)不同資產(chǎn)的牛產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系的分析可以發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系，當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大1倍時(shí)，其成本卻不一定大l倍，也就是說(shuō)，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只是同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果。兩項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示：

　　被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本/參照物資產(chǎn)的重置成本=（被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量）X

　　推導(dǎo)可得：

　　被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本×（被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量）X

　　公式中的X被稱(chēng)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，通常是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。

　　關(guān)于具體評(píng)估方法及其數(shù)學(xué)歸納式可參考輔導(dǎo)教材相關(guān)章節(jié)的內(nèi)容。

　　13.各種貶值的估測(cè)方法

　　（1）實(shí)體性貶值估測(cè)方法。

　　①觀察法。它是指由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體性貶值率或成新率，從而估算文體性貶值。

　?、谑褂媚晗薹ǎɑ蚍Q(chēng)年限法）。使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體貶值率（程度），進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。

　　使用年限法所顯示的評(píng)估技術(shù)思路是一種應(yīng)用較為廣泛評(píng)估技術(shù)，在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際工作巾，評(píng)估人員還可以利用資產(chǎn)的工作量、行駛里程等指標(biāo)，利用使用年限法的技術(shù)思路測(cè)算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。

　?、嘈迯?fù)費(fèi)用法。這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法，所謂修復(fù)費(fèi)用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費(fèi)用支出。如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)到其全新?tīng)钅?，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用，，

　?。?）功能性貶值估測(cè)方法。

　?、俪~運(yùn)營(yíng)成本形成的功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：

　　第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。

　　第二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是存稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)引致稅前利潤(rùn)額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本低于其實(shí)際支付額。因此，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。

　　第三，估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。

　　第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：

　　被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折舊系數(shù)）

　　②超額投資成本形成的功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：

　　功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本

　?。?）經(jīng)濟(jì)性貶值估測(cè)方法。

　?、匍g接計(jì)算法：

　　經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）x]×%

　　式中，X為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。

　　經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的重置成本為基數(shù)，按確定的經(jīng)濟(jì)性貶值率估測(cè)。

　?、谥苯佑?jì)算法：

　　經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1-所得稅稅率）×（P／A，r，n）

　　式中，（P／A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)。

　　14.評(píng)估方法之間的關(guān)系

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系。評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段。對(duì)于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場(chǎng)條件下，對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估值應(yīng)該是客觀的。這個(gè)客觀的評(píng)估值不會(huì)因評(píng)估人員所選用的評(píng)估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。可以認(rèn)為正是評(píng)估基本目的決定了評(píng)估方法問(wèn)的內(nèi)在聯(lián)系。而這種內(nèi)在聯(lián)系為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗(yàn)證提供了理論根據(jù)。但需要指出的是，運(yùn)用不同的評(píng)估方法評(píng)估同一資產(chǎn)，必須保證評(píng)估目的、評(píng)估前提、被評(píng)估對(duì)象狀態(tài)的一致，以及運(yùn)用不同評(píng)估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別。各種評(píng)估方法獨(dú)立存在本身就說(shuō)明各種評(píng)估方法之間存在差異。各種評(píng)估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。不論是通過(guò)與市場(chǎng)參照物比較獲得評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，或是根據(jù)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評(píng)估價(jià)值，或是按照資產(chǎn)的再取得途徑尋求評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，都是對(duì)評(píng)估對(duì)象在一定條件下價(jià)值的描述，它們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。但是，每一種評(píng)估方法都有其自成一體的運(yùn)用過(guò)程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評(píng)估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值。因此，各種評(píng)估方法又是有區(qū)別的。

　　三、資產(chǎn)評(píng)估程序

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過(guò)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估程序內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估程序相關(guān)知識(shí)的掌握情況，考核考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估程序及其重要性，以及資產(chǎn)評(píng)估具體程序應(yīng)用的掌握程度。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估程序、廣義與狹義資產(chǎn)評(píng)估程序的區(qū)別；

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性；

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估程序的主要環(huán)節(jié)。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的主要內(nèi)容；

　?。?）執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求。

　　3.了解以下內(nèi)容

　　資產(chǎn)評(píng)估中信息收集與分析方法。

　?。ㄈ┮c(diǎn)內(nèi)容

　　1.資產(chǎn)評(píng)估程序

　　資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。

　　2.廣義與狹義資產(chǎn)評(píng)估程序的區(qū)別

　　狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。

　　廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。

　　3.資產(chǎn)評(píng)估基本程序

　　資產(chǎn)評(píng)估基本程序主要包括：

　　（1）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；

　　（2）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；

　?。?）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；

　　（4）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；

　　（5）收集資產(chǎn)評(píng)估資料；

　?。?）評(píng)定估算；

　?。?）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)；

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔。

　　4.資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性

　　資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性體現(xiàn)在：

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證；

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)；

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。

　　5.明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

　　明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)是資產(chǎn)評(píng)估程序的第一個(gè)環(huán)節(jié)，包括在簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)以前所進(jìn)行的一系列基礎(chǔ)性工作，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目承接與否以及資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的順利實(shí)施具有重要意義。由于資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)服務(wù)的特殊幸，資產(chǎn)評(píng)估程序甚至在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受、業(yè)務(wù)委托前就已開(kāi)始：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在接受資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托之前，應(yīng)當(dāng)采取與委托人等相關(guān)當(dāng)事人討論、閱讀基礎(chǔ)資料、進(jìn)行必要初步調(diào)查等方式，與委托人等相關(guān)當(dāng)事人共同明確以下資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)：

　　（1）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)了解委托方基本狀況、資產(chǎn)占有方等相關(guān)當(dāng)事方的基本狀況。在不同的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中，相關(guān)當(dāng)事方有所不同，主要包括資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用方、其他利益關(guān)聯(lián)方等。委托人與相關(guān)當(dāng)事方之問(wèn)的關(guān)系也應(yīng)當(dāng)作為重要基礎(chǔ)資料予以充分了解，這對(duì)于理解評(píng)估目的、相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為以及防范惡意委托等十分重要。在可能的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員還應(yīng)要求委托人明確資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人或使用人范圍以及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用方式。明確評(píng)估報(bào)告使用者范圍不但有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員更好地根據(jù)使用者的需求提供良好服務(wù)，同時(shí)也有利于降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

　　（2）資產(chǎn)評(píng)估目的。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)與委托方就資產(chǎn)評(píng)估目的達(dá)成明確、清晰的共識(shí)，并盡可能細(xì)化資產(chǎn)評(píng)估目的，說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體目的和用途，避免僅僅籠統(tǒng)列出通用資產(chǎn)評(píng)估目的的簡(jiǎn)單做法。

　?。?）評(píng)估對(duì)象基本狀況。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)了解評(píng)估對(duì)象及其權(quán)益基本狀況，包括其法律、經(jīng)濟(jì)和物理狀況，如資產(chǎn)類(lèi)型、規(guī)格型號(hào)、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、購(gòu)置（生產(chǎn)）年代、生產(chǎn)（工藝）流程、地理位置、使用狀況、企業(yè)名稱(chēng)、住所、注冊(cè)資本、所屬行業(yè)、在行業(yè)中的地位和影響、經(jīng)營(yíng)范圍、財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況等。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)特別了解有關(guān)評(píng)估對(duì)象權(quán)利受限狀況。

　?。?）價(jià)值類(lèi)型及定義。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在明確資產(chǎn)評(píng)估目的的基礎(chǔ)上，恰當(dāng)確定價(jià)值類(lèi)型，確信所選擇的價(jià)值類(lèi)型適用于資產(chǎn)評(píng)估目的，并就所選擇價(jià)值類(lèi)型的定義與委托方進(jìn)行溝通，避免出現(xiàn)歧義、誤導(dǎo)。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)通過(guò)與委托方的溝通，了解并明確資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日，資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是評(píng)估業(yè)務(wù)中極為重要的基礎(chǔ)，也是評(píng)估基本原則之一的時(shí)點(diǎn)原則在評(píng)估實(shí)務(wù)中的具體體現(xiàn)。評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇應(yīng)當(dāng)有利于資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論有效地服務(wù)于資產(chǎn)評(píng)估目的，減少和避免不必要的資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日期后事項(xiàng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，建議委托方根據(jù)評(píng)估目的、資產(chǎn)和市場(chǎng)的變化情況等因素合理選擇評(píng)估基準(zhǔn)日。

　　（6）資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè)。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在承接評(píng)估業(yè)務(wù)前，充分了解所有對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)可能構(gòu)成影響的限制條件和重要假設(shè)。以便進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，并更好地為客戶服務(wù)。

　?。?）其他需要明確的重要事項(xiàng)。

　　6.執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建市、健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評(píng)估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，不得隨意簡(jiǎn)化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助理人員實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序：

　?。?）如果由于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員無(wú)法或沒(méi)有履行資產(chǎn)評(píng)估程序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會(huì)影響到資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中明確披露這種狀況及其對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論可能具有的影響，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評(píng)估工作。

　　（5）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評(píng)估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中予以披露。

　　四、機(jī)器設(shè)備評(píng)估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過(guò)對(duì)機(jī)器設(shè)備評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)機(jī)器沒(méi)備評(píng)估的基本原理與方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生分析和解決機(jī)器設(shè)備評(píng)估問(wèn)題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內(nèi)容

　?。?）掌握成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的技術(shù)思路；

　　（2）掌握重置成本計(jì)算中常用的直接法、物價(jià)指數(shù)法、成本核算法、綜合估價(jià)法、重量估價(jià)法及類(lèi)比估價(jià)法；

　?。?）掌握設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)的計(jì)算方法；

　?。?）掌握進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用的計(jì)算方法；

　?。?）掌握估算實(shí)體性貶值常用的觀察法、年限法、修復(fù)費(fèi)用法；

　?。?）掌握超額投資成本形成的功能性貶值和超額運(yùn)營(yíng)成本形成的功能性貶值的估算方法；

　　（7）掌握經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法；

　　（8）掌握市場(chǎng)法中機(jī)器設(shè)備的比較因素；

　?。?）掌握直接匹配法的使用及特點(diǎn)；

　?。?0）掌握因素調(diào)整法的特點(diǎn)及應(yīng)用；

　?。?1）掌握收益年金資本化法的應(yīng)用。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）熟悉重置成本的基本概念；

　?。?）熟悉實(shí)體性貶值的基本概念、類(lèi)型、產(chǎn)生原因；

　?。?）熟悉功能性貶值的基本概念、類(lèi)型、產(chǎn)生原因；

　?。?）熟悉經(jīng)濟(jì)性貶值的基本概念、產(chǎn)生原因；

　?。?）熟悉運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的技術(shù)思路；

　?。?）熟悉市場(chǎng)法的使用范圍；

　?。?）熟悉成本比率調(diào)整法的應(yīng)用；

　　（8）熟悉收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的技術(shù)思路。

　　3.了解以下內(nèi)客

　?。?）了解機(jī)器設(shè)備的定義；

　?。?）了解機(jī)器設(shè)備的分類(lèi)。

　?。ㄈ┮c(diǎn)內(nèi)容

　　1.機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的成本法

　?。?）成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的技術(shù)思路。成本法是通過(guò)估算被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本和各種貶值，用重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一種方法，它是機(jī)器設(shè)備評(píng)估中最常使用的方法之一。成本法的計(jì)算公式為：

　　P=RC-DP-Dj-D.

　　式中：P——評(píng)估值；

　　RC——重置成本；

　　DP——實(shí)體性貶值；

　　Df——功能性貶值；

　　De——經(jīng)濟(jì)性貶值。

　?。?）重置成本的基本概念。機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購(gòu)置或購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的資金成本。設(shè)備的直接成本一般包括：設(shè)備凈價(jià)，即購(gòu)買(mǎi)或建造費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。

　?、僭O(shè)備凈價(jià)。設(shè)備凈價(jià)的計(jì)算方法包括：直接法；物價(jià)指數(shù)法；重置核算法；綜合估價(jià)法；重量估價(jià)法；類(lèi)比估價(jià)法一指數(shù)估價(jià)法等：

　　i.直接法。直接法是根據(jù)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)直接確定設(shè)備凈價(jià)的方法，是一種最簡(jiǎn)單、有效并且可信的方法。使用這種方法的關(guān)鍵是獲得市場(chǎng)價(jià)格資料，對(duì)丁大部分的通用設(shè)備，市場(chǎng)價(jià)格資料的取得是比較容易的；而非標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)用設(shè)備的價(jià)格資料往往很難從市場(chǎng)直接取得。獲得市場(chǎng)價(jià)格的渠道包括市場(chǎng)詢價(jià)、使用價(jià)格資料等。

　　ii.物價(jià)指數(shù)法。物價(jià)指數(shù)法是以設(shè)備的原始購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)同類(lèi)設(shè)備的價(jià)格上漲指數(shù)，來(lái)確定機(jī)器設(shè)備凈價(jià)。對(duì)于二手設(shè)備，歷史成本是最初使用者的賬面原值，而非當(dāng)前設(shè)備使用者的購(gòu)置成本。物價(jià)指數(shù)可分為定基物價(jià)指數(shù)和環(huán)比物價(jià)指數(shù)。

　　采用定基指數(shù)計(jì)算設(shè)備當(dāng)前重置成本的公式為：

　　重置成本=歷史成本×當(dāng)前年份指數(shù)/基年指數(shù)

　　采用環(huán)比物價(jià)指數(shù)計(jì)算設(shè)備重置成本的公式為：

　　式中：RC——設(shè)備價(jià)格；

　　Mrm——主材費(fèi)；

　　Km——成本主材費(fèi)率；

　　Mpm——主要外購(gòu)件費(fèi)；

　　Kp一成本利潤(rùn)率；

　　rt——綜合稅率；

　　Kd——非標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)備的設(shè)計(jì)費(fèi)率；

　　n——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量。、

　　v.重量估價(jià)法。該方法用設(shè)備的重量乘以綜合費(fèi)率，同時(shí)考慮利潤(rùn)和稅金，確定設(shè)備的重置成本，并根據(jù)設(shè)備的復(fù)雜系數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。綜合費(fèi)率根據(jù)相似沒(méi)備的統(tǒng)計(jì)資料確定。計(jì)算公

　　RC=W×Rw×K+P+T

　　或：

　　RC=W×Rw×K（1+rp）／（1-rt）

　　式中：RC——設(shè)備重置成本；

　　W——設(shè)備的凈重；

　　Rw——綜合費(fèi)率；

　　K——調(diào)整系數(shù)；

　　P——合理利潤(rùn)；

　　T——稅金；

　　rp——利潤(rùn)率；

　　rt——綜合稅率。

　　vi.類(lèi)比估價(jià)法——指數(shù)估價(jià)法。對(duì)于某些特定的設(shè)備，如化工設(shè)備、石油設(shè)備等，同一系列不同生產(chǎn)能力設(shè)備的重置成本變化與生產(chǎn)能力變化呈某種指數(shù)關(guān)系。計(jì)算公式為：

　　RC=（A1／A2）4×S2

　　式中：A1——被評(píng)估設(shè)備的生產(chǎn)能力；

　　A2——參照物設(shè)備的生產(chǎn)能力；

　　RC——被評(píng)估設(shè)備的重置成本；

　　x——規(guī)模指數(shù)；

　　S2——參照物設(shè)備的價(jià)格。

　?、谶\(yùn)雜費(fèi)。計(jì)算公式：

　　國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率

　?、郯惭b費(fèi)。計(jì)算公式為：

　　國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×設(shè)備安裝費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=相似國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)率

　?、刍A(chǔ)費(fèi)。計(jì)算公式：

　　國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=相似國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　　（3）進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用。進(jìn)口設(shè)備的從屬費(fèi)用包括國(guó)外運(yùn)費(fèi)、國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)、關(guān)稅、消費(fèi)稅、增值稅、銀行財(cái)務(wù)費(fèi)、外貿(mào)手續(xù)費(fèi)，對(duì)車(chē)輛還包括車(chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)等。其中：

　?、賴?guó)外運(yùn)費(fèi)可按設(shè)備的重量、體積及海運(yùn)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，也可按一定比例計(jì)取，取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備離岸價(jià)（FOB價(jià)）。計(jì)算公式為：

　　海運(yùn)費(fèi)=設(shè)備離岸價(jià)×海運(yùn)費(fèi)率

　?、趪?guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備離岸價(jià)+海運(yùn)費(fèi)。計(jì)算公式為：

　　國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=（設(shè)備離岸價(jià)+海運(yùn)費(fèi)）×保險(xiǎn)費(fèi)率/（1-保險(xiǎn)費(fèi)率）

　?、坳P(guān)稅的取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備到岸價(jià)，計(jì)算公式為：

　　關(guān)稅=到岸價(jià)×關(guān)稅稅率

　?、芟M(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)為：關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅。計(jì)算公式為

　　消費(fèi)稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅）×消費(fèi)稅稅率/（1-消費(fèi)稅稅率）

　?、菰鲋刀惖娜≠M(fèi)基數(shù)為關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅，計(jì)算公式為：

　　增值稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）×增值稅稅率

　?、捭y行財(cái)務(wù)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為貨價(jià)人民幣數(shù)。計(jì)算公式為：

　　銀行財(cái)務(wù)費(fèi)=設(shè)備離岸價(jià)×費(fèi)率

　　⑦外貿(mào)手續(xù)費(fèi)也稱(chēng)為公司手續(xù)費(fèi)，取費(fèi)基數(shù)為到岸價(jià)人民幣數(shù)。計(jì)算公式為：

　　外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)×外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率

　?、嘬?chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅。計(jì)算公式為：

　　車(chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)=（到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）×費(fèi)率

　　（4）實(shí)體性貶值。設(shè)備的有形磨損分為兩種：設(shè)備在使用過(guò)程中產(chǎn)生的有形磨損稱(chēng)為第I種有形磨損；設(shè)備在閑置存放過(guò)程中產(chǎn)生的磨損稱(chēng)為第Ⅱ種有形磨損。由此引起的貶值稱(chēng)為實(shí)體性貶值（DP），或物理性貶值。設(shè)備實(shí)體性貶值的程度可以用實(shí)體性貶值率米反映。

　　實(shí)體性貶值的確定方法：

　　①觀察法。觀察法是評(píng)估師通過(guò)觀察，憑借視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)，或借助少量的檢測(cè)工具，對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)鑒定對(duì)象的狀態(tài)、損耗程度做出判斷。在不具備測(cè)試條件的情況下，這是最常使用的方法。

　　對(duì)于大型設(shè)備，為了避免個(gè)人主觀判斷的誤差，可以采用德?tīng)柗欠ɑ蚰：C合判斷法。

　?、谑褂媚晗薹?。年限法是從使用壽命的角度來(lái)估算貶值，它假設(shè)機(jī)器設(shè)備有一定的使用壽命，設(shè)備的價(jià)值與使用壽命成正比。設(shè)備在使用過(guò)程中，由于物理磨損使得設(shè)備的使用壽命逐步消耗，直至壽命耗盡，退出使用。因此，設(shè)備的貶值可以用使用壽命的消耗量表示，實(shí)體性貶值率也可以用已使用壽命與總使用壽命之比來(lái)表示。計(jì)算公式為：

　　式中： ——已使用壽命；

　　L——總使用壽命。

　　對(duì)于復(fù)雜沒(méi)備，各個(gè)組成部件的使用壽命是不同的，如果每個(gè)部件都可以獨(dú)立更換，整個(gè)機(jī)器的貶值率可以用以下公式表示：

　　式中：RC——設(shè)備價(jià)格；

　　Mrm——主材費(fèi)；

　　Km——成本主材費(fèi)率；

　　Mpm——主要外購(gòu)件費(fèi)；

　　Kp一成本利潤(rùn)率；

　　rt——綜合稅率；

　　Kd——非標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)備的設(shè)計(jì)費(fèi)率；

　　n——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量。、

　　v.重量估價(jià)法。該方法用設(shè)備的重量乘以綜合費(fèi)率，同時(shí)考慮利潤(rùn)和稅金，確定設(shè)備的重置成本，并根據(jù)設(shè)備的復(fù)雜系數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。綜合費(fèi)率根據(jù)相似沒(méi)備的統(tǒng)計(jì)資料確定。計(jì)算公

　　RC=W×Rw×K+P+T

　　或：

　　RC=W×Rw×K（1+rp）／（1-rt）

　　式中：RC——設(shè)備重置成本；

　　W——設(shè)備的凈重；

　　Rw——綜合費(fèi)率；

　　K——調(diào)整系數(shù)；

　　P——合理利潤(rùn)；

　　T——稅金；

　　rp——利潤(rùn)率；

　　rt——綜合稅率。

　　vi.類(lèi)比估價(jià)法——指數(shù)估價(jià)法。對(duì)于某些特定的設(shè)備，如化工設(shè)備、石油設(shè)備等，同一系列不同生產(chǎn)能力設(shè)備的重置成本變化與生產(chǎn)能力變化呈某種指數(shù)關(guān)系。計(jì)算公式為：

　　RC=（A1／A2）4×S2

　　式中：A1——被評(píng)估設(shè)備的生產(chǎn)能力；

　　A2——參照物設(shè)備的生產(chǎn)能力；

　　RC——被評(píng)估設(shè)備的重置成本；

　　x——規(guī)模指數(shù)；

　　S2——參照物設(shè)備的價(jià)格。

　?、谶\(yùn)雜費(fèi)。計(jì)算公式：

　　國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率

　?、郯惭b費(fèi)。計(jì)算公式為：

　　國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×設(shè)備安裝費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=相似國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)率

　?、刍A(chǔ)費(fèi)。計(jì)算公式：

　　國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=相似國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　?。?）進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用。進(jìn)口設(shè)備的從屬費(fèi)用包括國(guó)外運(yùn)費(fèi)、國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)、關(guān)稅、消費(fèi)稅、增值稅、銀行財(cái)務(wù)費(fèi)、外貿(mào)手續(xù)費(fèi)，對(duì)車(chē)輛還包括車(chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)等。其中：

　?、賴?guó)外運(yùn)費(fèi)可按設(shè)備的重量、體積及海運(yùn)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，也可按一定比例計(jì)取，取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備離岸價(jià)（FOB價(jià)）。計(jì)算公式為：

　　海運(yùn)費(fèi)=設(shè)備離岸價(jià)×海運(yùn)費(fèi)率

　?、趪?guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備離岸價(jià)+海運(yùn)費(fèi)。計(jì)算公式為：

　　國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=（設(shè)備離岸價(jià)+海運(yùn)費(fèi)）×保險(xiǎn)費(fèi)率/（1-保險(xiǎn)費(fèi)率）

　?、坳P(guān)稅的取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備到岸價(jià)，計(jì)算公式為：

　　關(guān)稅=到岸價(jià)×關(guān)稅稅率

　?、芟M(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)為：關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅。計(jì)算公式為

　　消費(fèi)稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅）×消費(fèi)稅稅率/（1-消費(fèi)稅稅率）

　　⑤增值稅的取費(fèi)基數(shù)為關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅，計(jì)算公式為：

　　增值稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）×增值稅稅率

　?、捭y行財(cái)務(wù)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為貨價(jià)人民幣數(shù)。計(jì)算公式為：

　　銀行財(cái)務(wù)費(fèi)=設(shè)備離岸價(jià)×費(fèi)率

　　⑦外貿(mào)手續(xù)費(fèi)也稱(chēng)為公司手續(xù)費(fèi)，取費(fèi)基數(shù)為到岸價(jià)人民幣數(shù)。計(jì)算公式為：

　　外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)×外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率

　?、嘬?chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅。計(jì)算公式為：

　　車(chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)=（到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）×費(fèi)率

　?。?）實(shí)體性貶值。設(shè)備的有形磨損分為兩種：設(shè)備在使用過(guò)程中產(chǎn)生的有形磨損稱(chēng)為第I種有形磨損；設(shè)備在閑置存放過(guò)程中產(chǎn)生的磨損稱(chēng)為第Ⅱ種有形磨損。由此引起的貶值稱(chēng)為實(shí)體性貶值（DP），或物理性貶值。設(shè)備實(shí)體性貶值的程度可以用實(shí)體性貶值率米反映。

　　實(shí)體性貶值的確定方法：

　?、儆^察法。觀察法是評(píng)估師通過(guò)觀察，憑借視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)，或借助少量的檢測(cè)工具，對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)鑒定對(duì)象的狀態(tài)、損耗程度做出判斷。在不具備測(cè)試條件的情況下，這是最常使用的方法。

　　對(duì)于大型設(shè)備，為了避免個(gè)人主觀判斷的誤差，可以采用德?tīng)柗欠ɑ蚰：C合判斷法。

　?、谑褂媚晗薹?。年限法是從使用壽命的角度來(lái)估算貶值，它假設(shè)機(jī)器設(shè)備有一定的使用壽命，設(shè)備的價(jià)值與使用壽命成正比。設(shè)備在使用過(guò)程中，由于物理磨損使得設(shè)備的使用壽命逐步消耗，直至壽命耗盡，退出使用。因此，設(shè)備的貶值可以用使用壽命的消耗量表示，實(shí)體性貶值率也可以用已使用壽命與總使用壽命之比來(lái)表示。計(jì)算公式為：

　　式中： ——已使用壽命；

　　L——總使用壽命。

　　對(duì)于復(fù)雜沒(méi)備，各個(gè)組成部件的使用壽命是不同的，如果每個(gè)部件都可以獨(dú)立更換，整個(gè)機(jī)器的貶值率可以用以下公式表示：

　　8.市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　?。?）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)中的修正因素。

　　市場(chǎng)法就是通過(guò)與近期交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)一系列因素進(jìn)行修正，而得到被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)目的市場(chǎng)狀況下的價(jià)格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、房地產(chǎn)狀況因素等。

　?。?）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的計(jì)算公式。

　　市場(chǎng)法的摹本計(jì)算公式是：

　　P=P'×A×B×C

　　式中：P——被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值；

　　P'——可比交易實(shí)例價(jià)值；

　　A——交易情況修正系數(shù)；

　　B——交易日期修正系數(shù)；

　　C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。

　　如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：P=P'×A×B×C

　　×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

　?。?）市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的程序。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，一般經(jīng)過(guò)下列程序：收集交易資料，確定可比交易案例，對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等進(jìn)行修正，確定房地產(chǎn)價(jià)值。

　　9.成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　（1）成本法評(píng)估土地的基本公式：

　　土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

　　其中，土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：一是國(guó)家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補(bǔ)償費(fèi)用，這是對(duì)原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。

　　（2）成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)的費(fèi)用。新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷(xiāo)售稅費(fèi)等。

　?。?）運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的基本思路。運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)值，應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。

　　舊建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：

　　建筑物價(jià)值=重置成本一年貶值額×已使用年限

　　常用的計(jì)算貶值額方法是直線折舊法和成新折扣法。

　　直線折舊法計(jì)算建筑物每年的貶值額為：

　　式中：D——年貶值額；

　　C——建筑物的重新建造成本；

　　S——建筑物的凈殘值；

　　N——建筑物的耐用年限；

　　R——建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。

　　10.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　（1）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本思路。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　實(shí)際評(píng)估工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：

　　土地價(jià)值=房屋的預(yù)期售價(jià)-開(kāi)發(fā)建設(shè)成本-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)

　?。?）假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的程序。假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的程序?yàn)椋?/p>

　　調(diào)查房地產(chǎn)基本情況，確定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的收益，測(cè)算開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，測(cè)算投資利息和稅費(fèi)，估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。

　　11.基準(zhǔn)地價(jià)的作用

　　基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)一般具有如下作用：

　　（1）具有政府公告作用；

　?。?）是宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)；

　?。?）是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；

　?。?）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；

　?。?）是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)；

　?。?）引導(dǎo)十地資源在行業(yè)部門(mén)問(wèn)的合理配置。

　　12.路線價(jià)法在土地評(píng)估中的應(yīng)用

　?。?）路線價(jià)法的計(jì)算公式：路線價(jià)法的計(jì)算公式有不同的表現(xiàn)形式，下面是常用的一種表達(dá)方式：

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度

　　如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計(jì)算：

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率

　　或：

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度±其他備件修正額

　　（2）深度百分率的定義。深度百分率，是地價(jià)隨臨街深度長(zhǎng)短變化的比率。

　　（3）深度百分率的表現(xiàn)形式。深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：?jiǎn)为?dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計(jì)深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。

　?。?）路線價(jià)法的操作步驟。路線價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價(jià)區(qū)段的劃分、標(biāo)準(zhǔn)深度的確定、路線價(jià)的評(píng)估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價(jià)值的計(jì)算。

　　13.在建工程評(píng)估中的形象進(jìn)度法

　　形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷(xiāo)售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。

　　六、資源資產(chǎn)評(píng)估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過(guò)對(duì)資源資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)資源資產(chǎn)評(píng)估的基本原理與方法的掌握和了解情況，考核考生分析和解決資源資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際問(wèn)題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　?。?）資源性資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性；

　?。?）森林資源資產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的主要因素；

　?。?）林木資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法、收益法、成本法和剩余法的計(jì)算公式；

　　（4）礦業(yè)權(quán)的內(nèi)涵；

　　（5）采礦權(quán)評(píng)估的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、可比銷(xiāo)售法的計(jì)算公式。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）自然資源的分類(lèi)；

　?。?）資源性資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)；

　　（3）森林資源資產(chǎn)評(píng)估中資料的收集內(nèi)容及核查項(xiàng)目；

　?。?）影響礦產(chǎn)價(jià)格的因素；

　　（5）探礦權(quán)評(píng)估的約當(dāng)投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法的計(jì)算公式。

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）森林資源資產(chǎn)的種類(lèi)；

　?。?）林木資產(chǎn)評(píng)估方法的適用范圍；

　?。?）探礦權(quán)泮估的地勘加和法、地質(zhì)要素評(píng)序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法和粗估法的基本思路。

　?。ㄈ┮c(diǎn)內(nèi)容

　　1.自然資源的分類(lèi)

　　根據(jù)自然資源在開(kāi)發(fā)過(guò)程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。耗竭性資源的主體是礦產(chǎn)資源，是經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的地質(zhì)過(guò)程形成的，隨著人類(lèi)的開(kāi)發(fā)利用，其絕對(duì)數(shù)量有明顯的減少現(xiàn)象，是不可再生資源。非耗竭性資源基本上是由環(huán)境要素構(gòu)成的，在合理開(kāi)發(fā)利用的限度內(nèi)，人類(lèi)可以永續(xù)利用。非耗竭性資源可分為二三種：恒定的非耗竭性資源、可再生的非耗竭性資源和不可再生的非耗竭性資源。

　　按照資源的性質(zhì)，從自然資源與人類(lèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。

　　2.資源資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性

　　資源資產(chǎn)具有自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性。自然屬性包括：天然性、有限性與稀缺性、生態(tài)性和區(qū)域件等。經(jīng)濟(jì)屬性包括：具有使用價(jià)值、能夠以貨幣計(jì)量和具有可收益性等。法律屬性包括資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存法律上具有獨(dú)立性和資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易等。

　　3.森林資源資產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的主要因素

　　森林資源資產(chǎn)價(jià)格。主要由下列因素構(gòu)成：營(yíng)林生產(chǎn)成本、資金的時(shí)間價(jià)值、利潤(rùn)、稅金、林木生產(chǎn)中的損失、地租、地區(qū)差價(jià)和樹(shù)種差價(jià)等。

　　4.評(píng)估林木資產(chǎn)的市場(chǎng)法

　　該方法是以相同或類(lèi)似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為比較基礎(chǔ)，

　　評(píng)估待估林木資產(chǎn)價(jià)值的方法。計(jì)算公式為：

　　P=K×Kb×G×Q

　　式中：P——林木資產(chǎn)評(píng)估值；

　　K——林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；

　　Kb——物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)；

　　G——參照物單位蓄積量的交易價(jià)格；

　　Q——被估林木資產(chǎn)的蓄積量。

　　5.評(píng)估林木資產(chǎn)的收益法

　　收益法又稱(chēng)收益凈現(xiàn)值法，是將被評(píng)估林木資產(chǎn)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的凈收益折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后累計(jì)求和得出林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。計(jì)算公式為：

　　式中：P——林木資產(chǎn)評(píng)估值；

　　W——銷(xiāo)售總收入；

　　C——木材經(jīng)營(yíng)成本；

　　F——木材經(jīng)營(yíng)合理利潤(rùn)；

　　S——林木資源的再生價(jià)值。

　　8.礦業(yè)權(quán)的內(nèi)涵

　　我國(guó)的礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有，南國(guó)務(wù)院行使礦產(chǎn)資源的所有權(quán)，礦產(chǎn)資源物質(zhì)實(shí)體及其所有權(quán)屬于國(guó)家所有。國(guó)家實(shí)行探礦權(quán)、采礦權(quán)有償取得制度，礦產(chǎn)資源的探礦權(quán)和采礦權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓。探礦權(quán)和采礦權(quán)通常合稱(chēng)礦業(yè)權(quán)，簡(jiǎn)稱(chēng)礦權(quán)。所謂礦業(yè)權(quán)是指在依法取得的勘查或采礦許可證規(guī)定的范圍和期限內(nèi)，對(duì)礦產(chǎn)資源進(jìn)行勘查、開(kāi)采等一系列生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的權(quán)利。

　　9.評(píng)估采礦權(quán)的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法

　　評(píng)估采礦權(quán)的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法的計(jì)算公式為：

　　式中：P——采礦權(quán)價(jià)值；

　　一一參照的采礦權(quán)成交價(jià)格；

　　——規(guī)模調(diào)整系數(shù)；

　　一一品位調(diào)整系數(shù)；

　　——價(jià)格調(diào)整系數(shù)；

　　——差異調(diào)整系數(shù)。

　　七。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過(guò)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的基本原理與方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生分析和解決無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內(nèi)容

　?。↖）無(wú)形資產(chǎn)的定義；

　?。?）影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素；

　?。?）無(wú)形資產(chǎn)的分類(lèi)；

　?。?）收益法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的基本公式；

　?。?）成本法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的基本公式；

　?。?）專(zhuān)利權(quán)的資產(chǎn)特點(diǎn)；

　?。?）運(yùn)用收益法評(píng)估專(zhuān)利資產(chǎn)時(shí)，折現(xiàn)率及分成率的確定方法；

　?。?）商標(biāo)資產(chǎn)的定義及分類(lèi)；

　?。?）商標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值的影響因素；

　?。?0）版權(quán)的經(jīng)濟(jì)權(quán)利；

　　（11）運(yùn)用成本法評(píng)估計(jì)算機(jī)軟件的價(jià)值；

　?。?2）商譽(yù)的定義及特性；

　?。?3）割差法在商譽(yù)評(píng)估中的應(yīng)用。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）無(wú)形資產(chǎn)的特性；

　?。?）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序、評(píng)估的前提假設(shè)及對(duì)象；

　　（3）運(yùn)用收益法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)時(shí)確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素貢獻(xiàn)法等具體方法的具體要求、估算要點(diǎn)和估算過(guò)程；

　?。?）估算外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的市價(jià)類(lèi)比法和物價(jià)指數(shù)法的基本要求、估算要點(diǎn)和具體應(yīng)用；

　?。?）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的技術(shù)思路，運(yùn)用時(shí)需注意的問(wèn)題；

　?。?）專(zhuān)利資產(chǎn)的評(píng)估目的、評(píng)估程序；

　?。?）專(zhuān)利資產(chǎn)使用權(quán)限的分類(lèi)；

　?。?）運(yùn)用收益法評(píng)估專(zhuān)利資產(chǎn)時(shí)，收益額和剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法的具體要求、測(cè)算要點(diǎn)和具體運(yùn)用；

　?。?）影響專(zhuān)有技術(shù)價(jià)值的囚素；

　　（10）專(zhuān)有技術(shù)評(píng)估方法；

　?。?1）運(yùn)用收益法評(píng)估商標(biāo)資產(chǎn)的具體要求、測(cè)算要點(diǎn)和具體估算過(guò)程；

　?。?2）版權(quán)的定義以及版權(quán)的分類(lèi)；

　?。?3）計(jì)算機(jī)軟件無(wú)形資產(chǎn)的特點(diǎn)；

　　（14）計(jì)算機(jī)軟件三種評(píng)估方法的各自特點(diǎn)；

　　（15）超額收益法在商譽(yù)評(píng)估中的應(yīng)用；

　　（16）商譽(yù)評(píng)估的基本前提和基本要求：

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）無(wú)形資產(chǎn)成本的不完整性、弱對(duì)應(yīng)性和虛擬性等特點(diǎn)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的影響；

　　（2）估算自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的核算法和倍加系數(shù)法的基本要求、估算要點(diǎn)和具體應(yīng)用；

　　（3）專(zhuān)有技術(shù)的特點(diǎn)；

　?。?）商標(biāo)資產(chǎn)的評(píng)估程序；

　　（5）影響版權(quán)價(jià)值的因素；

　?。?）各類(lèi)版權(quán)的有效期限；

　?。?）版權(quán)的限制；

　?。?）版權(quán)的特征；

　　（9）商譽(yù)評(píng)估中需注意的事項(xiàng)。

　　（三）要點(diǎn)內(nèi)容

　　1.無(wú)形資產(chǎn)的定艾

　　無(wú)形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。

　　2.無(wú)形資產(chǎn)的特性

　?。?）共益性；

　?。?）積累性；

　?。?）替代性。

　　3.無(wú)形資產(chǎn)的分類(lèi)

　?。?）按取得無(wú)形資產(chǎn)的方式分類(lèi)，，無(wú)形資產(chǎn)可分為自創(chuàng)的無(wú)形資產(chǎn)和外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)。

　　（2）按無(wú)形資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類(lèi)。無(wú)形資產(chǎn)可以分為可確指無(wú)形資產(chǎn)和不可確指無(wú)形資產(chǎn)。可確指的無(wú)形資產(chǎn)，如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等；不可確指的無(wú)形資產(chǎn)，如商譽(yù)。

　　4.影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素

　　影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素包括無(wú)形資產(chǎn)的取得成本、機(jī)會(huì)成本、獲利能力因素、市場(chǎng)因素、風(fēng)險(xiǎn)因素、產(chǎn)權(quán)剮素、使用期限因素、技術(shù)因素、其他因素。

　　5.收益法

　　（1）基本公式為：

　　（2）無(wú)形資產(chǎn)收益額的確定包括直接估算法、差額法、分成率法、要素貢獻(xiàn)法。

　　6.成本法采用成本法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)，其基本公式為：

　　無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=無(wú)形資產(chǎn)重置成本×（1-貶值率）

　?。?）自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算包括核算法和倍加系數(shù)法。其中，核算法公式為：

　　無(wú)形資產(chǎn)重置成本=生產(chǎn)成本+期間費(fèi)用+合理利潤(rùn)

　?。?）外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算包括：市價(jià)類(lèi)比法和物價(jià)指數(shù)法。

　?。?）在評(píng)估實(shí)踐中，貶值率的取值一般選擇綜合考慮了被評(píng)無(wú)形資產(chǎn)的各種無(wú)形損耗（功能和經(jīng)濟(jì)方面的）后的折算比率。

　　7.專(zhuān)利資產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)

　?。?）資產(chǎn)確認(rèn)復(fù)雜；

　?。?）收益能力有一定的不確定性；

　　（3）專(zhuān)利資產(chǎn)還具有時(shí)問(wèn)性、地域性、排他性、共享性特征。

　　8.收益法在專(zhuān)利資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　專(zhuān)利資產(chǎn)的收益額是指直接由專(zhuān)利權(quán)帶來(lái)的預(yù)期收益，對(duì)于收益額的測(cè)算，通常可以通過(guò)直接測(cè)算超額收益和通過(guò)利潤(rùn)分成率測(cè)算獲得。

　?。?）折現(xiàn)牢的確定。

　　折現(xiàn)率的計(jì)算公式為：

　　折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　其中。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般應(yīng)考慮社會(huì)平均報(bào)酬率；風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定應(yīng)考慮：技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。

　　技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)考慮技術(shù)轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)替代風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)及技術(shù)成熟風(fēng)險(xiǎn)。

　　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)考慮市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　資金風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)考慮固定資產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)及流動(dòng)資金融資風(fēng)險(xiǎn)。

　　經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)考慮的因素包括：經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)、生產(chǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)營(yíng)管理制度完善程度。

　?。?）分成率的確定。

　?、倮镁C合評(píng)價(jià)法確定分成率。影響分成率因素包括：法律囚素、技術(shù)因素和經(jīng)濟(jì)因素。其中法律影響因素包括：專(zhuān)利類(lèi)型及法律狀態(tài)、保護(hù)范圍以及侵權(quán)判定的難易程度；技術(shù)影響因素包括：技術(shù)所屬領(lǐng)域、替代技術(shù)的狀況、技術(shù)先進(jìn)性、技術(shù)的創(chuàng)新性、技術(shù)的成熟度、相關(guān)技術(shù)配合程度、技術(shù)的應(yīng)用范圍以及技術(shù)的防御能力；經(jīng)濟(jì)影響因素包括：資產(chǎn)投入狀況、行業(yè)收益率、技術(shù)的供求關(guān)系，以及利潤(rùn)率。

　　采用綜合評(píng)價(jià)法確定分成率的步驟：

　　。建立評(píng)測(cè)體系；

　　。指標(biāo)權(quán)重的確定；

　　。構(gòu)造綜合評(píng)價(jià)模型。

　?、诶迷u(píng)測(cè)體系確定待估專(zhuān)利資產(chǎn)的分成率。

　　。確定待估專(zhuān)利資產(chǎn)分成率的取值范圍；

　　。根據(jù)分成率的評(píng)測(cè)表，確定待估專(zhuān)利資產(chǎn)分成率的調(diào)整系數(shù)；

　　。確定待估專(zhuān)利資產(chǎn)分成率。

　　9.影響專(zhuān)有技術(shù)價(jià)值的因素

　　影響專(zhuān)有技術(shù)價(jià)值的因素包括：使用期限、獲利能力、供需市場(chǎng)情況、開(kāi)發(fā)成本及保密措施。

　　10.商標(biāo)權(quán)的定義及分類(lèi)

　　商標(biāo)是商品或服務(wù)的標(biāo)記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營(yíng)者為了把自己的商品或服務(wù)區(qū)別于他人的同類(lèi)商品或服務(wù)，在商品上服務(wù)中使用的一種特殊標(biāo)記。，這種標(biāo)記一般是由文字、圖形、字母、數(shù)字、三維標(biāo)志和顏色組合，以及上述要素的組合。

　　按商標(biāo)是否具有法律保護(hù)的專(zhuān)用權(quán)，可以分為注冊(cè)商標(biāo)和未注冊(cè)商標(biāo)：商標(biāo)資產(chǎn)的評(píng)估，指的是注冊(cè)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)的評(píng)估。

　　11.商標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值的影響因素

　　商標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值的影響因素包括：商標(biāo)的法律狀態(tài)；商標(biāo)的知名度；商標(biāo)所依托的商品；宏觀經(jīng)濟(jì)狀況；評(píng)估目的；類(lèi)似商標(biāo)的交易情況；商標(biāo)設(shè)計(jì)、廣告宣傳；其他因素。

　　12.版權(quán)的經(jīng)濟(jì)權(quán)利

　　作品的版權(quán)包括精神權(quán)利和經(jīng)濟(jì)權(quán)利，版權(quán)中的經(jīng)濟(jì)權(quán)利是指能夠給版權(quán)人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。對(duì)于評(píng)估而言，一般考慮的是權(quán)利人擁有的經(jīng)濟(jì)權(quán)利。

　　13.運(yùn)用成本法評(píng)估計(jì)算機(jī)軟件

　?。?）基本公式。對(duì)于大型系統(tǒng)軟件，一般可采用成本法進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)用于計(jì)算機(jī)軟件產(chǎn)品定價(jià)，或者以計(jì)算機(jī)軟件合資入股，確定計(jì)算機(jī)軟件價(jià)值時(shí)，可以考慮采用成本法。

　　成本法指按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)完全重置成本減去損耗或貶值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。其基本公式為：

　　評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)-貶值

　　成本法評(píng)估計(jì)算機(jī)軟件價(jià)值的基本模型有開(kāi)發(fā)成本要素、開(kāi)發(fā)過(guò)程成本或語(yǔ)句行數(shù)等三種成本評(píng)估模型。目前評(píng)估實(shí)際應(yīng)用比較廣泛的計(jì)算機(jī)軟件成本評(píng)估模型——參數(shù)成本法模型?；竟綖椋?/p>

P=C1+C2

　　計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)成本C1由計(jì)算機(jī)軟件工作量朋和單位工作量成本W(wǎng)所決定，其公式為：

　　C1=M×W

　　（2）運(yùn)用COCOM0Ⅱ模型確定計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)工作量腳。

　　采用此模型計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)工作量M的計(jì)算公式為：

　　14.商譽(yù)的特性

　?。?）商譽(yù)不能離開(kāi)企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)可確指的資產(chǎn)分開(kāi)出售。

　?。?）商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素，不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價(jià)。

　?。?）商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無(wú)形資產(chǎn)，而只是超過(guò)企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。

　?。?）商譽(yù)是企業(yè)長(zhǎng)期積累起來(lái)的一項(xiàng)價(jià)值。

　　15.割差法確定商譽(yù)價(jià)值

　　商譽(yù)的評(píng)估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值-企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和

　　八、長(zhǎng)期投資性資產(chǎn)評(píng)估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過(guò)對(duì)長(zhǎng)期投資性資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)長(zhǎng)期投資性資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、評(píng)估具體方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生分析和解決長(zhǎng)期投資性資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際問(wèn)題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內(nèi)容

　?。?）債券投資的特點(diǎn)；

　　（2）評(píng)估非上市交易債券的方法；

　?。?）非上市普通股評(píng)估的技術(shù)思路；

　　（4）固定紅利型、紅利增長(zhǎng)型和分段型股利分配政策假設(shè)前提下的股票價(jià)值評(píng)估方法；

　?。?）優(yōu)先股的評(píng)估方法；

　?。?）股權(quán)投資收益的分配形式；

　　（7）非控股型長(zhǎng)期股權(quán)投資和控股型長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估方法。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　　（1） 熟悉長(zhǎng)期投資性資產(chǎn)的含義；

　　（2） 長(zhǎng)期投資性資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)、局限性及程序；

　　（3） 上市交易債券和上市交易股票的價(jià)值的基本要求和評(píng)估方法

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）股票投資的特點(diǎn)；

　?。?）股票的票面價(jià)格、發(fā)行價(jià)格、賬面價(jià)格、清算價(jià)格、內(nèi)在價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系；

　?。?）其他長(zhǎng)期性資產(chǎn)的構(gòu)成及成為評(píng)估對(duì)象的條件、標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方法，，

　?。ㄈ┮c(diǎn)內(nèi)容

　　1.長(zhǎng)期投資的分類(lèi)

　　長(zhǎng)期投資性資產(chǎn)通常可以理解為企業(yè)通過(guò)分配來(lái)增加收益，或?yàn)橹\求其他利益，而將資產(chǎn)讓渡給其他單位所獲得的另一項(xiàng)擬長(zhǎng)時(shí)間持有的資產(chǎn)。長(zhǎng)期投資性資產(chǎn)按其投資的性質(zhì)可分為長(zhǎng)期股權(quán)投資、長(zhǎng)期持有債券投資和混合性投資三類(lèi)。

　　2.債券投資評(píng)估的特點(diǎn)

　?。?）投資風(fēng)險(xiǎn)較小，安全性較強(qiáng)；

　　（2）到期還本付息，收益相對(duì)穩(wěn)定；

　?。?）具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。

　　3.非上市交易債券的評(píng)估方法

　　對(duì)于非上市交易債券不能直接采用市價(jià)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)該采取相應(yīng)的評(píng)估方法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。對(duì)距評(píng)估基準(zhǔn)日1年內(nèi)到期的債券，可以根據(jù)本金加上持有期間的利息確定評(píng)估值；超過(guò)1年到期的債券，可以根據(jù)本利和的現(xiàn)值確定評(píng)估值。但對(duì)于不能按期收回本金和利息的債券，評(píng)估人員應(yīng)在調(diào)查取證的基礎(chǔ)上，通過(guò)分析預(yù)測(cè)，合理確定評(píng)估值。

　　通過(guò)本利和的現(xiàn)值確定其評(píng)估值的債券，宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)債券付息方法，債券又可分為到期一次還本付息債券和分次付息、一次還本債券兩種。評(píng)估時(shí)應(yīng)采用不同的方法計(jì)算。

　?。?）到期一次還本付息債券的價(jià)值評(píng)估。

　　對(duì)于一次還本付息的債券，其評(píng)估價(jià)值的計(jì)算公式為：

　　P=F／（1+r）n

　?、賯纠筒捎脝卫?jì)算。，在采用單利計(jì)算時(shí)：

　　F=A（1+m.r）

　?、趥纠筒捎脧?fù)利計(jì)算。在采用復(fù)利計(jì)算時(shí)：

　　F=A（l+r）m

　?。?）分次付息，到期一次還本債券的評(píng)估。前已述及，分次付息，到期一次還本債券的價(jià)值評(píng)估宜采用收益法，其計(jì)算公式為：

　　上述公式涉及到的相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容請(qǐng)參考輔導(dǎo)教材相關(guān)章節(jié)。

　　4.非上市交易股票的評(píng)估思路

　　非上市交易的股票，一般應(yīng)采用收益法評(píng)估，即綜合分析股票發(fā)行企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及風(fēng)險(xiǎn)、歷史利潤(rùn)水平和分紅情況、行業(yè)收益等因素，合理預(yù)測(cè)股票投資的未來(lái)收益，并選擇合理的折現(xiàn)率確定評(píng)估值。

　　5.固定紅利型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估

　　固定紅利型是假設(shè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，分配紅利固定，并且今后也能保持固定水平。在這種假設(shè)條件下，普通股股票評(píng)估應(yīng)采用年金法。評(píng)估值的計(jì)算公式為：

　　P=R／r

　　6.紅利增長(zhǎng)型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估

　　紅利增長(zhǎng)型適用于成長(zhǎng)型股票的評(píng)估。成長(zhǎng)型企業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，收益率?huì)逐步提高。該類(lèi)型的假設(shè)條件是發(fā)行企業(yè)并未將剩余收益分配給股東，而是用于追加投資擴(kuò)大再生產(chǎn)，因此，紅利呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。在這種假設(shè)前提下，普通股股票價(jià)值評(píng)估應(yīng)考慮將股票收益的預(yù)期增長(zhǎng)率包含在資本化率中。普通股股票價(jià)值評(píng)估值公式為：

　　p=R／（r-g） （r>g）

　　股利增長(zhǎng)率g的計(jì)算方法，一是統(tǒng)計(jì)分析法，即根據(jù)過(guò)去股利的實(shí)際數(shù)據(jù)，利用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法計(jì)算出的平均增長(zhǎng)率，作為股利增長(zhǎng)率；二是趨勢(shì)分析法，即根據(jù)被評(píng)估企業(yè)的股利分配政策，以企業(yè)剩余收益中用于再投資的比率與企業(yè)凈資產(chǎn)利潤(rùn)率相乘確定股利增長(zhǎng)率。

　　上述公式中涉及到的相應(yīng)參數(shù)可參考輔導(dǎo)教材的有關(guān)章節(jié)中的具體介紹。

　　7.分段型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估

　　分段型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估的原理是：

　　第一段，指能夠較為客觀預(yù)測(cè)股票的收益期間或股票發(fā)行企業(yè)某一經(jīng)營(yíng)周期；

　　第二段，以不易預(yù)測(cè)收益的時(shí)間為起點(diǎn)，以企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)到永續(xù)為第二段。

　　將兩段收益現(xiàn)值相加，得出評(píng)估值。實(shí)際計(jì)算時(shí)，第一段以預(yù)測(cè)收益直接折現(xiàn)；第二段可以采用固定紅利型或紅利增長(zhǎng)型，收益額采用趨勢(shì)分析法或其他方法確定，先資本化再折現(xiàn)。

　　8.優(yōu)先股的評(píng)估方法

　　在正常情況下，優(yōu)先股在發(fā)行時(shí)就已規(guī)定了股息率。評(píng)估優(yōu)先股主要是判斷股票發(fā)行主體是否有足夠稅后利潤(rùn)用于優(yōu)先膠的股息分配，這種判斷是建立在對(duì)股票發(fā)行企業(yè)的全面了解和分析的基礎(chǔ)上，包括股票發(fā)行企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)情況、股本構(gòu)成中優(yōu)先股所占的比重、股息率的商低，以及股票發(fā)行企業(yè)負(fù)債狀況等。如果股票發(fā)行企業(yè)資本構(gòu)成合理，企業(yè)盈利能力強(qiáng)，具有很強(qiáng)的支付能力。評(píng)估人員可以根據(jù)事先確定的股息率，計(jì)算出優(yōu)先股的年收益額，然后進(jìn)行折現(xiàn)計(jì)算，即可得出評(píng)估值。計(jì)算公式如下：

　　9.股權(quán)投資收益的分配形式

　　股權(quán)投資收益的分配形式，比較常見(jiàn)的有如下幾種類(lèi)型：

　?。?）按投資額占被投資企業(yè)實(shí)收資本的比例，參與被投資企業(yè)凈利潤(rùn)的分配；

　　（2）按被投資企業(yè)銷(xiāo)售收入或利潤(rùn)的一定比例提成；

　　（3）按投資方出資額的一定比例支付資金使用報(bào)酬等。

　　10.非控股型股權(quán)投資評(píng)估

　　（1）對(duì)于非控股型股權(quán)投資評(píng)估，可以采用收益法，即根據(jù)歷史上收益情況和被投資企業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)情況及風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)收益，再用適當(dāng)折現(xiàn)率折算為現(xiàn)值得出評(píng)估值。

　?。?）對(duì)于合同、協(xié)議明確約定了投資報(bào)酬的長(zhǎng)期股權(quán)投資，可將按規(guī)定應(yīng)獲得的收益折為現(xiàn)值，作為評(píng)估值。

　?。?）對(duì)到期收回資產(chǎn)的實(shí)物投資情況，可按約定或預(yù)測(cè)出的收益折為現(xiàn)值，再加上到期收回資產(chǎn)的現(xiàn)值，計(jì)算評(píng)估值。

　　（4）對(duì)于不是直接獲取資金收人，而是取得某種權(quán)利或其他間接經(jīng)濟(jì)效益的，可通過(guò)了解分析，測(cè)算相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，折現(xiàn)計(jì)值。

　?。?）對(duì)于明顯沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益，也不能形成任何經(jīng)濟(jì)權(quán)利的投資則按零價(jià)值計(jì)算。在未來(lái)收益難以確定時(shí)，可以采用重置價(jià)值法進(jìn)行評(píng)估。即通過(guò)對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，確定凈資產(chǎn)數(shù)額，再根據(jù)投資方所占的份額確定評(píng)估值。

　　（6）如果進(jìn)行該項(xiàng)投資的期限較短，價(jià)值變化不大，被投資企業(yè)資產(chǎn)賬實(shí)相符，則可根據(jù)核實(shí)后的被投資企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上凈資產(chǎn)數(shù)額，再根據(jù)投資方所占的份額確定評(píng)估值。非控股型股權(quán)投資在某些情況下也可以采取成本法評(píng)估。

　　不論采用什么方法評(píng)估非控股型股權(quán)投資，都應(yīng)考慮少數(shù)股權(quán)折價(jià)因素對(duì)評(píng)估值的影響。

　　11.控股型股權(quán)投資評(píng)估

　　對(duì)于控股型的長(zhǎng)期股權(quán)投資，原則上應(yīng)對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行評(píng)估后再測(cè)算控股權(quán)投資的價(jià)值。對(duì)被投資企業(yè)的評(píng)估應(yīng)以收益法為主，特殊情況下，可以單獨(dú)采用市場(chǎng)法，對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日與投資方的評(píng)估基準(zhǔn)日相同。

　　12.評(píng)估人員評(píng)估股東部分權(quán)益價(jià)值，應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)及切實(shí)可行的情況下考慮由于控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià)

　　九、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過(guò)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)各類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)及評(píng)估方法的掌握情況，考核考生分析和解決流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際問(wèn)題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　?。?）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)及流動(dòng)資產(chǎn)賬面價(jià)值與評(píng)估價(jià)值之間的關(guān)系；

　?。?）運(yùn)用市場(chǎng)法、成本法評(píng)估不同類(lèi)型材料、低值易耗品的技術(shù)思路、約束條件和具體方法；

　?。?）運(yùn)用成本法和市場(chǎng)法評(píng)估在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫(kù)存商品價(jià)值的技術(shù)思路、約束條件和具體方法；

　?。?）應(yīng)收賬款評(píng)估的基本程序，壞賬損失估計(jì)的壞賬比例法和賬齡分析法。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)、局限性及評(píng)估程序；

　　（2）待攤費(fèi)用和預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估方法；

　?。?）應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)值的計(jì)算方法。

　　3.了解以下內(nèi)容

　　（1）流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)容和特點(diǎn)；

　?。?）貨幣性資產(chǎn)的評(píng)估方法；

　?。?）評(píng)估應(yīng)收賬款的局限性。

　?。ㄈ┮c(diǎn)內(nèi)容

　　1.流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

　?。?）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估主要是單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估主要是以單項(xiàng)資產(chǎn)為對(duì)象進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

　?。?）合理確定流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)問(wèn)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估具有非常重要的意義。由于流動(dòng)資產(chǎn)與其他資產(chǎn)的顯著特點(diǎn)在于其資產(chǎn)的流動(dòng)性和價(jià)值的波動(dòng)性。不同形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)隨時(shí)都在變化，而評(píng)估則是確定其某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，不可能人為地停止流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)。因此，評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)盡可能選擇在會(huì)計(jì)期末，必須在規(guī)定的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行資產(chǎn)清查、登記和確定流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)量和賬面價(jià)值，避免重登和漏登現(xiàn)象的發(fā)生。

　?。?）既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。由于流動(dòng)資產(chǎn)一般具有數(shù)量大、種類(lèi)多的特點(diǎn)，清查工作量大，所以流動(dòng)資產(chǎn)清查應(yīng)考慮評(píng)估的時(shí)間要求和評(píng)估成本。對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估往往需要根據(jù)不同企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)分布的情況，對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)分清主次、重點(diǎn)和一般，選擇不同的方法進(jìn)行清查和評(píng)估，做到突出重點(diǎn)，兼顧一般。清查采用的方法是抽查、重點(diǎn)清查和全面清查。當(dāng)抽查核實(shí)中發(fā)現(xiàn)原始資料或清查盤(pán)點(diǎn)工作可靠性較差時(shí)，應(yīng)擴(kuò)大抽查面，直至核查全部流動(dòng)資產(chǎn)。

　?。?）流動(dòng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值基本上可以反映其現(xiàn)值。由于流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快、變現(xiàn)能力強(qiáng)，在物價(jià)水平相對(duì)比較穩(wěn)定的情況下，流動(dòng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值基本上可以反映出流動(dòng)資產(chǎn)的現(xiàn)值。因此，在特定情況下，可以采用歷史成本作為其評(píng)估值。同時(shí)，評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)時(shí)一般可以不需要考慮資產(chǎn)的功能性貶值因素，其有形損耗（實(shí)體性損耗）的計(jì)算只適用于諸如低值易耗品、呆滯、積壓存貨類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估。

　　2.材料的評(píng)估

　　（1）材料評(píng)估的內(nèi)容。企業(yè)中的材料，按其存放地點(diǎn)可分為庫(kù)存材料和在用材料。在用材料是在生產(chǎn)過(guò)程中已形成產(chǎn)成品或半成品，已不再作為單獨(dú)的材料存在，故材料評(píng)估主要是對(duì)庫(kù)存材料進(jìn)行評(píng)估。

　?。?）材料評(píng)估的步驟。進(jìn)行實(shí)物盤(pán)點(diǎn)，使其賬實(shí)相符；根據(jù)不同評(píng)估目的和待估資產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的評(píng)估方法；在評(píng)估方法的選擇上，更多的是采用成本法或市場(chǎng)法；運(yùn)用存貨管理的ABC分析法，突出重點(diǎn)。

　?。?）材料評(píng)估的方法。近期購(gòu)進(jìn)的材料庫(kù)存時(shí)間較短，在市場(chǎng)價(jià)格變化不大的情況下，其賬面值與現(xiàn)行市價(jià)基本接近，可采用成本法，也可以采用市場(chǎng)法；對(duì)購(gòu)進(jìn)批次間隔時(shí)間長(zhǎng)、價(jià)格變化較大的庫(kù)存材料進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以采用最接近市場(chǎng)價(jià)格的材料價(jià)格或直接以市場(chǎng)價(jià)格作為其評(píng)估值；企業(yè)庫(kù)存的某些材料可能購(gòu)進(jìn)的時(shí)間早，市場(chǎng)已經(jīng)脫銷(xiāo)，目前無(wú)明確的市價(jià)可資參考或使用，對(duì)這類(lèi)材料的評(píng)估，可以通過(guò)尋找替代品的價(jià)格變動(dòng)資料來(lái)修正材料價(jià)格。也可以在分析市場(chǎng)供需的基礎(chǔ)上，判斷該項(xiàng)材料的供需關(guān)系，并以此修正材料價(jià)格，還可以通過(guò)市場(chǎng)可比同類(lèi)商品的平均物價(jià)指數(shù)進(jìn)行評(píng)估；呆滯材料是指從企業(yè)庫(kù)存材料中清理出來(lái)，需要進(jìn)行處理的材料，首先應(yīng)對(duì)其數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行核實(shí)和鑒定。然后區(qū)別不同情況進(jìn)行評(píng)估，對(duì)其中失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無(wú)用的，應(yīng)通過(guò)分析計(jì)算，扣除相應(yīng)的貶值數(shù)額后，確定其評(píng)估值。

　　3.低值易耗品的評(píng)估

　　在庫(kù)低值易耗品的評(píng)估，可以根據(jù)具體情況，采用與庫(kù)存材料評(píng)估相同的方法；在用低值易耗品的評(píng)估，可以采用成本法進(jìn)行評(píng)估。

　　4.在產(chǎn)品的評(píng)估

　　對(duì)在產(chǎn)品進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一般可采用成本法或市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。

　　5.產(chǎn)成品及庫(kù)存商品的評(píng)估

　　對(duì)產(chǎn)成品及庫(kù)存商品應(yīng)依據(jù)其變現(xiàn)能力和市場(chǎng)可接受的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)該分析產(chǎn)成品的銷(xiāo)售及周轉(zhuǎn)情況，適用的方法有成本法和市場(chǎng)法，同時(shí)應(yīng)該結(jié)合資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為，注意對(duì)其可能實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)情況進(jìn)行分析。

　　6.應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估

　　在評(píng)估應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款時(shí)，要關(guān)注并分析債務(wù)方的經(jīng)營(yíng)情況，合理判斷其風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款這些資產(chǎn)估算時(shí)，一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核實(shí)應(yīng)收賬款數(shù)額；二是估計(jì)可能的壞賬損失。

　　對(duì)預(yù)計(jì)壞賬損失的估計(jì)方法主要有：

　?。?）壞賬比例法。此法是按壞賬占全部應(yīng)收賬款的比例來(lái)判斷不可收回的應(yīng)收賬款，從而確定壞賬損失的數(shù)額。壞賬比例的確定，可以根據(jù)被評(píng)估企業(yè)前若干年（一般為3～5年）的實(shí)際壞賬損失額與其應(yīng)收賬款發(fā)生額的比例確定。

　　如果一個(gè)企業(yè)的應(yīng)收賬款多年未清理，賬面找不到處理壞賬的數(shù)額，也就無(wú)法推算出壞賬損失率，在這種情況下就不能采用這種方法。

　　（2）賬齡分析法。此法是根據(jù)應(yīng)收賬款賬齡的長(zhǎng)短，分析應(yīng)收賬款預(yù)計(jì)可收回的金額及其產(chǎn)生壞賬的可能性。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬款賬齡越長(zhǎng)，產(chǎn)生壞賬損失的可能性就越大。因此，可將應(yīng)收賬款按賬齡長(zhǎng)短分成不同的組別，按不同組別估計(jì)壞賬損失的可能性，進(jìn)而估計(jì)壞賬損失的金額。

　　7.應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估

　　應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估可采用下列兩種方法：按票據(jù)的本利和計(jì)算，即應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估價(jià)值為票據(jù)的面值加上應(yīng)計(jì)的利息。按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計(jì)算，即應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估價(jià)值為按評(píng)估基準(zhǔn)日到銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)的貼現(xiàn)值。

　　8.待攤費(fèi)用和預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估

　　對(duì)于待攤費(fèi)用的評(píng)估，原則上應(yīng)按其形成的具體資產(chǎn)價(jià)值來(lái)確定。預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估依據(jù)其未來(lái)是否可產(chǎn)生效益而定，只有那些在評(píng)估日之后仍將發(fā)揮作用的預(yù)付費(fèi)用，才是評(píng)估的對(duì)象。

　　十、企業(yè)價(jià)值評(píng)估

　　（一）考試目的

　　通過(guò)對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本原理與方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生分析和解決企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)際問(wèn)題的能力。

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　　1掌握以下內(nèi)容

　　（1）企業(yè)及企業(yè)評(píng)估價(jià)值的含義；

　?。?）年金法的使用條件和正確運(yùn)用；

　　（3）分段法的使用條件和正確運(yùn)用；

　　（4）企業(yè)收益的界定及不同收益口徑的確定依據(jù)和方法；

　?。?）企業(yè)收益預(yù)測(cè)的要求、步驟和方法；

　?。?）折現(xiàn)率選擇的基本原則；

　?。?）保證折現(xiàn)率與收益額之間口徑一致的要求和技術(shù)處理方法；

　?。?）測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的累加法和口系數(shù)法等具體方法；

　?。?）企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)法、成本法的運(yùn)用；

　　（10）企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的價(jià)值類(lèi)型。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）企業(yè)價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)；

　?。?）企業(yè)價(jià)值評(píng)估中一般范圍及有效資產(chǎn)和無(wú)效資產(chǎn)的劃分標(biāo)準(zhǔn)、界定的意義、途徑，以及正確劃分企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的影響；

　　（3）收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的核心問(wèn)題；

　?。?）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的本質(zhì)和選取渠道和標(biāo)準(zhǔn)；

　　（5）企業(yè)價(jià)值評(píng)估中收益法、市場(chǎng)法、成本法之間的關(guān)系，各種評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果之間相互驗(yàn)證時(shí)的要求和技術(shù)處理；

　?。?）折現(xiàn)率與資本化率及其相互關(guān)系。

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）新興市場(chǎng)中資產(chǎn)評(píng)估面臨的問(wèn)題，了解產(chǎn)權(quán)的定義及我國(guó)的產(chǎn)權(quán)模糊現(xiàn)象；

　?。?）企業(yè)價(jià)值評(píng)估的信息資料收集。

　?。ㄈ齷要點(diǎn)內(nèi)容

　　1.企業(yè)及企業(yè)評(píng)估價(jià)值的含義

　　企業(yè)是以盈利為目的，按照法律程序建立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，形式上體現(xiàn)為由各種要素資產(chǎn)組成并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的自負(fù)盈虧的法人實(shí)體。進(jìn)一步說(shuō)，企業(yè)是由各個(gè)要素資產(chǎn)圍繞著一個(gè)系統(tǒng)目標(biāo)，發(fā)揮各自特定功能，共同構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力和獲利能力的載體及其相應(yīng)的權(quán)益。

　　從一般意義上講，企業(yè)的評(píng)估價(jià)值是企業(yè)的公允價(jià)值。這不僅是由企業(yè)作為資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象所決定的，而且是由對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的目的所決定的。企業(yè)價(jià)值評(píng)估的主要目的是為企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易提供服務(wù)，使交易雙方對(duì)擬交易企業(yè)的價(jià)值有一個(gè)較為清晰的認(rèn)識(shí)，所以企業(yè)價(jià)值評(píng)估應(yīng)建立在有效市場(chǎng)假設(shè)之上，其揭示的是企業(yè)的公允價(jià)值。當(dāng)然，在特定的評(píng)估目的下和具體的評(píng)估條件中，企業(yè)的公允價(jià)值又有具體表現(xiàn)形式。從大的方面分類(lèi)，又包括了企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。

　　企業(yè)評(píng)估價(jià)值基于企業(yè)的盈利能力。企業(yè)之所以能夠存在價(jià)值并且能夠進(jìn)行交易是由于它們所具有的產(chǎn)生利潤(rùn)（現(xiàn)金流）的能力。與企業(yè)的定義及其內(nèi)涵相對(duì)應(yīng)，從企業(yè)價(jià)值評(píng)估的具體對(duì)象范圍的角度，企業(yè)價(jià)值又可劃分為企業(yè)整體價(jià)值、企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值、企業(yè)股東部分權(quán)益價(jià)值等。

　　2.企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一般范圍

　　企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一般范圍即企業(yè)價(jià)值評(píng)估的產(chǎn)權(quán)范圍。從產(chǎn)權(quán)的角度界定，企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn)。包括企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體自身占用及經(jīng)營(yíng)的部分，企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體所能控制的部分，如全資子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投資部分。在具體界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估的資產(chǎn)范圍時(shí)，應(yīng)根據(jù)以下有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行：

　?。?）企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估申請(qǐng)報(bào)告及上級(jí)主管部門(mén)批復(fù)文件所規(guī)定的評(píng)估范圍；

　?。?）企業(yè)有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的協(xié)議、合同、章程中規(guī)定的企業(yè)資產(chǎn)變動(dòng)的范圍。

　　3.企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的有效資產(chǎn)和無(wú)效資產(chǎn)企業(yè)是由各類(lèi)單項(xiàng)資產(chǎn)組合而成的資產(chǎn)綜合體，這些單項(xiàng)資產(chǎn)對(duì)企業(yè)盈利能力的形成具有不同的貢獻(xiàn)。其中，對(duì)企業(yè)盈利能力的形成做出貢獻(xiàn)，發(fā)揮作用的資產(chǎn)就是企業(yè)的有效資產(chǎn)，而對(duì)企業(yè)盈利能力的形成沒(méi)有做出貢獻(xiàn)，甚至削弱了企業(yè)的盈利能力的資產(chǎn)就是企業(yè)的無(wú)效資產(chǎn)。企業(yè)的盈利能力是企業(yè)的有效資產(chǎn)共同作用的結(jié)果，要正確揭示企業(yè)價(jià)值，就要將企業(yè)資產(chǎn)范圍內(nèi)的有效資產(chǎn)和無(wú)效資產(chǎn)進(jìn)行正確的界定與區(qū)分，將企業(yè)的有效資產(chǎn)納入評(píng)估企業(yè)價(jià)值的具體資產(chǎn)范圍。這種區(qū)分是進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的必要前提。

　　4.收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的核心問(wèn)題

　　運(yùn)用收益法對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，關(guān)鍵在于對(duì)以下三個(gè)問(wèn)題的解決：

　?。?）恰當(dāng)選擇企業(yè)的收益額。企業(yè)的收益能以多種形式出現(xiàn)，包括凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流、息前凈利潤(rùn)和息前凈現(xiàn)金流等，選擇何種形式或口徑的收益作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的企業(yè)收益，可能會(huì)在一定程度上影響評(píng)估人員對(duì)企業(yè)獲利能力的判斷，進(jìn)而會(huì)影響評(píng)估人員對(duì)企業(yè)價(jià)值的最終判斷。恰當(dāng)選擇企業(yè)的收益額，同時(shí)要求評(píng)估人員注意企業(yè)收益額與折現(xiàn)率口徑保持一致的問(wèn)題。恰當(dāng)選擇企業(yè)的收益額從本意來(lái)講，是為了客觀合理地反映企業(yè)的獲利能力，進(jìn)而相對(duì)合理準(zhǔn)確地評(píng)估企業(yè)價(jià)值。由于不同形式或口徑的企業(yè)收益的性質(zhì)和內(nèi)涵是有一定差別的，在不考慮折現(xiàn)率因素的前提下，不同形式和口徑的企業(yè)收益，其折現(xiàn)價(jià)值的內(nèi)涵和性質(zhì)也是有差別的，例如：凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)或還原為凈資產(chǎn)價(jià)值（所有者權(quán)益）

　　凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流量+長(zhǎng)期負(fù)債利息（1- 所得稅稅率）折現(xiàn)或還原為投資資本價(jià)值（所有者權(quán)益+長(zhǎng)期負(fù)債）

　　凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流量+利息（1-所得稅稅率）折現(xiàn)或還原為總資產(chǎn)價(jià)值（所有者權(quán)益+長(zhǎng)期負(fù)債+流動(dòng)負(fù)債）

　　（2）合理預(yù)測(cè)企業(yè)收益。合理預(yù)測(cè)企業(yè)的收益并不一定要評(píng)估人員對(duì)企業(yè)的將來(lái)收益進(jìn)行精確的計(jì)算。這種要求是不現(xiàn)實(shí)和不可能的。但是，由于企業(yè)收益的預(yù)測(cè)的水平和合理性直接影響評(píng)估師對(duì)企業(yè)盈利能力的判斷，進(jìn)而影響評(píng)估人員對(duì)企業(yè)最終評(píng)估值的判斷。所以，評(píng)估人員在評(píng)估中應(yīng)全面考慮影響企業(yè)盈利能力的因素，對(duì)企業(yè)的收益做出客觀、合理及合乎邏輯的預(yù)測(cè)。

　?。?）選擇合適的折現(xiàn)率。折現(xiàn)率作為潛在投資者的期望投資回報(bào)率，它的選擇直接關(guān)系到對(duì)企業(yè)未來(lái)取得收益的風(fēng)險(xiǎn)的判斷。由于不確定性的客觀存在，對(duì)企業(yè)未來(lái)收益的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷至關(guān)重要。能否對(duì)企業(yè)取得未來(lái)收益的風(fēng)險(xiǎn)做出恰當(dāng)?shù)呐袛啵瑥亩x擇合適的折現(xiàn)率，不僅對(duì)企業(yè)的最終評(píng)估值具有較大影響，而且還會(huì)影響對(duì)企業(yè)評(píng)估價(jià)值的價(jià)值類(lèi)型的選擇。選擇合適的折現(xiàn)率包括了兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是保證折現(xiàn)率的值與被評(píng)估企業(yè)獲得預(yù)期收益面臨的風(fēng)險(xiǎn)的匹配；二是所選擇的折現(xiàn)率的口徑與企業(yè)收益額的口徑的一致。

　　5.年金法的計(jì)算公式和使用條件

　　用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的年金法，是將已處于均衡狀態(tài)，其未來(lái)收益具有充分的穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性的企業(yè)的收益進(jìn)行年金化處理，然后再把已年金化的企業(yè)預(yù)期收益進(jìn)行收益還原，估測(cè)企業(yè)的價(jià)值。

　　6.分段法的計(jì)算公式和使用奈件

　　分段法是將持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的收益預(yù)測(cè)分為前后段。將企業(yè)的收益預(yù)測(cè)分為前后兩段的理由在于：在企業(yè)發(fā)展的前一個(gè)期間，企業(yè)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，因此企業(yè)的收益是不穩(wěn)定的；而在該期間之后，企業(yè)處于均衡狀態(tài)，其收益是穩(wěn)定的或按某種規(guī)律進(jìn)行變化。對(duì)于前段企業(yè)的預(yù)期收益采取逐年預(yù)測(cè)，并折現(xiàn)累加的方法。而對(duì)于后段的企業(yè)收益，則針對(duì)企業(yè)具體情況并按企業(yè)的收益變化規(guī)律，對(duì)企、吐后段的預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)和還原處理。將企業(yè)前后兩段收益現(xiàn)值加在一起便構(gòu)成企業(yè)的收益現(xiàn)值。

　　7.企業(yè)收益的界定

　　在對(duì)企業(yè)收益進(jìn)行具體界定時(shí)，應(yīng)首先從企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的角度注意以下兩個(gè)方面：

　?。?）企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的收入，不能作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的企業(yè)收益。如稅收，不論是流轉(zhuǎn)稅還是所得稅都不能視為企業(yè)收益。

　?。?）凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額，都可視為企業(yè)的收益。無(wú)論是營(yíng)業(yè)收支、資產(chǎn)收支，還是投資收支，只要形成凈現(xiàn)金流人量，就可視為企業(yè)收益。這是判斷和把握企業(yè)價(jià)值評(píng)估中收益額的重要基礎(chǔ)。

　　8.企業(yè)收益的不同口徑的確定依據(jù)和方法

　　選擇什么口徑的企業(yè)收益作為收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)，首先應(yīng)服從企業(yè)價(jià)值評(píng)估的目的和目標(biāo)，即企業(yè)價(jià)值評(píng)估的目的和目標(biāo)是評(píng)估反映企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值（所有者權(quán)益的凈資產(chǎn)價(jià)值）還是反映企業(yè)所有者權(quán)益及債權(quán)人權(quán)益的投資資本價(jià)值，或企業(yè)整體（總資產(chǎn)）價(jià)值。其次，對(duì)企業(yè)收益口徑的選擇，應(yīng)在不影響企業(yè)價(jià)值評(píng)估目的的前提下。選擇最能客觀反映企業(yè)正常盈利能力的收益額作為對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的收益基礎(chǔ)：對(duì)于某些企業(yè)，凈現(xiàn)金流量就能客觀地反映企業(yè)的獲利能力對(duì)于另一些企業(yè)，息前凈現(xiàn)金流量可能更能反映企業(yè)的獲利能力。如果企業(yè)評(píng)估的目標(biāo)是企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)價(jià)值），使用凈現(xiàn)金流量最為直接，即評(píng)估人員直接利用企業(yè)的凈現(xiàn)金流量評(píng)估出企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值來(lái)。當(dāng)然，評(píng)估人員也可以

　　利用企業(yè)的息前凈現(xiàn)金流量首先估算出企業(yè)的整體（總資產(chǎn)）價(jià)值，然后再?gòu)钠髽I(yè)整體（總資產(chǎn)）價(jià)值中扣減掉企業(yè)的全部負(fù)債得到企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)價(jià)值）。是運(yùn)用企業(yè)的凈現(xiàn)金流量直接估算出企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)價(jià)值），還是采用迂回的方法先估算企業(yè)的整體（總資產(chǎn)）價(jià)值，再估算企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)價(jià)值），取決于是企業(yè)的凈現(xiàn)金流量或是企業(yè)的息前凈現(xiàn)金流量更能客觀地反映出企業(yè)的獲利能力。掌握收益口徑和表現(xiàn)形式與不同層次的企業(yè)價(jià)值的對(duì)應(yīng)關(guān)系，以及不同層次企業(yè)價(jià)值之間的關(guān)系是企業(yè)價(jià)值評(píng)估中非常重要的事情。

　　9.企業(yè)收益預(yù)測(cè)

　　企業(yè)的收益預(yù)測(cè)，大致分為三個(gè)階段。首先，對(duì)企業(yè)收益的歷史及現(xiàn)狀的分析與判斷。其次，對(duì)企業(yè)未來(lái)可預(yù)測(cè)的若干年的預(yù)期收益的預(yù)測(cè)。最后。對(duì)企業(yè)未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的長(zhǎng)期預(yù)期收益趨勢(shì)的判斷。

　　10.企業(yè)收益預(yù)測(cè)的基本步驟

　　企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測(cè)大致可分為以下幾個(gè)步驟：

　?。?）評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)后企業(yè)收益的調(diào)整；

　?。?）企業(yè)預(yù)期收益趨勢(shì)的總體分析和判斷；

　?。?）企業(yè)預(yù)期收益預(yù)測(cè)。

　　11.企業(yè)評(píng)估中選擇折現(xiàn)率的基本原則

　?。?）折現(xiàn)率不低于投資的機(jī)會(huì)成本。

　　（2）行業(yè)基準(zhǔn)收益率不宜直接作為折現(xiàn)率，但行業(yè)平均收益率可作為確定折現(xiàn)率的重要參考指標(biāo)。

　?。?）貼現(xiàn)率不宜直接作為折現(xiàn)率。

　　12.安全利率一一無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　安全利率亦稱(chēng)為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，它取決于資金的機(jī)會(huì)成本，即正常的投資報(bào)酬率不能低于該投資的機(jī)會(huì)成本。這個(gè)機(jī)會(huì)成本通常以政府發(fā)行的國(guó)庫(kù)券利率和銀行儲(chǔ)蓄利率作為參照依據(jù)。

　　13.在測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的時(shí)候，評(píng)估人員應(yīng)注意的因素

　?。?）國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率及被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位；

　?。?）被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及被評(píng)估企業(yè)在行業(yè)中的地位；

　?。?）被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)；

　?。?）企業(yè)在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)等。

　　風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)+經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+其他風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　14.β系數(shù)法及其步驟

　　β系數(shù)法主要用于估算被評(píng)估企業(yè)（或被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)）的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。其基本思路是，被評(píng)估企業(yè)（或行業(yè)）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與被評(píng)估企業(yè)（或被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)）風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)（β系數(shù)）的乘積。

　　β系數(shù)法估算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的步驟為：

　?。?）將社會(huì)平均收益率扣除無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，求出社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；

　?。?）將企業(yè)（或企業(yè)所在行業(yè)）的風(fēng)險(xiǎn)與充分風(fēng)險(xiǎn)分散的市場(chǎng)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行比較及其測(cè)算，求出企業(yè)所在行業(yè)的口系數(shù)；

　?。?）用市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率乘以企業(yè)（或企業(yè)所在行業(yè)）的口系數(shù)，便可得到被評(píng)估企業(yè)（或企業(yè)所在行業(yè)）的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。

　　用數(shù)學(xué)公式表示為：

　　如果所求β系數(shù)是被評(píng)估企業(yè)的β系數(shù)，直接利用β系數(shù)就可以r，而不需要再考慮企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)α了。

　　15.保證折現(xiàn)率與收益額之間口徑一致的要求和技術(shù)處理方法

　　根據(jù)不同的評(píng)估目的和評(píng)估價(jià)值目標(biāo)，用于企業(yè)評(píng)估的收益額可以有不同的口徑，如凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量、無(wú)負(fù)債利潤(rùn)（息前凈利潤(rùn)）、無(wú)負(fù)債凈現(xiàn)金流量（息前凈現(xiàn)金流量）等。而折現(xiàn)率作為一種價(jià)值比率，就要注意折現(xiàn)率的計(jì)算口徑（計(jì)算折現(xiàn)率時(shí)的分子與分母的口徑）。折現(xiàn)率既有按不同口徑收益額為分子計(jì)算的折現(xiàn)率，如，股權(quán)收盜或債權(quán)收益，以及股權(quán)和債權(quán)綜合收益，也有按同一口徑收益額為分子，而以不同口徑資金占用額或投資額為分母計(jì)算的折現(xiàn)率，如企業(yè)資產(chǎn)總額收益率、企業(yè)投資資本收益率、企業(yè)凈資產(chǎn)收益率等。所以，在運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，必須注意收益額與計(jì)算折現(xiàn)率所使用的收益額之間結(jié)構(gòu)與口徑上的匹配和協(xié)調(diào)，以保證評(píng)估結(jié)果合理且有意義。

　　16.企業(yè)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)法

　　企業(yè)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)法就是在市場(chǎng)上找出一個(gè)或幾個(gè)與被評(píng)估企業(yè)相同或相似的參照系企業(yè)，分析、比較被評(píng)估企業(yè)和參照系企業(yè)的重要指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，修正、調(diào)整參照系企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，最后確定被評(píng)估企業(yè)的價(jià)值：其理論依據(jù)就是"替代原則".

　　市場(chǎng)法中常用的兩種具體方法是參考企業(yè)比較法和并購(gòu)案例比較法。

　　（1）參考企業(yè)比較法是指通過(guò)對(duì)資本市場(chǎng)上與被評(píng)估企業(yè)處于同一或類(lèi)似行業(yè)的上市公司的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，得出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

　?。?）并購(gòu)案例比較法是指通過(guò)分析與被評(píng)估企業(yè)處于同一或類(lèi)似行業(yè)的公司的買(mǎi)賣(mài)、收購(gòu)及合并案例，獲取并分析這些交易案例的數(shù)據(jù)資料，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上。得出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法：

　　市場(chǎng)法評(píng)估思路可用公式表示如下：

　　式中：V1——被評(píng)估企業(yè)價(jià)值；

　　V2——可比企業(yè)價(jià)值；

　　X1——被評(píng)估企業(yè)與企業(yè)價(jià)值相關(guān)的可比指標(biāo)；

　　X2一一可比企業(yè)與企業(yè)價(jià)值相關(guān)的町比指標(biāo)。

　　通常又稱(chēng)為可比價(jià)值比率或倍數(shù)。式中X參數(shù)可選用以下財(cái)務(wù)變量但不限于以上變量：利息、折舊和稅收前利潤(rùn)，即EBIDT；無(wú)負(fù)債的凈現(xiàn)金流量；銷(xiāo)售收入。

　　17.企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的成本法

　　企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的成本法也稱(chēng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。

　　成本法實(shí)際上是通過(guò)對(duì)企業(yè)賬面價(jià)值的調(diào)整得到企業(yè)價(jià)值。其理論基礎(chǔ)也是"替代原則"，即任何一個(gè)精明的潛在投資者，在購(gòu)置一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)建造一項(xiàng)與所購(gòu)資產(chǎn)具有相同用途的替代品所需的成本。成本法以企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)的再取得成本為出發(fā)點(diǎn)，有忽視企業(yè)的獲利能力的可能性，而且在評(píng)估中很難考慮那些未在財(cái)務(wù)報(bào)表上出現(xiàn)的項(xiàng)日，如企業(yè)的管理效率、自創(chuàng)商譽(yù)、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)等。因此，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評(píng)估方法。

　　在具體運(yùn)用成本法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，人們通常又稱(chēng)之為資產(chǎn)加和法。成本法具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總求得企業(yè)價(jià)值的方法。企業(yè)重建并不是對(duì)被評(píng)估企業(yè)的簡(jiǎn)單復(fù)制，而主要是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)能力和盈利能力的重建。因此，企業(yè)價(jià)值評(píng)估的成本法是緊緊圍繞企業(yè)的盈利能力進(jìn)行的。

　　18.企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的其他方法

　　企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法、市場(chǎng)法和成本法各有特點(diǎn)又有聯(lián)系，在正常情況下，企業(yè)價(jià)值評(píng)估應(yīng)盡可能使用多種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，并進(jìn)行相互驗(yàn)證。

　　19.企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的價(jià)值類(lèi)型

　　與其他的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型分類(lèi)一樣，企業(yè)價(jià)值中的價(jià)值類(lèi)型也劃分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值兩類(lèi)。

　?。?）企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值從價(jià)值屬性的角度定義，是指企業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上正常使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。或者從評(píng)估過(guò)程的角度來(lái)說(shuō)、企業(yè)價(jià)值評(píng)估依據(jù)的所有信息資料都來(lái)源于公開(kāi)市場(chǎng)的評(píng)估結(jié)果是企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值。

　　（2）企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的非市場(chǎng)價(jià)值（市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值）并不是一種具體的企業(yè)價(jià)值存在形式，它是一系列不符合企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值形式的總稱(chēng)或組合。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的非市場(chǎng)價(jià)值也是企業(yè)公允價(jià)值具體表現(xiàn)形式的一類(lèi)概括，企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的非市場(chǎng)價(jià)值主要有投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、清算價(jià)值等。

　　十一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

　　（一）考試目的

　　通過(guò)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告相關(guān)知識(shí)的考核，測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容、編寫(xiě)技能、制作要求及對(duì)與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)基本概念的掌握情況，考核考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的理解深度和制作資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的基本要素和基本內(nèi)容；

　?。?）制作資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的技術(shù)要點(diǎn)。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的種類(lèi)及作用；

　　（2）制作資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的步驟；

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的應(yīng)用。

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本概念；

　?。?）國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要素與披露要求。

　?。ㄈ┮c(diǎn)內(nèi)容

　　1.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，在實(shí)施了必要的評(píng)估程序?qū)μ囟ㄔu(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算后，編制并由其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)向委托方提交的反映其專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的括面文件。

　　2.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的作用

　　為被委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見(jiàn)，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告節(jié)是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況，明確委托方、受托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)進(jìn)行審核，是管理部門(mén)完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)是建立評(píng)估檔案，歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來(lái)源。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，提供能夠滿足委托方和其他評(píng)估報(bào)告使用者合理需求的評(píng)估報(bào)告。

　　3.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的種類(lèi)

　　按資產(chǎn)評(píng)估的范圍劃分，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)可分為整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。按評(píng)估對(duì)象不同劃分，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)可劃分為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)、土地估價(jià)報(bào)告書(shū)等。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告還可分為簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告和完整評(píng)估報(bào)告等。

　　4.國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本制度

　　國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本制度是規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)完成國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作后由相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)或代表單位對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行核準(zhǔn)、備案的制度。

　　5.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要素

　　評(píng)估報(bào)告類(lèi)型；委托方、資產(chǎn)占有方及其他評(píng)估報(bào)告使用者；評(píng)估范圍和評(píng)估對(duì)象基本情況；評(píng)估目的；價(jià)值類(lèi)型；評(píng)估基準(zhǔn)日；評(píng)估假設(shè)和限制條件；評(píng)估依據(jù)；評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況；評(píng)估結(jié)論；聲明；評(píng)估報(bào)告日；評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽章；附件。

　　6.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的基本內(nèi)容

　　包括三部分基本內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文及相關(guān)附件的基本內(nèi)容，資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明的基本內(nèi)容，資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表的基本內(nèi)容。

　　7.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)制作的技術(shù)要點(diǎn)

　?。?）文字表達(dá)方面的技能要求。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)既是一份對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值有咨詢性和鑒證性作用的文書(shū)，又是一份用來(lái)明確資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員工作責(zé)任的文字依據(jù)，所以它的文字表達(dá)技能要求既要清楚、準(zhǔn)確，又要提供充分的依據(jù)說(shuō)明，還要全面地?cái)⑹稣麄€(gè)評(píng)估的具體過(guò)程。其文字的表達(dá)必須準(zhǔn)確，不得使用模棱兩可的措詞。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中提供必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠合理理解評(píng)估結(jié)論。

　?。?）格式和內(nèi)容方面的技能要求。對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)格式和內(nèi)容方面的技能要求，目前應(yīng)遵循財(cái)政部頒發(fā)的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》，并遵循相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則進(jìn)行編制。

　　（3）評(píng)估報(bào)告書(shū)的復(fù)核及反饋方面的技能要求。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的復(fù)核、評(píng)判與反饋是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)制作的具體技能要求。通過(guò)對(duì)工作底稿、評(píng)估說(shuō)明、評(píng)估明細(xì)表和報(bào)告書(shū)正文的文字、格式及內(nèi)容的復(fù)核和反饋，可以使有關(guān)錯(cuò)誤、遺漏等問(wèn)題在出具正式報(bào)告書(shū)之前得到修正。對(duì)評(píng)估人員來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估工作是一項(xiàng)必須由多個(gè)評(píng)估人員同時(shí)作業(yè)的中介業(yè)務(wù)，每個(gè)評(píng)估人員都有可能因能力、水平、經(jīng)驗(yàn)、閱歷及理論方法的限制而產(chǎn)生工作盲點(diǎn)和工作疏忽，所以，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)初稿進(jìn)行審核就成為必要。對(duì)評(píng)估資產(chǎn)的情況熟悉程度來(lái)說(shuō)，大多數(shù)資產(chǎn)委托方和占有方對(duì)委托評(píng)估資產(chǎn)的分布、結(jié)構(gòu)、成新等具體情況總是會(huì)比評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員更熟悉，所以。在出具正式報(bào)告之前征求委托方意見(jiàn)，收集反饋意見(jiàn)也很有必要。

　　對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告必須建立起多級(jí)復(fù)核和交叉復(fù)核的制度，明確復(fù)核人的職責(zé)，防止流于形式的復(fù)核。收集反饋意見(jiàn)主要是通過(guò)委托方或占有方熟悉資產(chǎn)具體情況的人員。對(duì)委托方或占有方意見(jiàn)的反饋信息，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待，應(yīng)本著獨(dú)立、客觀、公正的態(tài)度去接受其反饋意見(jiàn)。

　?。?）撰寫(xiě)報(bào)告書(shū)應(yīng)注意的事項(xiàng)。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的制作技能除了需要掌握上述三個(gè)方面的技術(shù)要點(diǎn)外，還應(yīng)注意以下兒個(gè)事項(xiàng)：

　?、賹?shí)事求是，切忌出具虛假報(bào)告。報(bào)告書(shū)必須建立在真實(shí)、客觀的基礎(chǔ)上不能脫離實(shí)際情況，更不能無(wú)中生有。報(bào)告擬定人應(yīng)是參與該項(xiàng)目并較全面了解該項(xiàng)目情況的主要評(píng)估人員。

　?、趫?jiān)持一致性做法，切忌出現(xiàn)表里不一。報(bào)告書(shū)文字、內(nèi)容前后要一致，摘要、正文、評(píng)估說(shuō)明、評(píng)估明細(xì)表內(nèi)容與格式、數(shù)據(jù)要一致。

　?、厶峤粓?bào)告書(shū)要及時(shí)、齊全和保密。在正式完成資產(chǎn)評(píng)估工作后，應(yīng)按業(yè)務(wù)約定書(shū)的約定時(shí)間及時(shí)將報(bào)告書(shū)送交委托方。

　　送交報(bào)告書(shū)時(shí)，報(bào)告書(shū)及有關(guān)文件要送交齊全。涉及外商投資項(xiàng)目的對(duì)中方資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估報(bào)告，必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理。此外，要做好客戶保密工作，尤其是對(duì)評(píng)估涉及到的商業(yè)秘密和技術(shù)秘密，更要加強(qiáng)保密工作。

　　8.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的應(yīng)用

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)由評(píng)估機(jī)構(gòu)出具后，資產(chǎn)評(píng)估委托方、資產(chǎn)評(píng)估管理方和有關(guān)部門(mén)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)及有關(guān)資料根據(jù)需要分別進(jìn)行應(yīng)用。

　　9.關(guān)注評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬

　　注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬，并在評(píng)估報(bào)告中對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬及其證明資料來(lái)源予以必要說(shuō)明。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。

　　10.披露注意事項(xiàng)

　　注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)受到限制無(wú)法實(shí)施完整的評(píng)估程序時(shí)，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中明確披露受到的限制、無(wú)法履行的評(píng)估程序和采取的替代措施。

　　11.明確評(píng)估報(bào)告使用者及使用方式

　　編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)該特別關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用者，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中明確評(píng)估報(bào)告使用者、報(bào)告使用方式，提示評(píng)估報(bào)告使用者合理使用評(píng)估報(bào)告。

　　十二、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展概況

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過(guò)對(duì)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展概況的考核，測(cè)試考生對(duì)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的掌握情況，考核考生對(duì)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自起步以來(lái)的主要發(fā)展?fàn)顩r、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法律規(guī)范體制、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系以及我國(guó)已經(jīng)制定的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的掌握程度。

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　　1，掌握以下內(nèi)容

　　（1）全國(guó)人大或者人大常委會(huì)頒布的涉及到資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律法規(guī)；

　?。?）我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系構(gòu)成；

　?。?）《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的主要內(nèi)容；

　　（4）《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的主要內(nèi)容。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　　（1）我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法律規(guī)范體制；

　?。?）我國(guó)已經(jīng)制定的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則。

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r；

　?。?）《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》的主要內(nèi)容；

　?。?）我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的指導(dǎo)思想。

　　（三）要點(diǎn)內(nèi)容

　　1.全國(guó)人大或者人大常委會(huì)頒布的涉及到資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律法規(guī)全國(guó)人大或者人大常委會(huì)頒布的法律，如《公司法》、《證券法》、《合伙企業(yè)法》、《拍賣(mài)法》、《刑法》，這些法律主要從兩個(gè)方面涉及資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)：一是對(duì)何時(shí)需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行規(guī)定；二是對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)人員違反法律規(guī)定的罰則做出了規(guī)定。

　　2.我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系

　?。?）我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系指導(dǎo)思想。設(shè)計(jì)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系時(shí)主要遵循以下指導(dǎo)思想：

　　我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)是綜合性的評(píng)估準(zhǔn)則體系，包括不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、企業(yè)價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)等各類(lèi)別資產(chǎn)的評(píng)估準(zhǔn)則。

　　我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系應(yīng)當(dāng)高度重視程序性準(zhǔn)則與專(zhuān)業(yè)性準(zhǔn)則。鑒于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的特點(diǎn)，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系不僅應(yīng)包括從程序方面規(guī)范評(píng)估行為的準(zhǔn)則，如評(píng)估報(bào)告、工作底稿、評(píng)估程序等，也應(yīng)包括針對(duì)各主要類(lèi)別資產(chǎn)特點(diǎn)而進(jìn)行規(guī)范的專(zhuān)業(yè)性準(zhǔn)則，如企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則、機(jī)器設(shè)備評(píng)估準(zhǔn)則、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則等。

　　我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系中應(yīng)當(dāng)將職業(yè)道德準(zhǔn)則放在與業(yè)務(wù)性準(zhǔn)則同等重要的高度?；诼殬I(yè)道德在資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中的重要作用，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則在重視制定規(guī)范評(píng)估行為的業(yè)務(wù)性準(zhǔn)則的同時(shí)，更應(yīng)當(dāng)高度重視職業(yè)道德準(zhǔn)則的作用。

　　我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系應(yīng)當(dāng)層次清晰，邏輯嚴(yán)密，并具有一定的靈活性。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)各層次準(zhǔn)則文件的不同效力和不同規(guī)范領(lǐng)域，同時(shí)由于資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)踐在國(guó)際上發(fā)展的不均衡性，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展尚處于不斷完善的過(guò)程中，準(zhǔn)則制定應(yīng)考慮評(píng)估理論和實(shí)踐的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

　　（2）我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系。從資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系橫向關(guān)系上劃分，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則包括業(yè)務(wù)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則兩個(gè)部分。

　　從資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系縱向關(guān)系上劃分，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則分為不同的層次。

　　①資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則的縱向關(guān)系較為簡(jiǎn)單，分為職業(yè)道德基本準(zhǔn)則和具體準(zhǔn)則兩個(gè)層次。職業(yè)道德基本準(zhǔn)則對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德方面的基本要求、專(zhuān)業(yè)勝任能力、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師與委托方和相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)系、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師與其他注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的關(guān)系等進(jìn)行概要規(guī)范；職業(yè)道德具體準(zhǔn)則將根據(jù)評(píng)估實(shí)踐中存在的與職業(yè)道德有關(guān)的問(wèn)題和職業(yè)道德基本準(zhǔn)則中的一些重要內(nèi)容如獨(dú)立性、保密原則等進(jìn)一步明確規(guī)范。

　?、谫Y產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則由于涉及面廣，在縱向關(guān)系上分為以下四個(gè)層次：

　　第一層次為資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則。資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行各種資產(chǎn)類(lèi)型、各種評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本規(guī)范，是各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中所應(yīng)當(dāng)共同遵守的基本規(guī)則。由于我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)特殊的發(fā)展背景和綜合性定位，基本準(zhǔn)則在整個(gè)評(píng)估準(zhǔn)則體系中占有極為重要的地位。

　　第二層次為資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則。，資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則分為程序性準(zhǔn)則和專(zhuān)業(yè)性準(zhǔn)則兩個(gè)部分。

　　程序性準(zhǔn)則是關(guān)于注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師通過(guò)履行一定的專(zhuān)業(yè)程序完成評(píng)估業(yè)務(wù)、保、征評(píng)估質(zhì)量的規(guī)范，包括評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)、評(píng)估工作底稿、評(píng)估報(bào)告等。程序性準(zhǔn)則的制定需要與目前我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的理論研究和實(shí)踐發(fā)展相結(jié)合。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師只有履行必要的資產(chǎn)評(píng)估程序，才能保證資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量，在程序上避免重大的遺漏或疏忽。

　　專(zhuān)業(yè)性準(zhǔn)則針對(duì)不同資產(chǎn)類(lèi)別的特點(diǎn)，分別對(duì)不同類(lèi)別資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的評(píng)估師執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。，根據(jù)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的慣例和國(guó)際上的通行做法，專(zhuān)業(yè)性準(zhǔn)則主要包括企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、機(jī)器設(shè)備評(píng)估準(zhǔn)則、珠寶首飾藝術(shù)品評(píng)估準(zhǔn)則等。

　　第三層次為資產(chǎn)評(píng)估指南。資產(chǎn)評(píng)估指南包括對(duì)特定評(píng)估目的、特定資產(chǎn)類(lèi)別（細(xì)化）評(píng)估業(yè)務(wù)以及對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中某些重要事項(xiàng)的規(guī)范。評(píng)估師在執(zhí)行不同目的的評(píng)估業(yè)務(wù)中，所應(yīng)當(dāng)關(guān)注的事項(xiàng)也各有不同。資產(chǎn)評(píng)估指南擬對(duì)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中涉及主要評(píng)估目的的業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)也將涉及一些具體的資產(chǎn)類(lèi)別評(píng)估業(yè)務(wù)，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作中的一些重要特定事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范。

　　第四層次為資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)。資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)是針對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的某些具體問(wèn)題的指導(dǎo)性文件。該層次較為靈活，針對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)中新出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)提出指導(dǎo)意見(jiàn)，某些尚不成熟的評(píng)估指南或具體評(píng)估準(zhǔn)則也可以先作為指導(dǎo)意見(jiàn)發(fā)布，待實(shí)踐一段時(shí)間或成熟后再上升為具體準(zhǔn)則或指南。

　　3.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的主要內(nèi)容

　　2004年2月25目財(cái)政部發(fā)布《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，自2004年5月1日起施行。該準(zhǔn)則屬于業(yè)務(wù)性準(zhǔn)則的基本準(zhǔn)則，共6章27條，從資產(chǎn)評(píng)估基本要求、操作準(zhǔn)則、報(bào)告準(zhǔn)則、執(zhí)業(yè)責(zé)任等方面對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行_廠規(guī)范。《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》重點(diǎn)在以下方面做出了規(guī)定：

　?。?）根據(jù)國(guó)際慣例重新定義資產(chǎn)評(píng)估。基本準(zhǔn)則指出資產(chǎn)評(píng)估是"依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程".這一定義不同于以往我國(guó)評(píng)估行業(yè)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估所下的定義，是在總結(jié)10多年來(lái)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的本質(zhì)屬性進(jìn)行的歸納和描述，并與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則和美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則中的定義基本一致。該定義突出強(qiáng)調(diào)了資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，對(duì)引導(dǎo)業(yè)內(nèi)外人士正確認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估作用具有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

　?。?）對(duì)評(píng)估師執(zhí)業(yè)提出了基本要求。基本準(zhǔn)則要求評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，具有良好的職業(yè)道德；勤勉盡責(zé)，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則?；緶?zhǔn)則要求評(píng)估師應(yīng)當(dāng)具備能夠勝任所執(zhí)行的評(píng)估業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)能力，并對(duì)聘請(qǐng)專(zhuān)家和指導(dǎo)助理人員等行為進(jìn)行了規(guī)范。

　　（3）對(duì)評(píng)估操作進(jìn)行了原則性規(guī)范。資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員在執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟，十多年來(lái)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)并未對(duì)評(píng)估程序進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)范?；緶?zhǔn)則第一次對(duì)評(píng)估程序做出了規(guī)定，要求評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)務(wù)具體情況履行適當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序，并列出明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)等八個(gè)資產(chǎn)評(píng)估基本程序。評(píng)估程序的規(guī)定有利于規(guī)范評(píng)估師執(zhí)業(yè)行為，切實(shí)保證評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量；同時(shí)，恰當(dāng)履行資產(chǎn)評(píng)估程序也是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，合理保護(hù)自身權(quán)益的重要手段。

　　基本準(zhǔn)則遵循國(guó)際慣例，引進(jìn)了價(jià)值類(lèi)型的概念。價(jià)值類(lèi)型概念和理論對(duì)資產(chǎn)評(píng)估十分重要，已逐步為世界各國(guó)評(píng)估界普遍接受，并成為各國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則和評(píng)估實(shí)踐的基礎(chǔ)?；緶?zhǔn)則改變了t0多年來(lái)我國(guó)在評(píng)估實(shí)踐中不采用價(jià)值類(lèi)型的做法。價(jià)值類(lèi)型的意義在于指出同一資產(chǎn)可能具有不同類(lèi)型的價(jià)值，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)避免使用未經(jīng)定義的、籠統(tǒng)的價(jià)值概念；評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在與客戶進(jìn)行充分討論之后，根據(jù)評(píng)估目的選取合適的價(jià)值類(lèi)型；評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)選用的價(jià)值類(lèi)型進(jìn)行明確定義和說(shuō)明。明確價(jià)值類(lèi)型有利于更好地服務(wù)于客戶，避免評(píng)估報(bào)告使用者將一些不常用的或具有特殊內(nèi)涵和定義的價(jià)值類(lèi)型誤認(rèn)為是常用的價(jià)值類(lèi)型，以引導(dǎo)評(píng)估報(bào)告使用者正確理解、合理使用評(píng)估結(jié)果，同時(shí)也有利于降低評(píng)估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　基本準(zhǔn)則針對(duì)我國(guó)評(píng)估行業(yè)在評(píng)估方法運(yùn)用方面存在的問(wèn)題，結(jié)合評(píng)估理論研究成果和國(guó)外評(píng)估行業(yè)的通行做法，對(duì)評(píng)估方法的運(yùn)用重點(diǎn)做出了規(guī)定。由于受理論研究滯后和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足的局限，我國(guó)評(píng)估從業(yè)人員長(zhǎng)期在評(píng)估實(shí)踐中主要采用成本法，而忽視市場(chǎng)法和收益法的運(yùn)用。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展與完善，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化程度越來(lái)越高，市場(chǎng)體系也在逐步完善，為運(yùn)用多種評(píng)估方法創(chuàng)造了條件，而日益多元化的評(píng)估報(bào)告使用者也對(duì)"成本法一貫制"的做法提出了強(qiáng)烈批評(píng)。國(guó)外評(píng)估行業(yè)的實(shí)踐已經(jīng)證明，三種基本評(píng)估方法本身并無(wú)優(yōu)劣，不能簡(jiǎn)單認(rèn)為哪種評(píng)估方法就比其他方法好，重要的是評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況判斷，選擇與具體評(píng)估項(xiàng)目相適應(yīng)的一種或多種評(píng)估方法；對(duì)同一項(xiàng)目而言，在評(píng)估目的既定的情況下，評(píng)估師首先應(yīng)當(dāng)考慮盡可能使用三種基本方法，根據(jù)所確定的價(jià)值類(lèi)型、項(xiàng)目具體情況特別是數(shù)據(jù)資料的完備程度選擇評(píng)估方法，并對(duì)評(píng)估方法選擇的合理性進(jìn)行說(shuō)明；如果選擇一種以上評(píng)估方法，應(yīng)當(dāng)對(duì)分別得出的結(jié)論進(jìn)行綜合分析，合理確定評(píng)估結(jié)論。為此，基本準(zhǔn)則要求評(píng)估師應(yīng)當(dāng)熟知、理解并恰當(dāng)運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法和成本法等三種基本評(píng)估方法；應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。形成合理評(píng)估結(jié)論。

　　評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估、世務(wù)的重要要素之一，假設(shè)的合理性直接關(guān)系到結(jié)論的合理性和可用性。評(píng)估假設(shè)的合理和規(guī)范在我國(guó)一直未引起足夠的重視，評(píng)估實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)一些濫用假設(shè)、采用不合理假設(shè)的現(xiàn)象?；緶?zhǔn)則明確要求評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)合理使用評(píng)估假設(shè)，并在評(píng)估報(bào)告中披露評(píng)估假設(shè)及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

　?。?）對(duì)評(píng)估信息披露環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范。在評(píng)估披露要求方面，基本準(zhǔn)則要求評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行必要的評(píng)估程序后，編制并由所在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告；應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中提供必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠合理理解評(píng)估結(jié)論；可以根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況以及委托方和其他評(píng)估報(bào)告使用者的需求，確定評(píng)估報(bào)告繁簡(jiǎn)程度。

　?。?）明確執(zhí)業(yè)責(zé)任?；緶?zhǔn)則第一次明確提出評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任。這一正面規(guī)定體現(xiàn)了評(píng)估行業(yè)對(duì)社會(huì)公共利益的維護(hù)，評(píng)估師不應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方法的選擇、評(píng)估假設(shè)的選擇等為由，逃避對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。同時(shí)合理性的概念也體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，有利于合理維護(hù)評(píng)估師的利益，即社會(huì)公眾和評(píng)估報(bào)告使用者不應(yīng)當(dāng)要求評(píng)估師對(duì)評(píng)估結(jié)論的"準(zhǔn)確性"、與成交價(jià)格的～致性承擔(dān)保證責(zé)任。

　　為合理區(qū)分評(píng)估師與相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任，基本準(zhǔn)則指出遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是評(píng)估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。

　　針對(duì)大量出現(xiàn)的要求評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬承擔(dān)責(zé)任的訴訟，基本準(zhǔn)則指出評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬，并在評(píng)估報(bào)告中對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬及其證明資料來(lái)源予以必要說(shuō)明。評(píng)估師不得對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。

　　4.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》基本內(nèi)容2004年2月25日財(cái)政部發(fā)布《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，自2004年5月1日起施行。該準(zhǔn)則共6章32條，分別從基本要求、專(zhuān)業(yè)勝任能力、與委托方和相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)系、與其他注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的關(guān)系等方面對(duì)評(píng)估師職業(yè)道德行為進(jìn)行了規(guī)范。

　　（1）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師遵紀(jì)守法的要求。

　　i.要獨(dú)立地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)判斷，不得以委托方或相關(guān)當(dāng)事方預(yù)先設(shè)定的價(jià)值量作為評(píng)估結(jié)果。

　　ii.不得利用工作之便為自己或他人謀取不正當(dāng)利益。

　　iii.應(yīng)當(dāng)遵守保密守則。除法律、法規(guī)和有關(guān)制度另有規(guī)定外，未經(jīng)委托方書(shū)面許可，不得對(duì)外提供在執(zhí)業(yè)過(guò)程獲知的各種商業(yè)秘密和相關(guān)業(yè)務(wù)資料。

　　iv.不應(yīng)同時(shí)在兩家以上（含）評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，吐玉不得以個(gè)人名義從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)，

　　v.對(duì)參與評(píng)估人員的工作進(jìn)行指示、督促和復(fù)核，保征評(píng)估人員執(zhí)行執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、程序和遵守職業(yè)道德規(guī)范。

　　vi.要維護(hù)評(píng)估行業(yè)的職業(yè)形象，不得從事與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師身份不符或可能損害其職業(yè)形象的活動(dòng)。

　　vii.在每個(gè)具體的工作過(guò)程形成能夠支持評(píng)估結(jié)淪的工作底稿，并按照有關(guān)規(guī)定管理和保存好評(píng)估工作檔案。

　　viii.要自覺(jué)接受中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)的管理，積極履行對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)遷務(wù)等要求。

　　（2）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師恪守獨(dú)立、客觀、公正的要求。

　　i.恪守獨(dú)立性原則要求。獨(dú)立性原則是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)在實(shí)質(zhì)上和形式上獨(dú)立于外部組織和所服務(wù)對(duì)象。獨(dú)立性包括實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立和形式上的獨(dú)立。實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師與服務(wù)對(duì)象之間沒(méi)有利害關(guān)系。形式上的獨(dú)立是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在為委托方提供服務(wù)時(shí)所表現(xiàn)的在社會(huì)公眾或第三者面前呈現(xiàn)出一種獨(dú)立于委托人的形象。

　　ii.恪守客觀性原則要求?？陀^性原則是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)以客觀事實(shí)為依據(jù)，實(shí)事求是，盡可能地排除人為的主觀因素，真實(shí)地反映、分析、判斷和處理評(píng)估業(yè)務(wù)，不以個(gè)人好惡或成見(jiàn)影響工作結(jié)果。

　　iii.恪守公正性原則要求。公正性原則是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)具備正直、誠(chéng)實(shí)的品質(zhì)，公平正直地對(duì)待有關(guān)利益各方，不以犧牲一方利益而使另一方受益的行為。它要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)過(guò)程中，應(yīng)始終不偏不倚，公平地對(duì)待資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的利益相關(guān)方。

　?。?）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在承接業(yè)務(wù)、評(píng)定價(jià)值、評(píng)估結(jié)論披露等具體執(zhí)業(yè)過(guò)程中的職業(yè)道德要求。

　　i.不得以個(gè)人的名義進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)的承攬工作。

　　ii.在承攬和接受業(yè)務(wù)時(shí)，與委托方或相關(guān)當(dāng)事方存在利害關(guān)系時(shí)，應(yīng)主動(dòng)回避。

　　iii.在接受資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)實(shí)事求是地與委托方簽訂規(guī)范的委托合同（協(xié)議）。不得采用欺詐、利誘、強(qiáng)迫等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)。

　　iv.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行價(jià)值評(píng)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)程序，不得隨意降低執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意刪減、簡(jiǎn)化執(zhí)業(yè)程序。

　　v.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)獨(dú)立進(jìn)行專(zhuān)業(yè)判斷，不得以委托方或相關(guān)當(dāng)事方預(yù)先設(shè)定的價(jià)值量作為評(píng)估結(jié)果。

　　vi.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行價(jià)值評(píng)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)使用合理的假設(shè)。

　　vii.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行價(jià)值評(píng)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)獲取足夠的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，并應(yīng)當(dāng)對(duì)獲取的資料、數(shù)據(jù)和評(píng)估有關(guān)事宜進(jìn)行充分分析。

　　viii.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行價(jià)值評(píng)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)參與評(píng)估人員的工作進(jìn)行指示、督促和復(fù)核，保證評(píng)估人員執(zhí)行執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、程序和遵守職業(yè)道德規(guī)范。

　　ix.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行價(jià)值評(píng)定時(shí)，有時(shí)還需要利用有關(guān)專(zhuān)家協(xié)助工作。

　　x.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)在每個(gè)具體的工作過(guò)程形成評(píng)估工作底稿。

　　xi.在進(jìn)行評(píng)估結(jié)論披露時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則出具評(píng)估報(bào)告。

　　xii.在進(jìn)行評(píng)估結(jié)論披露時(shí)，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中充分披露評(píng)估所依據(jù)的假設(shè)、限制條件和評(píng)估相關(guān)的必要信息。

　　xiii.在進(jìn)行評(píng)估結(jié)論披露時(shí)，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)報(bào)告使用者恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告。

　　xiv.在進(jìn)行評(píng)估結(jié)論披露時(shí)，不應(yīng)在自己未參與或不了解項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告上簽署，也不得允許他人以本人名義簽署評(píng)估報(bào)告。

　?。?）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師專(zhuān)業(yè)勝任能力的要求。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德規(guī)范中的專(zhuān)業(yè)勝任能力要求包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，一是指要從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的人應(yīng)當(dāng)先經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)教育和培訓(xùn)，獲取了評(píng)估方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，并取得評(píng)估的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的分析、判斷和表達(dá)能力，才能進(jìn)入這一行業(yè)從事評(píng)估活動(dòng)；二是指已進(jìn)入資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在承攬、接受和進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，一般只能在其專(zhuān)業(yè)技能和時(shí)空安排等方面能夠勝任的范圍內(nèi)進(jìn)行，對(duì)超越其專(zhuān)業(yè)技能和時(shí)空安排等勝任能力的業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)放棄、拒絕或采取恰當(dāng)?shù)拇胧┘右越鉀Q。

　?。?）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師與委托方和相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)系的要求。

　　i.對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量的責(zé)任要求。對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量的責(zé)任要求主要是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的過(guò)程中有嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范的責(zé)任，認(rèn)真執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)準(zhǔn)則、評(píng)估程序和評(píng)估質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，做好資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的各項(xiàng)具體工作。

　　ii.對(duì)客戶責(zé)任要求。對(duì)客戶責(zé)任要求主要是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在從事資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)坦誠(chéng)地對(duì)待客戶，在不違背其他當(dāng)事人和公眾利益的前提下，盡最大努力，竭誠(chéng)為客戶提供評(píng)估有關(guān)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，維護(hù)客戶的合法權(quán)益并與客戶保持相互信任的關(guān)系。具體包括應(yīng)當(dāng)做到按時(shí)按質(zhì)完成委托的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)；堅(jiān)持保密原則，做好為客戶保密的工作；竭誠(chéng)為客戶服務(wù)的要求。

　　iii.在完成評(píng)估任務(wù)的整個(gè)過(guò)程中，不得向委托方或相關(guān)當(dāng)事方索取約定服務(wù)費(fèi)之外的不正當(dāng)利益。

　　iv.提示客戶恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告，并聲明不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策失誤的責(zé)任。

　　v.對(duì)社會(huì)責(zé)任要求。對(duì)社會(huì)責(zé)任要求主要是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，不得損害社會(huì)公眾利益。

　?。?）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師與其他注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的關(guān)系的要求。與其他注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的關(guān)系是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程，應(yīng)當(dāng)做好與同行之問(wèn)的溝通與協(xié)作，以誠(chéng)相待，保持良好的工作關(guān)系，共同維護(hù)和增進(jìn)本行業(yè)的職業(yè)信譽(yù)和形象。

　　十三、國(guó)外評(píng)估準(zhǔn)則

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過(guò)對(duì)國(guó)外評(píng)估準(zhǔn)則內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)國(guó)外評(píng)估準(zhǔn)則的掌握情況，考核考生對(duì)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)體系、國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中市場(chǎng)價(jià)值等基本概念、國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中關(guān)于評(píng)估方法的論述等專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)的掌握程度。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　　掌握國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中有關(guān)市場(chǎng)價(jià)值的定義。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）熟悉國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)；

　?。?）熟悉國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中關(guān)于評(píng)估方法的論述。

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）了解在國(guó)際評(píng)估界具有較大影響的評(píng)估準(zhǔn)則；

　?。?）了解國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的成立背景；

　?。?）了解國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)體系。

　?。ㄈ齷要點(diǎn)內(nèi)容

　　1.國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中基本概念

　?。?）與資產(chǎn)相關(guān)的概念。不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱(chēng)為"不動(dòng)產(chǎn)權(quán)"，是指包含在不動(dòng)產(chǎn)中的各種權(quán)利，通常由獨(dú)立于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的所有權(quán)證明文件體現(xiàn)，如所有權(quán)證書(shū)、租約等正式文件。不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值是由其效用即滿足人們需求和欲望的能力創(chuàng)造的。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值取決于不動(dòng)產(chǎn)的獨(dú)特性、長(zhǎng)期存在性、地理位置的固定性、土地供應(yīng)的相對(duì)有限性以及特定位置不動(dòng)產(chǎn)的特殊效用。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中有許多公認(rèn)的原則，包括供求原則、競(jìng)爭(zhēng)原則、替代原則、預(yù)期或期望原則、變化原則以及其他原則。

　　不動(dòng)產(chǎn)之外的資產(chǎn)在法律上稱(chēng)為動(dòng)產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)之外的所有有形或無(wú)形的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不是永久性地附著于不動(dòng)產(chǎn)，通常具有可移動(dòng)性。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱(chēng)為"動(dòng)產(chǎn)權(quán)".

　　財(cái)產(chǎn)是個(gè)法律概念，包括與所有權(quán)有關(guān)的各種權(quán)利。在資產(chǎn)評(píng)估中，使用"財(cái)產(chǎn)"概念時(shí)，如果未加進(jìn)一步限定或說(shuō)明，可以指不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、財(cái)務(wù)權(quán)益中的任一種或全部。

　　資產(chǎn)在一般意義上往往用來(lái)表示不動(dòng)產(chǎn)和／或動(dòng)產(chǎn)。在會(huì)計(jì)術(shù)語(yǔ)中，資產(chǎn)是指企業(yè)所擁有的、由于過(guò)去行為所形成的、可以從中合理預(yù)計(jì)未來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)利益的資源。在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)更多地被理解為是基于某項(xiàng)資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)概念。資產(chǎn)評(píng)估是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，即從經(jīng)濟(jì)意義上說(shuō)，評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估的對(duì)象是資產(chǎn)的所有權(quán)或"所有者的權(quán)利"，而不是有形資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)本身。

　?。?）評(píng)估中的折舊概念。"折舊"這一術(shù)語(yǔ)在評(píng)估行業(yè)和會(huì)計(jì)行業(yè)中都使用，在實(shí)踐中可能會(huì)引起評(píng)估師、會(huì)計(jì)師或其他人士的誤解。評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中所使用的折舊概念表示從估計(jì)的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分（評(píng)估中的折舊）依其產(chǎn)生原因可分為實(shí)體性損耗、功能性（技術(shù)性）陳舊或經(jīng)濟(jì)性（外部環(huán)境）貶值。而會(huì)計(jì)上的"應(yīng)計(jì)折舊"概念是指會(huì)計(jì)師根據(jù)歷史成本原則做出的對(duì)資產(chǎn)原始成本的一種攤銷(xiāo)，而并不考慮這種攤銷(xiāo)是否與實(shí)際情況相符。折舊在評(píng)估和會(huì)計(jì)上最重要的區(qū)別在于，評(píng)估中的"應(yīng)計(jì)折舊"應(yīng)當(dāng)與市場(chǎng)有關(guān)，反映相關(guān)的市場(chǎng)狀況；而會(huì)計(jì)上的"應(yīng)計(jì)折舊"則與會(huì)計(jì)原則有關(guān)，并不反映市場(chǎng)狀況。

　?。?）市場(chǎng)、成本、價(jià)格和價(jià)值概念。市場(chǎng)是買(mǎi)方和賣(mài)方之間在價(jià)格機(jī)制作用下就商品和服務(wù)進(jìn)行交易的體系，市場(chǎng)的存在是資產(chǎn)評(píng)估能夠得以進(jìn)行的基礎(chǔ)條件之一。市場(chǎng)意味著買(mǎi)方和賣(mài)方能夠在沒(méi)有不合理限制的條件下進(jìn)行商品或服務(wù)交易。交易各方都能夠根據(jù)供求關(guān)系和其他價(jià)格確定因素、各方的能力和知識(shí)、他們對(duì)商品和／或服務(wù)效用的理餌以及他們各自的需要、欲望等因素做出合理決策。市場(chǎng)可以是地方市場(chǎng)或國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，也可以是國(guó)際市場(chǎng)。

　　成本是與生產(chǎn)相關(guān)的概念，是為商品或服務(wù)所支付的貨幣數(shù)額，或者是生產(chǎn)商品、提供服務(wù)所需要的貨幣數(shù)額。當(dāng)商品生產(chǎn)、服務(wù)提供完成之后，成本就成為事實(shí)（歷史數(shù)據(jù)）。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，為商品或服務(wù)所付出的價(jià)格就成為其成本。資產(chǎn)的總成本包括其創(chuàng)建、生產(chǎn)過(guò)程中的所有直接成本和間接成本。如果購(gòu)買(mǎi)方在收購(gòu)之后叉發(fā)生了附加性資本成本，根據(jù)成本會(huì)計(jì)原理這些費(fèi)用可增加到歷史成本中。但在資產(chǎn)評(píng)估中，根據(jù)市場(chǎng)對(duì)這些支出費(fèi)用的效用的認(rèn)可程度，這些費(fèi)用可能會(huì)全部在資產(chǎn)的"市場(chǎng)價(jià)值"中反映，也可能不予以反映。

　　價(jià)格是與商品或服務(wù)交換相關(guān)的概念，表示就某商品或某項(xiàng)服務(wù)所要求的、提供的或支付的貨幣數(shù)額，反映了商品或服務(wù)進(jìn)行實(shí)際交易的貨幣金額。價(jià)格是事實(shí)，是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)，不論其是否公開(kāi)披露。由于特定買(mǎi)方、賣(mài)方的財(cái)務(wù)實(shí)力、動(dòng)機(jī)或特殊興趣不同，他們?yōu)樯唐坊蚍?wù)所付出的價(jià)格與其他人對(duì)該商品或服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可意見(jiàn)可能有關(guān)系，也可能沒(méi)有任何關(guān)系。一般情況下，價(jià)格反映出在特定條件下特定的買(mǎi)方和／或賣(mài)方對(duì)商品或服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可。

　　價(jià)值是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，價(jià)值并不是事實(shí)，只是根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)進(jìn)行交易時(shí)最可能形成的價(jià)格的估計(jì)額。價(jià)值的經(jīng)濟(jì)概念反映了在價(jià)值的有效日期（基準(zhǔn)日），市場(chǎng)（而不是特定買(mǎi)方或賣(mài)方）對(duì)于某人由于擁有某商品或接受某服務(wù)而具有的利益的評(píng)判。

　　資產(chǎn)的所有者、經(jīng)營(yíng)者、投資者、保險(xiǎn)人、清算人和接管人、征稅部門(mén)、具有特殊動(dòng)機(jī)的特殊購(gòu)買(mǎi)方等對(duì)同一資產(chǎn)會(huì)賦予不同的價(jià)值。價(jià)值類(lèi)型有許多種，每種價(jià)值類(lèi)型都有其定義。某些經(jīng)嚴(yán)格定義的價(jià)值類(lèi)型是資產(chǎn)評(píng)估中常用的價(jià)值類(lèi)型，其他價(jià)值類(lèi)型則適用于特殊場(chǎng)合，需要明確定義并予以披露。對(duì)于評(píng)估師而言，在執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，最重要的是確信所評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型和定義符合特定的評(píng)估業(yè)務(wù)目的，并明確披露所評(píng)估價(jià)值的類(lèi)型和定義。價(jià)值定義的改變會(huì)使資產(chǎn)所具有的價(jià)值產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。因此，專(zhuān)業(yè)評(píng)估師應(yīng)避免使用未經(jīng)限定的"價(jià)值"概念，而應(yīng)對(duì)所涉及的特定價(jià)值類(lèi)型進(jìn)行詳細(xì)定義。

　?。?）市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中普遍使用的概念，各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論和評(píng)估準(zhǔn)則中關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值的定義不盡相同，但大多只是措詞上的區(qū)別，其基本組成要件大致相同。

　　《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中市場(chǎng)價(jià)值的定義如下：

　　市場(chǎng)價(jià)值是自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)目進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自理性、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

　　市場(chǎng)價(jià)值在某些國(guó)家稱(chēng)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中最常使用的價(jià)值類(lèi)型。資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值反映了市場(chǎng)作為一個(gè)整體對(duì)其效用的認(rèn)可，而并不僅僅反映其物理實(shí)體狀況。某項(xiàng)資產(chǎn)對(duì)于某特定市場(chǎng)主體所具有的價(jià)值，可能不同于市場(chǎng)或特定行業(yè)對(duì)該資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)同。市場(chǎng)價(jià)值反映了各市場(chǎng)主體組成的市場(chǎng)整體對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)效用和價(jià)值的綜合判斷，不同于特定市場(chǎng)主體的判斷。

　?。?）非市場(chǎng)價(jià)值?！秶?guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中并沒(méi)有給出非市場(chǎng)價(jià)值的定義。非市場(chǎng)價(jià)值又稱(chēng)市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值或其他價(jià)值，指所有不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的價(jià)值類(lèi)型。因此非市場(chǎng)價(jià)值不是個(gè)體概念，而是一個(gè)集合概念，指不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的一系列價(jià)值類(lèi)型的集合，主要包括在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)使用價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、剩余價(jià)值、清算價(jià)值、特殊價(jià)值等。

　　在用價(jià)值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來(lái)的價(jià)值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值量。在用價(jià)值是特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值，因而是非市場(chǎng)性的。

　　投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值。這一主觀概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的特定投資者或某一類(lèi)投資者結(jié)合起來(lái)。

　　持續(xù)使用價(jià)值是指企業(yè)作為一個(gè)整體的價(jià)值。這一概念涉及對(duì)一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行的評(píng)估，由于企業(yè)的各個(gè)組成部分對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值分配給企業(yè)的各個(gè)組成部分，但所有這些組成部分本身的價(jià)值并不構(gòu)成市場(chǎng)價(jià)值。

　　保險(xiǎn)價(jià)值是指根據(jù)保險(xiǎn)合同或協(xié)議中規(guī)定的定義所確定的價(jià)值。計(jì)稅、課稅或征稅價(jià)值是指根據(jù)有關(guān)資產(chǎn)計(jì)稅、課稅和征稅法律中規(guī)定的定義所確定的價(jià)值。有的司法管轄當(dāng)局可能會(huì)引用市場(chǎng)價(jià)值作為征稅的基礎(chǔ)，但所要求的評(píng)估方法可能會(huì)產(chǎn)生不同于市場(chǎng)價(jià)值定義的結(jié)果。

　　剩余價(jià)值是指假設(shè)在未進(jìn)行特別修理或改進(jìn)的情況下，將資產(chǎn)中所包含的各組成部分進(jìn)行變賣(mài)處置的價(jià)值。剩余價(jià)值不是繼續(xù)使用時(shí)的價(jià)值，且不包括土地價(jià)值在內(nèi)。該價(jià)值中可能還需考慮總的處置成本或凈處置成本，在后一種情況下可能等同于可變現(xiàn)凈值。

　　清算價(jià)值或強(qiáng)制變賣(mài)價(jià)值是指在銷(xiāo)售時(shí)間過(guò)短，達(dá)不到市場(chǎng)價(jià)值定義所要求的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間要求的情況下，變賣(mài)資產(chǎn)所能合理收到的價(jià)值數(shù)額。在某些國(guó)家，強(qiáng)制變賣(mài)價(jià)值還可能涉及非自愿買(mǎi)方和非自愿賣(mài)方，或買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)時(shí)知曉賣(mài)方不利處境的情況。

　　特殊價(jià)值是指資產(chǎn)價(jià)值量超出和高于其市場(chǎng)價(jià)值的部分。特殊價(jià)值是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟(jì)性組合而產(chǎn)生的，比如相鄰資產(chǎn)。特殊價(jià)值是針對(duì)特定的資產(chǎn)所有者或使用者、未來(lái)特定所有者或使用者的資產(chǎn)價(jià)值升值，而不是針對(duì)整個(gè)市場(chǎng)，即這種價(jià)值升值是針對(duì)具有特殊興趣的購(gòu)買(mǎi)者。

　　2.《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中關(guān)于評(píng)估方法的論述

　　無(wú)論評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值還是非市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估師都需要根據(jù)項(xiàng)目具體情況恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。在選擇評(píng)估方法時(shí)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)考慮三種基本評(píng)估方法在具體項(xiàng)目中的適用性，采用多種評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析、調(diào)整運(yùn)用多種評(píng)估方法得出的評(píng)估結(jié)論，確定最終評(píng)估結(jié)果。

　　成本法建立在這樣一個(gè)假設(shè)基礎(chǔ)上，即作為購(gòu)買(mǎi)某特定資產(chǎn)的替代選擇，人們可以去建造一個(gè)與該資產(chǎn)相同的或具有相同功能的資產(chǎn)。除非有額外的時(shí)間支出、風(fēng)險(xiǎn)或其他不方便之處，人們?yōu)樵撎囟ㄙY產(chǎn)所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)獲取相同或具有相似功能的替代資產(chǎn)的成本。由于舊資產(chǎn)或功能較低資產(chǎn)的全新重置成本超過(guò)了市場(chǎng)愿意為其支付的價(jià)格，評(píng)估師在運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要估計(jì)折舊（貶值）。當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)處于全新?tīng)顟B(tài)時(shí)，其成本與市場(chǎng)價(jià)值最為接近。

　　成本法經(jīng)常被用于評(píng)估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評(píng)估計(jì)劃將要建設(shè)的項(xiàng)目。成本的估計(jì)通常設(shè)定了市場(chǎng)參與者為該資產(chǎn)所愿支付金額的上限。成本法也常用于評(píng)估那些很少進(jìn)行交易的特殊資產(chǎn)或有特殊用途的資產(chǎn)。成本法如果用于評(píng)估較舊的資產(chǎn)，可能會(huì)由于對(duì)成本和損耗的估計(jì)缺乏足夠的市場(chǎng)資料支持，評(píng)估結(jié)果所反映的不是市場(chǎng)價(jià)值。

　　市場(chǎng)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法、銷(xiāo)售比較法，是指通過(guò)對(duì)與被評(píng)估資產(chǎn)相似或可替代資產(chǎn)的分析，以及對(duì)購(gòu)買(mǎi)方為類(lèi)似資產(chǎn)或可替代資產(chǎn)所愿支付的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的分析，采用必要的比較程序，估算被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。市場(chǎng)法有著較為廣泛的用途，在市場(chǎng)數(shù)據(jù)充分的情況下該方法的重要性更為突出。通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)法所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)也可能用于成本法和收益法的評(píng)估。當(dāng)市場(chǎng)條件發(fā)生重大變化或波動(dòng)時(shí)，或?qū)苌俳灰椎奶厥赓Y產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，市場(chǎng)法的運(yùn)用受到限制。

　　運(yùn)用市場(chǎng)法需要對(duì)類(lèi)似資產(chǎn)的交易情況進(jìn)行分析，以確保交易雙方具有正常的動(dòng)機(jī)。當(dāng)交易價(jià)格反映的不是市場(chǎng)參與者的正常動(dòng)機(jī)時(shí)，如特殊購(gòu)買(mǎi)者愿意支付特別的溢價(jià)，這樣的交易價(jià)格數(shù)據(jù)不具有可參照性，應(yīng)予剔除。評(píng)估師將評(píng)估對(duì)象與參照物進(jìn)行比較時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意：評(píng)估對(duì)象與參照物屬于相似資產(chǎn)；參照物的交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)是近期在公開(kāi)市場(chǎng)上的交易價(jià)格；評(píng)估對(duì)象與參照物應(yīng)當(dāng)按照適當(dāng)?shù)谋容^單位進(jìn)行比較，并按可比因素進(jìn)行必要的調(diào)整；關(guān)注評(píng)估對(duì)象的權(quán)利狀況，確信其與參照物的權(quán)利狀況相同，否則需要進(jìn)行必要的調(diào)整。

　　收益法又稱(chēng)收益資本化法或收益現(xiàn)值法，通過(guò)分析被評(píng)估資產(chǎn)的相關(guān)收入和成本費(fèi)用，將未來(lái)收益折現(xiàn)或資本化為估算價(jià)值。收益法的理論基礎(chǔ)在于預(yù)期原則，即資產(chǎn)的價(jià)值是由其預(yù)期的未來(lái)收益決定的。因此收益法通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象收益能力的分析確定其價(jià)值。

　　成本法、市場(chǎng)法和收益法作為資產(chǎn)評(píng)估的三大基本方法，反映了三種評(píng)估思路，每種評(píng)估方法又包括一些具體的運(yùn)用方法。評(píng)估師在進(jìn)行某項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)、當(dāng)?shù)氐脑u(píng)估準(zhǔn)則要求、市場(chǎng)要求、數(shù)據(jù)的可獲得程度等綜合網(wǎng)素，選取適宜的評(píng)估方法。評(píng)估師在選用某種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮其他可以適用的評(píng)估方法。這樣做可以給評(píng)估師提供一個(gè)系統(tǒng)的分析程序，以最終分析、調(diào)整不同評(píng)估方法得出結(jié)論。

　　對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、金融資產(chǎn)等各種資產(chǎn)類(lèi)型的評(píng)估項(xiàng)目而言，三種評(píng)估方法都是適用的。但不同類(lèi)型的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目所獲得的相關(guān)信息資料是不同的，分別反映了各類(lèi)型資產(chǎn)在其相應(yīng)市場(chǎng)上的特點(diǎn)。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)收集、分析能夠合理反映被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的數(shù)據(jù)資料，在選取評(píng)估方法時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮資料的可獲得程度。

　　評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，如果評(píng)估方法運(yùn)用得當(dāng)，則所有評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法、技術(shù)和程序都會(huì)得出符合市場(chǎng)價(jià)值基本定義的評(píng)估結(jié)果。采用市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)須根據(jù)市場(chǎng)觀察得出結(jié)果；采用成本法確定建筑成本和損耗時(shí)，須根據(jù)對(duì)成本和應(yīng)計(jì)損耗的市場(chǎng)化分析進(jìn)行判斷；采用收益法時(shí)須以市場(chǎng)認(rèn)可的現(xiàn)金流和市場(chǎng)確定的回報(bào)率為基礎(chǔ)。雖然需要根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得程度以及與市場(chǎng)或資產(chǎn)本身相關(guān)的條件決定哪種評(píng)估方法最適用，但如果每種評(píng)估方法都是以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用以上任何評(píng)估方法都可以評(píng)估出資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

2007年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》考試大綱

2007年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《經(jīng)濟(jì)法》考試大綱

2007年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》考試大綱

2007年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)》考試大綱

2007年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》考試大綱