疫情期間企業(yè)減免了三個月的租金，如何稅務處理？

來源: 小陳稅務編輯：張美好 2020/02/14 13:53:12　　字體：大小

因為疫情原因，我給長期承租我廠房的企業(yè)減免了三個月的租金，租金已經(jīng)提前預收并開票給對方，具體稅務處理：

1.增值稅——不需要視同銷售

《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）規(guī)定，納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第十四條規(guī)定的視同銷售服務。

2.如何開票

（1）延長租賃期或抵下期租金，不退租金，不涉及開紅字發(fā)票的問題

（2）如果退回租金，開紅字發(fā)票，跨年也可以按規(guī)定開具紅字發(fā)票，按規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票，并按扣減后的銷項稅額重新開具增值稅專用發(fā)票。

3.房產(chǎn)稅

《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

所以實務中，考慮到房產(chǎn)稅的問題（是否屬于財稅〔2010〕121號的情形存在爭議），不建議采用“全免”，象征性收取1元/月，房產(chǎn)稅還是按照從租（1元為基數(shù)）繳納。由于屬于特殊時期，特殊時期政府安排和指導的價格、提倡免租金理應不屬于“價格明顯偏低”情形。

4.企業(yè)所得稅

國稅函〔2010〕79號第一條規(guī)定，根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。

（1）已“按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)”，沖減收入；

（2）按“在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入”，則不需要調(diào)整免租金前的收入，按照免租金月份+剩余收租金月份，分期均勻計入相關年度收入。

【例】租賃期2019年7月-2021年6月，2年24個月，每個月租金12萬元，免租金2020年1-3月，不考慮其他情況，則：

（1）2019年7月-12月，已經(jīng)按規(guī)定確認每月租金12萬元；

（2）2020年1月-2021年6月，分期均勻計入相關年度收入，每月租金收入按照10萬元（12×15/18）。

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