2019年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作如火如荼進行中。房地產(chǎn)企業(yè)基于其鮮明的行業(yè)特點，在企業(yè)所得稅核算申報上都具有行業(yè)特殊性。

房地產(chǎn)行業(yè)一直以來是稅務稽查的重點行業(yè)，企業(yè)稍有不慎，就將面臨涉稅風險。掌握房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳中各種疑難問題，正確應對各種疑難雜癥，才能有效納稅，防止多交稅，或誤用失效的稅收政策，帶來不必要的納稅風險。

☆房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳疑難問題解析☆

（一）如何判斷開發(fā)項目是否完工？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理以開發(fā)產(chǎn)品完工時點為分水嶺，完工前后企業(yè)所得稅處理方法不同。

完工年度之前——企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報表中。

在完工年度——企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

在完工年度后——企業(yè)按照銷售完工產(chǎn)品取得的收入和計稅成本計算出實際毛利額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報表中。

（二）實施新收入準則后銷售收入的稅會差異

新《企業(yè)會計準則第14號——收入》要求在境內(nèi)外同時上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業(yè)會計準則編制財務報表的企業(yè)，自2018年1月1日起施行；其他境內(nèi)上市企業(yè)，自2020年1月1日起施行；執(zhí)行企業(yè)會計準則的非上市企業(yè)，自2021年1月1日起施行。同時，允許企業(yè)提前執(zhí)行。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言：采用新收入準則的影響主要是開發(fā)項目收入確認原則由原來的交付物業(yè)所有權(quán)特定時點一次性確認收入，更改為需要根據(jù)合同條款判斷是按采用按照履約進度確認收入還是在交付物業(yè)所有權(quán)特定時點一次性確認收入。

如果客戶與企業(yè)簽訂了指定在建單元的約束力的銷售合同，客戶支付的不可退還的保證金，并且在房屋單元的建造過程中按條款支付進度款，如果客戶因企業(yè)不履行義務之外的原因終止合同，企業(yè)有權(quán)就截至目前已完成的工作獲得合同規(guī)定的所有已承諾對價。這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應該按照履約進度確認收入。

（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入如何確定

·收入確認的具體規(guī)定：

1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認收入的實現(xiàn)。

2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

·房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認的具體操作

首先，應獲取企業(yè)的銷售統(tǒng)計臺賬（包含樓號、房號、購買人名稱、合同簽訂日期、實測建筑面積、銷售單價、合同金額、面積差退補款、最終結(jié)算金額、發(fā)票號碼、付款記錄等），并將銷售臺賬中統(tǒng)計的購房款與財務賬簿中的預收賬款相核對，不一致時查找原因，直至核對一致。

其次，對比竣工備案情況，嚴格區(qū)分不同業(yè)態(tài)下尚未完工預售房款、已完工預售房款。

再次，根據(jù)售房合同約定的收款方式（一次性全額收款、分期收款、銀行按揭方式、委托方式），對比銷售統(tǒng)計臺賬，判定收入確認的時間。

最后，將稅法上確定的售房收入與企業(yè)賬面確認的主營業(yè)務收入相核對，并進行納稅調(diào)整。

核對售房單價時，關(guān)注是否有售價明顯偏低的情況，如有，需要說明合理理由。

對于未正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》而收取的誠意金、認購金、排號費不作為銷售收入的實現(xiàn)，不需要按照預計計稅毛利率來計算預計毛利額，完工年度也不需要確認為銷售收入。

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