房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中會遇到各種各樣的問題，本文帶你一一解答！房地產(chǎn)企業(yè)會計科目設(shè)置都有哪些呢？快來看看吧！

一、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的專業(yè)詞匯及行業(yè)術(shù)語

1.土地類型有哪些？

2.土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

協(xié)議出讓

招標(biāo)出讓

拍賣出讓

掛牌出讓

3.三通一平指的是什么？

三通指水通、電通、路通，一平指場地平整。

4.五通一平指的是什么？

五通指通電、通路、通給水、通訊、通排水，一平指場地平整。

5.七通一平指的是什么？

七通指通上水、通下水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、通熱力，一平指場地平整。

6.房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)取得哪“五證”？

房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。“五證”“兩書”是最重要的條件。

7.房地產(chǎn)竣工交房時應(yīng)取得哪“兩書”？

《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》

8.什么是紅線？

紅線指規(guī)劃部門批給建設(shè)單位的占地面積，一般用紅筆圈在圖紙上，具有法律效力。

9.房屋的用地面積和總建筑面積的概念是什么？

用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。

總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目設(shè)置

1.開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容有哪些？

開發(fā)產(chǎn)品成本按用途可分為四類：

2.開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)成本）項目有哪些？分別核算哪些內(nèi)容？

（1）土地征用費及拆遷補(bǔ)償費：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用。

主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費等。

大配套費又叫城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、市政公用設(shè)施配套費，指按城市總體規(guī)劃要求，為籌集城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金所收取的費用，按建設(shè)項目的建筑面積計征，專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市共用設(shè)施建設(shè)。

包括城市道路、橋梁、公共交通、供水、燃?xì)?、污水處理、集中供熱、園林、綠化、路燈和環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施的建設(shè)。建設(shè)單位是大配套費的繳納主體，征收標(biāo)準(zhǔn)以各地方具體政策為準(zhǔn)。

（2）前期工程費：指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（3）建筑安裝工程費：指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

（5）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（6）開發(fā)間接費用：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。

主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

3.開發(fā)間接費用的組成和核算內(nèi)容有哪些？

（1）開發(fā)間接費用核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用。

工資

福利費

折舊費

修理費

辦公費

水電費

周轉(zhuǎn)房攤銷等

勞動保護(hù)費

（2）為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，依據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則，將符合資本化條件的借款費用計入開發(fā)間接費用。

（3）期末科目無余額。開發(fā)間接費用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計入有關(guān)的成本核算對象：

借：開發(fā)成本

貸：開發(fā)間接費用

4.開發(fā)間接費用與管理費用、銷售費用的劃分

（1）三個會計科目的核算內(nèi)容

開發(fā)間接費用核算的是企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位直接組織管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項間接費用。

銷售費用核算的是企業(yè)為銷售而發(fā)生的各項費用。包括：

①產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費、產(chǎn)品看護(hù)費、水電費、采暖費。

②產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費。

③為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用。

管理費用核算的是企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用。

包括工資、福利費、工會經(jīng)費、職工教育費、勞動保險費、待業(yè)保險費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失以及其他管理費等。

（2）管理費用和開發(fā)間接費用的區(qū)別

在實際工作中，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分。

5.開發(fā)產(chǎn)品的核算內(nèi)容

開發(fā)產(chǎn)品核算的是企業(yè)已完工開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。包括土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，具體是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，并已驗收合格合乎設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。

6.稅金及附加

土地增值稅

教育費附加

房產(chǎn)稅

車船稅

城市維護(hù)建設(shè)稅

地方教育附加

城鎮(zhèn)土地使用稅

印花稅等

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