企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行最重要的就是成本管控，成本管控進(jìn)行的越好，企業(yè)的利潤(rùn)也就越高。那您知道房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行成本管控嗎？快來(lái)一起看下吧！

一、成本核算的基本流程 ：

確定成本核算對(duì)象----歸集開發(fā)成本（按“直接成本”、“間接成本”、“共同成本”歸集，把“當(dāng)期實(shí)際發(fā)生各項(xiàng)支出 （稅法口徑）”和“預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用”作為“應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除費(fèi)用”）----確定成本分?jǐn)偡椒?---在成本對(duì)象間分?jǐn)偝杀?---成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本----正確劃分完工和在建產(chǎn)品間成本----完工產(chǎn)品成本（包括：“固定資產(chǎn)”；“開發(fā)產(chǎn)品”）---銷售成本。

二、成本核算對(duì)象的確定和核算

（一）計(jì)稅成本對(duì)象確定

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第26條： 

1、可否銷售原則：開發(fā)產(chǎn)品能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作獨(dú)立計(jì)稅成本對(duì)象核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作過(guò)渡性成本對(duì)象歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軐?duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。

案例：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)A項(xiàng)目，其中住宅可對(duì)外出售，幼兒園根據(jù)規(guī)定需無(wú)償移交地方政府。根據(jù)是否可售原則，需將住宅作獨(dú)立計(jì)稅成本對(duì)象核算，將幼兒園作過(guò)渡性成本對(duì)象歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)氲阶≌?xiàng)目。

2、分類歸集原則：對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項(xiàng)目，可作一個(gè)成本對(duì)象核算。

案例：開發(fā)A項(xiàng)目，其中開發(fā)的住宅分東區(qū)和西區(qū)，東區(qū)8萬(wàn)平方米于2015年3月開始施工建造，于2017年6月完工；西區(qū)12萬(wàn)平方米于2015年8月開始施工建造，于2018年2月完工。根據(jù)分類歸集原則，需將東區(qū)和西區(qū)作不同成本對(duì)象核算。 

3、功能區(qū)分原則：開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且有不同使用功能時(shí)，可作獨(dú)立成本對(duì)象核算。

案例：開發(fā)的A項(xiàng)目，在東區(qū)住宅沿街一側(cè)還開發(fā)兩棟商業(yè)樓，根據(jù)功能區(qū)分原則，需將兩棟商業(yè)樓作獨(dú)立成本對(duì)象核算。 

4、定價(jià)差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作成本對(duì)象核算。

案例：開發(fā)的A項(xiàng)目，在東區(qū)住宅中，一棟住宅是回遷安置房，規(guī)定政府指導(dǎo)價(jià)12,000元/平方米，其他是普通住宅，單位平均售價(jià)40,000元/平方米，根據(jù)定價(jià)差異原則，需將回遷安置房、普通住宅分別作成本對(duì)象核算。

5、成本差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

案例：開發(fā)的A項(xiàng)目，在東區(qū)住宅中，一棟住宅是回遷安置房，規(guī)定政府指導(dǎo)價(jià)為12,000元/平方米，五棟是普通住宅，單位平均售價(jià)40,000元/平方米，另有三棟是精裝修高檔商品房，單位平均售價(jià)80,000元/平方米。根據(jù)成本差異原則，需將精裝修商品房分別作成本對(duì)象核算。（也適用定價(jià)差異原則）

6、權(quán)益區(qū)分原則：開發(fā)項(xiàng)目屬受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象核算。

案例：開發(fā) A項(xiàng)目，在項(xiàng)目外，需為地方政府代建一座體育館，資金由政府按甲企業(yè)投入一定比例撥付。根據(jù)權(quán)益區(qū)分原則，需將代建的體育館單獨(dú)作成本對(duì)象核算。

計(jì)稅成本對(duì)象的管理：稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào) ：

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品成本對(duì)象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，及開發(fā)項(xiàng)目基本情況、開發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)將已確定的成本對(duì)象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對(duì)象的，應(yīng)就調(diào)整原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項(xiàng)報(bào)告，在調(diào)整當(dāng)年所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

三、成本核算對(duì)象管理 ：

（1）單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。 

（2）對(duì)開發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)開發(fā)項(xiàng)目，可結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理需要，按開發(fā)項(xiàng)目一定區(qū)域、周期劃分成本核算對(duì)象。在此基礎(chǔ)上，同一期或區(qū)域內(nèi)有不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)物業(yè)，還應(yīng)按產(chǎn)品業(yè)態(tài)劃分成本核算對(duì)象。 

（3）不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)或銷售的配套設(shè)施不作單獨(dú)成本核算對(duì)象，先作過(guò)渡性成本對(duì)象將發(fā)生的成本費(fèi)用歸集，然后再將其相關(guān)成本分?jǐn)傆?jì)入能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的成本核算對(duì)象。 

（4）成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意變更，以保證成本核算準(zhǔn)確性。如不同成本核算對(duì)象同時(shí)開發(fā)，應(yīng)由成本部門在成本支付時(shí)注明屬哪個(gè)成本核算對(duì)象， 以便財(cái)務(wù)人員準(zhǔn)確核算。

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