一、增值稅 

一般房屋出租都是采取預(yù)收方式，一般來說，預(yù)收款不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，但提供租賃服務(wù)預(yù)收款是個例外。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）第四十五條第（二）項規(guī)定：“納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。因此，采取預(yù)收款方式收取房屋租金的，不論是否開具發(fā)票，收到預(yù)收款的當(dāng)天即發(fā)生增值稅納稅義務(wù)；不論會計上是否確認(rèn)收入，增值稅上必須確認(rèn)收入，當(dāng)期申報繳納增值稅。

如果房屋租賃中有免租期的約定，并不是“無償”提供服務(wù)，因為免租期的存在前提是有償服務(wù)，類似“買一送一”，因此，在增值稅上是不視同銷售。為避免爭議，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）明確：納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。

二、房產(chǎn)稅

對于一次性取得跨年度租金收入納稅義務(wù)發(fā)生時間，是按照租賃期分?jǐn)偫U納房產(chǎn)稅，還是在取得時一次性繳納房產(chǎn)稅，國家稅務(wù)總局并沒有明確規(guī)定，而有些?。ㄊ校┑亩悇?wù)機(jī)關(guān)卻制定了地方性政策，但是各地規(guī)定的口徑不一致。出租房產(chǎn)稅計稅依據(jù)不包括增值稅稅額，但是免征增值稅的不能扣減增值稅額。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第二條規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

三、企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅收入確認(rèn)原則-權(quán)責(zé)發(fā)生制。但企業(yè)所得稅另有規(guī)定的除外。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。另據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

出租方如為在我國境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)場所、且采取據(jù)實申報繳納企業(yè)所得稅的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行?！斑m用在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入”的首要條件是“提前”和“一次性”，也就是說，企業(yè)取得跨年度租金收入是在租賃開始前一次性取得租賃期內(nèi)的全部租金收入。其次，跨年度租金收入在租賃期內(nèi)分期均勻計入相關(guān)年度收入，是企業(yè)的一種自由選擇權(quán)，而不是必須執(zhí)行的。因此，企業(yè)在一次性取得跨年度租金收入時，應(yīng)根據(jù)實際情況確定是一次性計入收入繳稅，還是分期均勻計入相關(guān)年度收入繳稅。因此，如果是按“收付實現(xiàn)制”，確認(rèn)收入與免租期沒有關(guān)系；如果按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”，免租期也是計入租賃期內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?br/>

四、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》《印花稅稅目稅率表》規(guī)定，財產(chǎn)租賃合同立合同人按租賃金額千分之一貼花。企業(yè)出租房屋簽訂的租賃合同屬于財產(chǎn)租賃合同的，故按0.1%稅率繳納印花稅。應(yīng)稅合同的計稅依據(jù)，為合同所列的金額，不包括列明的增值稅稅款。也就是說，一次性取得跨年度租金，如果該租金是財產(chǎn)租賃合同中記載的租賃期限內(nèi)的全部租金，則按該金額確認(rèn)印花稅計稅依據(jù)；如果合同約定分年收取，比如分別為120萬、150萬、180萬（都為不含增值稅價格，合同列明的增值稅稅款），則應(yīng)按租賃合同的總金額450萬元作為計稅依據(jù)；如果合同約定第一年房租為120萬，第二年、第三年按照市場價格另行約定，應(yīng)按租賃合同的總金額120萬元作為計稅依據(jù)，后續(xù)按照每年約定的房租金額繳納印花稅。

五、會計處理

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》第二十二條規(guī)定，對于經(jīng)營租賃的租金，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法計入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。

舉例：A公司將一棟自有房產(chǎn)對外出租，合同約定租期三年（含免租期3個月），起租日為2022年12月1日，租金360000元(含稅)于2022年12月1日一次性支付，按照直線法2022年確認(rèn)的租金收入=360000/3/(1+9%)/12=9174.31(元)，因此在收到房屋租金的會計處理如下：

借：銀行存款360000.00

      貸：預(yù)收賬款330275.23

            應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）29724.77

2022年應(yīng)確認(rèn)收入：

借：預(yù)收賬款9174.31

      貸：其他業(yè)務(wù)收入—房屋租金收入9174.31

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如何判斷是否需要繳納“印花稅”