2022資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)一》練習(xí)題精選（十二）

堅(jiān)持不懈，才能找到更好的自己。2022年資產(chǎn)評估師備考已經(jīng)正式開始了，你開始行動了嗎？正保會計(jì)網(wǎng)校每周精選《資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)一》練習(xí)題，希望能夠?qū)Υ蠹业幕A(chǔ)知識進(jìn)行一下檢測和鞏固！

1、多選題

下列選項(xiàng)中，屬于運(yùn)用市場法對不動產(chǎn)進(jìn)行評估的前提條件的有（?。?。

A、具有充分發(fā)育的、活躍的、公平的不動產(chǎn)交易市場 

B、被評估不動產(chǎn)的未來收益必須是可以預(yù)測并可用貨幣衡量的 

C、被評估不動產(chǎn)建造過程中的工程量是可以計(jì)量的，且該類不動產(chǎn)可以重復(fù)“生產(chǎn)” 

D、被評估不動產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集到的 

E、被評估不動產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測 

【正確答案】AD

【答案解析】市場法適用的前提條件包括：（1）具有充分發(fā)育的、活躍的、公平的不動產(chǎn)交易市場；（2）可以搜集到被評估不動產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料。所以本題的正確答案為A項(xiàng)、D項(xiàng)。選項(xiàng)B、E屬于運(yùn)用收益法評估的前提條件。選項(xiàng)C屬于運(yùn)用成本法評估的前提條件。

2、單選題

關(guān)于國有土地使用權(quán)，下列說法正確的是（?。?/p>

A、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，其使用期限為70年，到期后再申請續(xù)期 

B、劃撥土地使用權(quán)常用于抵押 

C、土地使用者未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地，可以出租部分土地使用權(quán) 

D、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括出售、交換和贈與 

【正確答案】B

【答案解析】不動產(chǎn)價(jià)格的影響因素可以分為不動產(chǎn)自身因素、不動產(chǎn)外部因素以及不動產(chǎn)交易因素：（1）不動產(chǎn)自身因素包括區(qū)位因素（位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套）、實(shí)物因素（土地實(shí)物因素、建筑物實(shí)物因素、通用性）、權(quán)益因素（權(quán)利狀況、使用管制、相鄰關(guān)系）；（2）不動產(chǎn)外部因素包括政治因素、政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素等；（3）不動產(chǎn)交易因素包括不動產(chǎn)供求關(guān)系、變現(xiàn)因素、心理因素、其他因素等。

4、單選題

下列關(guān)于不動產(chǎn)清查核實(shí)的說法中，錯(cuò)誤的是（?。?。

A、必須進(jìn)行逐項(xiàng)調(diào)查 

B、評估專業(yè)人員在現(xiàn)場勘察時(shí)很少使用專業(yè)的不動產(chǎn)鑒定 

C、可以利用專家和專業(yè)報(bào)告 

D、可以要求相關(guān)當(dāng)事人提供保證書或承諾函 

【正確答案】A

【答案解析】對不動產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)時(shí)，可以采用的方法有逐項(xiàng)調(diào)查或抽樣調(diào)查。對于數(shù)量較大的不動產(chǎn)，當(dāng)資產(chǎn)評估專業(yè)人員認(rèn)為通過對樣本的調(diào)查，可以推斷整體不動產(chǎn)的狀態(tài)時(shí)，可以采用抽樣方法進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。

5、多選題

在不動產(chǎn)清查核實(shí)中，下列屬于建筑物實(shí)物狀態(tài)清查核實(shí)內(nèi)容的有（?。?。

A、土地坐落 

B、建筑規(guī)模 

C、平面布置 

D、不動產(chǎn)權(quán)證類型 

E、交易結(jié)構(gòu) 

【正確答案】BC

【答案解析】選項(xiàng)A屬于土地實(shí)物狀態(tài)；選項(xiàng)D屬于權(quán)利狀態(tài)；選項(xiàng)E屬于區(qū)位和交易狀況。

6、單選題

某磚混結(jié)構(gòu)的三層住宅，宅基地面積為180平方米，建筑面積為400平方米。采用報(bào)酬資本化法，報(bào)酬率為9%，評估時(shí)的剩余使用年限為10年。經(jīng)測算，該住宅的年凈收益為50000元，預(yù)計(jì)未來凈收益將維持該水平，則用收益法評估該住宅的每平方米價(jià)格約為（?。?。

A、802.2元 

B、825元 

C、1054元 

D、1328元 

【正確答案】A

【答案解析】住宅價(jià)格=50000/9%×[1-1/（1+9%） ¹⁰]=320882.89（元）。

則該住宅的每平方米價(jià)格=320882.89/400=802.2（元）。

注：1/r×[1－1/（1＋r）ⁿ]＝（P/A，r，n），是年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算公式的變形。

7、單選題

運(yùn)用剩余法評估不動產(chǎn)價(jià)值時(shí)，下列關(guān)于預(yù)測開發(fā)完成后不動產(chǎn)開發(fā)價(jià)值的說法錯(cuò)誤的是（?。?。

A、對于出售的寫字樓，用市場法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總開發(fā)價(jià)值 

B、對于出租的寫字樓，用市場法確定不動產(chǎn)出租的凈收益，再用收益法將出租凈收益折現(xiàn)為不動產(chǎn)總開發(fā)價(jià)值 

C、對于出售的居住用商品房，用市場法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總開發(fā)價(jià)值 

D、對于出租的商業(yè)樓宇，用市場法確定不動產(chǎn)出租的總開發(fā)價(jià)值 

【正確答案】D

【答案解析】對于出售的不動產(chǎn)，如居住用商品房、商業(yè)樓宇、寫字樓、工業(yè)廠房等，可采用市場法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總開發(fā)價(jià)值，選項(xiàng)A和選項(xiàng)C的說法正確。對于出租的不動產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)樓宇等，首先采用市場法確定開發(fā)不動產(chǎn)出租的凈收益，然后采用收益法將出租凈收益折現(xiàn)為不動產(chǎn)總開發(fā)價(jià)值，選項(xiàng)B的說法正確，選項(xiàng)D的說法不正確。

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