2018年資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（一）》練習(xí)題精選（十）

2018資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一考試大綱發(fā)布后，正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校迅速開通《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（一）》課程，伙伴有沒有跟上課程進(jìn)度？資產(chǎn)評(píng)估師考試并不是我們想象中的那么難，用好合適的學(xué)習(xí)工具，掌握適當(dāng)?shù)膶W(xué)習(xí)方式，堅(jiān)持下來，你就成功了。以下是本周《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（一）》練習(xí)題精選，供考生們了解掌握。練習(xí)題精選每周更新。

 

單選題

某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；該商鋪目前的月租金（按建筑面積算）為100元/m2，市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；采用報(bào)酬資本化法，報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（ ）萬元。

A、521

B、533

C、695

D、711

【正確答案】 A

【答案解析】 實(shí)際租金收益低于市場(chǎng)類似租金收益，應(yīng)該采取客觀收益。年凈收益＝500×120×12×（1－25%）＝54（萬元），收益現(xiàn)值p=a/y[1-1/（1+y）n]＝54/0.1×[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（萬元）。

單選題

某宗地的面積為1000m2，采用比較法進(jìn)行評(píng)估。通過三宗可比實(shí)例求出的比較價(jià)格分別為9130元/m2，9190元/m2和9220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為（ ）元/m2。

A、9160

B、9175

C、9181

D、9205

【正確答案】 C

【答案解析】 比準(zhǔn)價(jià)格＝9130×0.3＋9190×0.4＋9220×0.3＝9181（元/m2）。

單選題

下列選項(xiàng)中，一般不適用收益法評(píng)估的是（ ）。

A、學(xué)校

B、寫字樓

C、影劇院

D、游樂場(chǎng)

【正確答案】 A

【答案解析】 收益法適用于經(jīng)營(yíng)性且有穩(wěn)定收益的建（構(gòu)） 筑物價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等非經(jīng)營(yíng)性建（構(gòu)）筑物價(jià)值評(píng)估大多不適用。

單選題

為充分了解建（構(gòu)）筑物的實(shí)物狀態(tài)和權(quán)利狀態(tài)，必須對(duì)建（構(gòu)） 筑物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。下列選項(xiàng)中，屬于土地使用權(quán)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查實(shí)物狀態(tài)的主要內(nèi)容的是（ ）。

A、待估地塊的地勢(shì)

B、土地出讓合同

C、土地預(yù)審文件

D、產(chǎn)業(yè)聚集情況

【正確答案】 A

【答案解析】 選項(xiàng)BC，屬于權(quán)利狀態(tài)調(diào)查；選項(xiàng)D屬于區(qū)位狀態(tài)調(diào)查。

單選題

土地使用年期修正系數(shù)y＝[1－1/（1＋r）m]/[1－1/（1＋r）n]，其中r指的是（ ）。

A、土地報(bào)酬率

B、土地資本化率

C、建筑物報(bào)酬率

D、建筑物資本化率

【正確答案】 B

【答案解析】 土地使用年期修正系數(shù)中，y－宗地使用年期修正系數(shù)；r－土地資本化率；m－被估宗地可使用年期；n－該用途土地法定最高出讓年期。

單選題

使用成本法進(jìn)行房地合估時(shí)，下列選項(xiàng)不屬于開發(fā)成本的是（ ）。

A、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

B、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

C、房屋建筑安裝工程費(fèi)

D、土地取得成本

【正確答案】 D

【答案解析】 開發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成：（1）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；（3）房屋建筑安裝工程費(fèi)；（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；（5）開發(fā)期間稅費(fèi)指政府或其他部門收取的費(fèi)用。

單選題

某宗地存在商業(yè)寫字樓，房地產(chǎn)年凈收益為500萬元，該寫字樓建筑物價(jià)值為3000萬元，已知綜合資本化率為11%，則該房地產(chǎn)的土地價(jià)值約為（ ）萬元。

A、1500

B、1545

C、2500

D、2945

【正確答案】 B

【答案解析】 土地價(jià)值=房地產(chǎn)收益/綜合資本化率－建筑物價(jià)值=500/11%－3000=1545.45（萬元）。  

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