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一、案例： 承租人甲公司就某棟建筑物的某一層樓與出租人乙公司簽訂了為期10年的租賃協(xié)議： （1）初始租賃期內(nèi)的不含稅租金為每年50 000元（稅率9%），每年末支付； （2）為獲得該項租賃，甲公司發(fā)生的初始直接費用為20 300元，其中，15 000元為向該樓層前任租戶支付的款項，5 300元（含稅價，稅率6%）為向促成此租賃交易的房地產(chǎn)中介支付的傭金； （3）甲公司無法確定租賃內(nèi)含利率，其增量借款利率為每年5%。 注：按照老準(zhǔn)則，該租賃不構(gòu)成融資租賃，因此企業(yè)所得稅需要按照經(jīng)營租賃處理。

二、解析： 租賃付款額=50 000×10=500000 租賃負(fù)債=50 000×（P/A，5%，10）=386086.75 未確認(rèn)融資費用=500000-386086.75=113913.25 （一）、甲公司賬務(wù)處理： 1、確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)與租賃負(fù)債： 借：使用權(quán)資產(chǎn) 386086.75 借：租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費用 113913.25 貸：租賃負(fù)債——租賃付款額 500000 2、將初始直接費用計入使用權(quán)資產(chǎn)的初始成本 借：使用權(quán)資產(chǎn) 20000 借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）300（5300/1.06*6%） 貸：銀行存款 20300

3、后續(xù)計量：租賃負(fù)債將按以下方法攤銷： 折現(xiàn)率(discount rate) 是指將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。本金化率和資本化率或還原利率則通常是指將未來無限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。 折現(xiàn)率 ： (1+ r)^t =C/PV ； =ROUND((1+N3)^(F3/12)-1,6) 第一年： 借：租賃負(fù)債——租賃付款額 50000 借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 4500（50000*9%） 貸：銀行存款 54500 借：財務(wù)費用——利息費用 19304.34 貸：租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費用 19304.34 計提折舊：（假設(shè)10年計提折舊） 借：生產(chǎn)成本（管理費用銷售費用等）40608.68 待：使用權(quán)資產(chǎn)累計折舊40608.68【（386086.75+20000）/10】

（二）、甲企業(yè)稅務(wù)處理： 第一年： 租賃費用稅前扣除納稅調(diào)減：50000元 初始折舊費用稅前扣除納稅調(diào)減：20000元 財務(wù)費用納稅調(diào)增金額：19304.34元 使用權(quán)資產(chǎn)折舊費用納稅調(diào)增金額：40608.68元 合計：納稅調(diào)減金額=50000+20000-19304.34-40608.68=10086.98元