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房地產(chǎn)企業(yè)得賬務(wù)處理，還有稅是怎么樣的？
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您好，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和稅務(wù)處理大全
如：會計分錄，會計科目、會計報表、要繳納哪些稅，怎樣少納稅。 內(nèi)容好多，先發(fā)給您一部分吧：房地產(chǎn)會計全套賬務(wù)處理和涉及稅目 一、房地產(chǎn)涉及的稅種：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。
1、增值稅：小規(guī)模稅率3%，一般納稅人稅率11%。
2、城市維護建設(shè)稅
計稅依據(jù)是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農(nóng)村）。 計算公式:
應(yīng)納稅額=增值稅×稅率。
3、教育費附加
計稅依據(jù)是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。 計算公式:
應(yīng)交教育費附加額=增值稅×3%。
4、印花稅：
（1）財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同，適用稅率為千分之一；
（2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、貨運運輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五；
（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點五；
（5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花；
（6）營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。
5、個人所得稅：
工資、薪金不含稅收入適用稅率表
級數(shù)應(yīng)納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(shù)(元)
1 不超過500元的部分 5 0
2 超過500元至2000元的部分 10 25
3 超過2000元至5000元的部分 15 125
4 超過5000元至20000元的部分 20 375
5 超過20000元至40000元的部分 25 1375
6 超過40000元至60000元的部分 30 3375
7 超過60000元至80000元的部分 35 6375
8 超過80000元至100000元的部分 40 10375
9 超過100000元的部分 45 15375
計算公式：
應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù) 應(yīng)納稅額=工資薪金收2000-“三險一金”
6、所得稅
（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。
（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。
計算公式： 應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率
（3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。
計算公式： 應(yīng)交所得稅=利潤總額*所得稅稅率
（4）所得稅稅率：
一般企業(yè)所得稅的稅率為25%,
符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。
國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。
7、房產(chǎn)稅
依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。
8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：
（1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元；
（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
9、土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）開發(fā)土地的成本、費用； （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理
提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會計制度。
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費共有11種（10稅1費）
稅：增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅 企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅。 費：教育費附加
一、增值稅
1.轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)
銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納增值稅，贈送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨計繳增值稅。
2.房屋租賃（出租） 屬于服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)
3.房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售
超過買斷價格外的收入作為手續(xù)費收入，按“增值t稅--服務(wù)業(yè)” 繳納增值稅
4.單位將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈與他人 視同銷售不動產(chǎn)
5.銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為 比照銷售不動產(chǎn)征收增值稅
6.納稅人自建后銷售房屋
自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納增值稅，再按銷售不動產(chǎn)征收增值稅。
二、增值稅
銷售房屋的同時贈送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。
三、土地增值稅 （一）一般規(guī)定
1.出售——征 包括三種情況：
（1）出售國有土地使用權(quán)；
（2）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售； （3）存量房地產(chǎn)買賣
其中對于（2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項目： ①取得土地使用權(quán)所支付的金額； ②房地產(chǎn)開發(fā)成本 ③房地產(chǎn)開發(fā)費用 ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目
對于（3）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項目 ①房屋及建筑物的評估價格。
評估價格＝重置成本價×成新度折扣率
②取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。 ③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
2.房地產(chǎn)抵押
（1）抵押期——不征；
（2）抵押期滿償還債務(wù)本息——不征；
（3）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債——征。
3.房地產(chǎn)交換
單位之間換房，有收入的，征；
4.將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（房地產(chǎn)清算）
5.合作建房
建成后自用——不征
建成后轉(zhuǎn)讓——征。
6.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)——暫免。
7.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售
增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。
8.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移——不征收（清算時不扣除相應(yīng)的成本和費用）
（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算
1.土地增值稅的清算單位
對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計算增值額。
2.土地增值稅的清算條件
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
3.土地增值稅的扣除項目
①扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 ②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。
③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：
A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；
B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的； C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，不得扣除。
⑤屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積所占比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。 四、房產(chǎn)稅
1.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
2.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。
五、城鎮(zhèn)土地使用稅
1.城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。 2.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。
六、契稅（承受方）
1.企業(yè)公司制改造
非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且所占股份超過50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
2.企業(yè)股權(quán)重組——不征
3.企業(yè)合并——免征
合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
4.企業(yè)分立——不征
企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。
5.企業(yè)出售
買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。
6.企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)
債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。
7.房屋的附屬設(shè)施
對于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，征收契稅，不涉及的，不征。
七、企業(yè)所得稅
（一）預(yù)繳企業(yè)所得稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。 （二）預(yù)計利潤率
1.非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目：
（1）位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%；
（2）位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；
（3）位于省、其他地區(qū)的，不得低于10%。 2.經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，不得低于3%。
八、個人所得稅
1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金）
2.企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵（包括實物、有價證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費用全額計入營銷人員應(yīng)稅所得（按勞動報酬所得），依法征收個人所得稅，并由提供費用的企業(yè)和單位代扣代繳。
九、印花稅
1.財產(chǎn)（房屋）租賃合同——1‰。
2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移合同。
3.營業(yè)賬簿稅目中記載資金的賬簿的計稅依據(jù)為“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額
其他賬簿——每件5元。
4.領(lǐng)受房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、土地使用證——每件5元。
十、城市維護建設(shè)稅
以增值稅（贈送空調(diào)需要視為同銷售征增值稅）等為基數(shù)
十一、耕地占用稅
占用耕地建房或從事非生產(chǎn)建設(shè)，按占用面積征稅。
十二、教育費附加 同城市維護建設(shè)稅
2017 06/16 20:49
84785023 
2017 06/16 20:51
@王老師:老師 能不能再發(fā)點，謝謝
王雁鳴老師 
2017 06/16 20:55
您好，開發(fā)成本及期間費用的核算：
1、“開發(fā)成本”，主要包括：
（1）土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；
（2）前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；
（3）基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；
（4）建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；
（5）公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細(xì)。可根據(jù)上述六項來設(shè)置三級明細(xì)科目
?、匍_發(fā)土地成本費用：
借：開發(fā)成本—土地開發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款—XX公司
分配開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本—土地開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用
借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)
?、谂涮自O(shè)施開發(fā)
計算公式：
某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率
配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*100%
發(fā)生的配套設(shè)施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）
借：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)
貸：開發(fā)產(chǎn)品
支付的配套設(shè)施開發(fā)費用
借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)
貸：銀行存款
同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)
借：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)
貸：庫存設(shè)備或庫存材料
分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用
借：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本
借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)
?、鄯课蓍_發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）
借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
貸：銀行存款
?、荛_發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）
借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款
自已組織施工的
借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款
應(yīng)付工資
?、荽üこ涕_發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目
企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出
借：開發(fā)成本—代建工程開發(fā)
貸：銀行存款
或庫存材料
或現(xiàn)金
結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本—代建工程開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：開發(fā)成本—代建工程
貸：開發(fā)成本—代建工程開發(fā)
移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)
借：主營業(yè)務(wù)成本—代建工程結(jié)算成本
貸：開發(fā)成本—代建工程
2、開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接費用等
借：開發(fā)間接費用
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款
或應(yīng)付工資
分配開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
借：開發(fā)產(chǎn)品
貸：開發(fā)成本—房屋開發(fā)
3、管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用
4、財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期間的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費用
5、銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費、產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用發(fā)生的銷售費用。
四、主要帳務(wù)處理過程
（一）房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)的土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安費等支出
借：開發(fā)成本
貸：銀行存款、現(xiàn)金、原材料等
（二）開發(fā)完工
借：開發(fā)產(chǎn)品
貸：開發(fā)成本
（三）預(yù)售房款
借：銀行存款、現(xiàn)金
貸：預(yù)收賬款
（四）開發(fā)完工，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售房款
借：預(yù)收賬款
貸：經(jīng)營收入
（五）結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本
借：經(jīng)營成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品
（六）計提稅金
借：經(jīng)營稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費-營業(yè)稅
貸：應(yīng)交稅費-城建稅
貸：其他應(yīng)交款-教育費附加
（七）結(jié)轉(zhuǎn)收入
借：經(jīng)營收入
貸：本年利潤
（八）結(jié)轉(zhuǎn)稅金
借：本年利潤
貸：經(jīng)營稅金及附加
（九）結(jié)轉(zhuǎn)成本、費用
借：本年利潤
貸：經(jīng)營成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用
1、資產(chǎn)類主要會計科目核算：
??（1）現(xiàn)金
? 從銀行提取現(xiàn)金
? 借：現(xiàn)金
????? 貸：銀行存款
? 支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金
? 借：其他應(yīng)收賬——XX成本類或材料類科目
????? 貸：現(xiàn)金
? （2）銀行存款
? （3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，
而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
? ①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）
? 借：應(yīng)收賬款——XX公司或個人
????? 貸：主營業(yè)務(wù)收入
? ②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項
? 借：應(yīng)收賬款——XX公司
????? 貸：其他業(yè)務(wù)收入
? 收回款項時：
借：銀行存款
????? 貸：應(yīng)收賬款
? （4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，
二是備抵法
? 提取壞賬準(zhǔn)備金
? 借：管理費用
????? 貸：壞賬準(zhǔn)備
? 發(fā)生壞賬時
借：壞賬準(zhǔn)備
????? 貸：應(yīng)收賬款
? 收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款
? 借：應(yīng)收賬款
???? 貸：壞賬準(zhǔn)備
? 借：銀行存款
????? 貸：應(yīng)收賬款
? （5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。
? 銷售商品房而收到的商業(yè)匯票
? 借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司
????? 貸：主營業(yè)務(wù)收入
? 商業(yè)匯票到期：
? 若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）
? 借：銀行存款
????? 貸：應(yīng)收賬款
? 若為有息商業(yè)匯票
? 借：銀行存款
????? 貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司
? 財務(wù)費用
? （6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，
分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細(xì)科目。
? ①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）
? 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款
????? 貸：銀行存款
? 拔付承包單位抵作備料款的材料
? 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款
? ????貸：庫存材料
? 企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單）
? 借：開發(fā)成本
????? 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
? 同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款
? 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
????? 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款
? 用銀行存款補付余額
? 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款貸：銀行存款
? ②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價款
? 借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款
????? 貸：銀行存款
? 材料驗收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款
? 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款
????? 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款
? 用銀行存款補付余額
? 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款
????? 貸：銀行存款
? （7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運雜費、
流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
? （8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、
低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
? （9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
? （10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本
? （11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際成本
? ①購入設(shè)備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）
? 借：物資采購——設(shè)備采購
????? 貸：銀行存款
? 計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）
? 借：物資采購——設(shè)備采購
???? 貸：采購保管費
? 采購保管費的計算公式如下：
? 采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費
? 某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M=實際買價和運雜費*分配率
? 材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）
? 借：庫存設(shè)備
????? 貸：物資采購
? ②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)）
? 借：預(yù)付賬款
????? 貸：銀行存款
? 設(shè)備到達驗收入庫
? 借：物資采購——設(shè)備采購
????? 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款
? 沖減預(yù)付的設(shè)備貨款
? 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款
????? 貸：預(yù)付賬款
? 支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款
? 借：應(yīng)付賬款
????? 貸：銀行存款
? ③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）
? 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
????? 貸：庫存設(shè)備
銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）
? 借：銀行存款
????? 貸：其他業(yè)務(wù)收入
? 結(jié)轉(zhuǎn)成本
? 借：其他業(yè)務(wù)支出
????? 貸：庫存設(shè)備
? （12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。
? 發(fā)出材料，委托外單位加工
? 借：委托加工材料
????? 貸：庫存材料
? 材料成本差異
? 加工完后驗收入庫
? 借：委托加工材料
????? 貸：銀行存款
? 借：庫存材料——XX材料
????? 貸：委托加工材料
? （13）低值易耗品：是指未達到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
? 自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費用
? 借：開發(fā)間接費用
????? 貸：低值易耗品
? 倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：
? 借：待攤費用
????? 貸：低值易耗品
? 借：采購保管費
????? 貸：待攤費用
? （14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，
或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，
在竣工驗收時
? 借：開發(fā)產(chǎn)品
????? 貸：開發(fā)成本
? 對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本
? 借：主營業(yè)務(wù)成本
????? 貸：開發(fā)產(chǎn)品
? （15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。
? 借：主營業(yè)務(wù)成本
????? 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品
? （16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。
主要是通過收取租金的形式實現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細(xì)科目
? 出租土地或是房屋時
? 借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品
????? 貸：開發(fā)產(chǎn)品
? 租金收入：
? 借：銀行存款或應(yīng)收賬款
????? 貸：主營業(yè)務(wù)收入
? （17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細(xì)科目
? 開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實際搭建的成本
? 借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房
????? 貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋
? 按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷
? 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用
????? 貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷
? 其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大
? 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用
????? 貸：銀行存款
? 如果金額較大的
? 借：待攤費用或長期待攤費用
????? 貸：銀行存款
? 最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費用科目
? （18）固定資產(chǎn)
? ①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）
? 借：固定資產(chǎn)
????? 貸：銀行存款
? 購入需要安裝的固定資產(chǎn)
? 借：固定資產(chǎn)購建支出
????? 貸：銀行存款
? 支付安裝費用
? 借：固定資產(chǎn)購建支出
????? 貸：銀行存款
? 安裝完畢交付使用時借：固定資產(chǎn)
????? 貸：固定資產(chǎn)購建支出
? ②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）
? 支付的土地征用費及堪設(shè)計費
? 借：固定資產(chǎn)購建支出
????? 貸：銀行存款
? 領(lǐng)用材料時
? 借：固定資產(chǎn)購建支出
????? 貸：庫存材料
? 分配建筑工人工資和福利費
? 借：固定資產(chǎn)購建支出
????? 貸：應(yīng)付工資
? 應(yīng)付福利費
? 完畢建筑交付使用
? 借：固定資產(chǎn)
????? 貸：固定資產(chǎn)購建支出
? ③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）
? 借：固定資產(chǎn)
????? 貸：實收資本
? 累計折舊
? ④改擴建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴建通知單）
? 借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
????? 貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)
殘料變賣時
借：銀行存款
????? 貸：固定資產(chǎn)購建支出
? 支付擴建工程款時
? 借：固定資產(chǎn)購建支出
????? 貸：銀行存款
? 工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）
? 借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
????? 貸：固定資產(chǎn)購建支出
? 交付使用時
? 借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)
????? 貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
? （19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán).
2、負(fù)債的主要會計科目的核算
? （1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項
? 支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預(yù)支單
? 借：開發(fā)成本
????? 貸：應(yīng)付賬款
? 以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時
? 借：應(yīng)付賬款
????? 貸：預(yù)付賬款
? 補付其余款時
? 借：應(yīng)付賬款
????? 貸：銀行存款
? （2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款
? 收到預(yù)付款時
? 借：銀行存款
????? 貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款
? 提交工程價款結(jié)算單時
? 借：應(yīng)收賬款
? 貸；主營業(yè)務(wù)收入
? 借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款
????? 貸：應(yīng)收賬款
? 收回全部余款
? 借：銀行存款
????? 貸：應(yīng)收賬款
? （3）應(yīng)付工資
? 開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資
? 借：現(xiàn)金
????? 貸：銀行存款
? 借：應(yīng)付工資
????? 貸：現(xiàn)金
? 結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項
? 借：應(yīng)付工資
????? 貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費
? 代扣房租
? 月末分配工資費用
? 借：開發(fā)成本（建安）
? 開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）
? 銷售用費（銷售機構(gòu)）
? 管理費用（行政管理部門）
? 采購保管費（采購部門）
? 管理費用——勞動保險費（長期放假員工）
? 應(yīng)付福利費（醫(yī)務(wù)人員）
? （4）應(yīng)付福利費（按工資總額的14%計提）
? 借：開發(fā)成本（建安）
? 開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）
? 銷售用費（銷售機構(gòu)）
? 管理費用（行政管理部門）
? 采購保管費（采購部門）
????? 貸：應(yīng)付福利費
? 用現(xiàn)金支付福利費時
? 借：應(yīng)付福利費
????? 貸：現(xiàn)金
? （5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項稅金，
主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）
? 月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金
? 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加
????? 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅
? ——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅
? 月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金
? 借：其他業(yè)務(wù)支出
?? ???貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅
? ——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅
? 月末如按規(guī)定計算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅
? 借：管理費用
????? 貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅
? ——車船使用稅
? ——土地使用稅
? 月末計算的所得稅
? 借：所得稅
????? 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅
? 實際交納的稅金
? 借：應(yīng)交稅金——XX稅
????? 貸：銀行存款
? （6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應(yīng)交款
? 月末按規(guī)定提取教育附加
? 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加
????? 貸：其他應(yīng)交款——教育費附加
? 3、成本、費用主要會計科目核算
? （1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：
土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；
前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；
基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；
建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；
公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），
分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項來設(shè)置三級明細(xì)科目
? ①開發(fā)土地成本費用：
? 借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
????? 貸：銀行存款
? 或應(yīng)付賬款——XX公司
? 分配開發(fā)的間接費用
? 借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
????? 貸：開發(fā)間接費用
? 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用
? 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
????? 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。
? ②配套設(shè)施開發(fā)
? 計算公式：
? 某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率
?
? 配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*100%
? 發(fā)生的配套設(shè)施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）
? 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
????? 貸：開發(fā)產(chǎn)品
? 支付的配套設(shè)施開發(fā)費用
? 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
????? 貸：銀行存款
? 同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)
? 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
????? 貸：庫存設(shè)備或庫存材料
? 分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用
? 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
????? 貸：開發(fā)間接費用
? 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本
? 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
????? 貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
? ③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）
? 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
????? 貸：銀行存款
? ④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
? 出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）
? 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
????? 貸：銀行存款
? 或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
? 自已組織施工的
? 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
????? 貸：銀行存款
? 或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
? 應(yīng)付工資
? 庫存材料或設(shè)備
? ⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目
? 企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出
? 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
????? 貸：銀行存款
? 或庫存材料
? 或現(xiàn)金
? 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用
? 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
????? 貸：開發(fā)間接費用
? 工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本
? 借：開發(fā)成本——代建工程
????? 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
? 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)
? 借：主營業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本
????? 貸：開發(fā)成本——代建工程
? （2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、
折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷
? 發(fā)生的間接費用時
? 借：開發(fā)間接費用
????? 貸：銀行存款
? 或應(yīng)付賬款
? 或應(yīng)付工資
? 分配開發(fā)的間接費用
? 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
????? 貸：開發(fā)間接費用
? 竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
? 借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋
????? 貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
? （3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用
? （4）財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用
? （5）銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費、
不品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，
以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用
?
? 發(fā)生的銷售費用
?
? 借：銷售費用
?
????? 貸：銀行存款
?
? 或應(yīng)付賬款
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