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一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的主要稅種 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地前后涉及的主要稅種包括：耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅 二、涉及稅種的相關(guān)規(guī)定及測(cè)算方式 1 耕地占用稅 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)樗幍赜虿煌?，操作方式有很大差異。有很多地方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未通過招拍掛取得土地之前，就已經(jīng)實(shí)際占用了耕地，甚至進(jìn)行了違規(guī)建設(shè)。那么在取得土地之前占用耕地的這段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否繳納耕地占用稅呢？ 1.納稅人及測(cè)算方式 《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》第三條規(guī)定，占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，且《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第二款規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人。因此，未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅。 耕地占用稅如何計(jì)算呢？耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，實(shí)際占用的耕地面積，包括經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積和未經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積。 如，A地區(qū)的耕地占用稅稅額為20元/平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用耕地面積為1000平米，那么耕地占用稅為20＊1000=20000元，為一次性征收，且根據(jù)財(cái)稅〔2007〕176號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅平均稅額和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題的通知》的規(guī)定，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為實(shí)際占用耕地的當(dāng)天（未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的情形時(shí)）。 2.耕地占用稅與土地成交價(jià)款的關(guān)系 此外，實(shí)務(wù)中經(jīng)常有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)后被稅務(wù)機(jī)關(guān)告知繳納耕地占用稅，耕地占用稅與土地成交價(jià)款之間是什么關(guān)系呢？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到底要不要繳納該費(fèi)用呢？ 根據(jù)財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于加強(qiáng)土地成交價(jià)款管理規(guī)范資金繳庫(kù)行為的通知》（財(cái)綜[2009]89號(hào)）規(guī)定，理順土地成交價(jià)款與稅款的關(guān)系，契稅、耕地占用稅等稅款應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及對(duì)應(yīng)的政府收支分類科目，分別繳入地方國(guó)庫(kù)，不得與土地成交價(jià)款混庫(kù)。若由市縣人民政府作為用地申請(qǐng)人繳納耕地占用稅的，所需繳納的稅款可以通過土地出讓支出預(yù)算予以安排；已繳稅款在土地出讓時(shí)計(jì)入土地出讓底價(jià)，不得在土地成交價(jià)款外單獨(dú)收取。因此，耕地占用稅在上述情況下不得在土地成交價(jià)款外單獨(dú)收取。 2 契稅 契稅，是大家都比較了解的一個(gè)稅種。我們應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地取得階段繳納的契稅與銷售商品房時(shí)由購(gòu)買方繳納的契稅相區(qū)分。因?yàn)檫@是不同的兩種階段，且稅率是不同的。 1.納稅人及測(cè)算方式 《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》中規(guī)定，契稅稅率為3－5％，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。因契稅的適用稅率，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，所以各地的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)因?qū)嶋H情況而有所不同。 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。 契稅如何計(jì)算呢？契稅為計(jì)稅價(jià)格乘以稅率，比如，A地的契稅稅率為4%，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格為5000萬(wàn)元，那么契稅為5000＊4%=200萬(wàn)元。 2.市政建設(shè)配套費(fèi)是否繳納契稅 對(duì)于契稅，實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會(huì)遇到一個(gè)問題，市政建設(shè)配套費(fèi)是否繳納契稅？ 因各地的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容約定不同，有的地方《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中土地的成交價(jià)格包括市政建設(shè)配套費(fèi)，并列明市政建設(shè)配套費(fèi)的具體數(shù)額，如果此種情況下，按照土地成交價(jià)格繳納契稅是沒有問題的。但是，有的地方《土地出讓合同》中土地成交價(jià)格并未明確區(qū)分土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)等具體數(shù)額，而是直接約定土地成交價(jià)格為某個(gè)具體的數(shù)額，在此種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納市政建設(shè)配套費(fèi)之后，稅務(wù)局要求該企業(yè)繳納契稅。那么該契稅應(yīng)不應(yīng)該繳納呢？ 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅[2004]134號(hào)）對(duì)此有相關(guān)規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 因此，如上述所說(shuō)，《出讓合同》中明確列明了市政建設(shè)配套費(fèi)的具體數(shù)額，繳納契稅是沒有問題的，若《出讓合同》中只列明了土地成交價(jià)格，并未列明市政建設(shè)配套費(fèi)，那么契稅的繳納依據(jù)應(yīng)該為合同中列明的土地成交價(jià)款，市政建設(shè)配套費(fèi)是不應(yīng)該繳納契稅的，但是各地掌握程度不同，所以針對(duì)該問題有諸多爭(zhēng)議。 除市政配套費(fèi)外，組成土地價(jià)格的其他成本是否應(yīng)該計(jì)入契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)在實(shí)務(wù)層面也有許多爭(zhēng)議，如城市更新（三舊改造）項(xiàng)目，開發(fā)商直接支付給原拆遷戶的貨幣補(bǔ)償、過渡費(fèi)、回遷房是否也應(yīng)該并入契稅組價(jià)基礎(chǔ)，還有對(duì)土地清租、建筑物拆除成本是否也應(yīng)計(jì)入呢？按134號(hào)文精神，這類貨幣支出與非貨幣支出都同樣構(gòu)成土地成本的一部分，只不過在凈地出讓模式下該類支出由政府完成支出并計(jì)入總價(jià)進(jìn)行招拍掛或協(xié)議出讓，在毛地出讓模式下則該類支出由開發(fā)商完成支出，并土地實(shí)際使用人只需補(bǔ)交地價(jià)。在實(shí)務(wù)中該類契稅往往被開發(fā)商忽略未交，但不能忽視該類風(fēng)險(xiǎn)。 3 城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是如何規(guī)定的，什么時(shí)候開始繳納？什么時(shí)候終止繳納？從下文對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅的相關(guān)介紹中即可了解。 1.納稅人及測(cè)算方式 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（2013修訂）》規(guī)定， 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。 土地使用稅每平方米年稅額如下： （一）大城市1.5元至30元； （二）中等城市1.2元至24元； （三）小城市0.9元至18元； （四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。 且省、自治區(qū)、直轄市人民政府，應(yīng)當(dāng)在上述規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，根據(jù)市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。 比如，A地的城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額為18元/平米，占用的土地面積為10000平米，那么城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算為18＊10000=18萬(wàn)元。 2.城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的開始與終止時(shí)間 因?yàn)槌擎?zhèn)土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納，那么對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)開始與終止時(shí)間分別是什么？與土地出讓是否有關(guān)呢？ 根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào) ）關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題的規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 因此，根據(jù)以上規(guī)定，若《土地出讓合同》中約定了土地交付時(shí)間，那么從交付時(shí)間的次月開始繳納；若未約定交付土地時(shí)間，則從《土地出讓合同》簽訂的次月開始繳納。此處就存在節(jié)稅的一個(gè)小方法，那就是在《土地出讓合同》中務(wù)必約定交付土地的時(shí)間，否則，就會(huì)因?yàn)榧s定不明導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是其實(shí)際占用的土地，那么也就意味著當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再占用某塊土地時(shí)，該塊土地相應(yīng)的納稅義務(wù)即終止，不再繳納土地使用稅。 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）第三條“關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題”規(guī)定：納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 而對(duì)于房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的時(shí)間，各地操作各異，有的地方按照地上部分可售面積銷售完畢后，不再繳納；有的地方以取得商品房預(yù)售許可證為準(zhǔn)，有的地方以交付房屋為準(zhǔn)。實(shí)務(wù)操作各不相同，那我們就從政策著手分析，以期找到最合理的標(biāo)準(zhǔn)。 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）規(guī)定，購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)于購(gòu)買方而言，自房屋交付使用的次月起開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，從政策規(guī)定而言，以商品房交付時(shí)間為城鎮(zhèn)土地使用稅的截止時(shí)間較為合理。 實(shí)務(wù)中還有一種情況，即開發(fā)商在未實(shí)際簽訂土地出讓合同時(shí)先占有土地開發(fā)，再后期簽訂合同，可以達(dá)到節(jié)稅的效果。也即在土地使用權(quán)未完全移交的情況下，開發(fā)商不需要繳納土地使用稅，但實(shí)際已經(jīng)用于前期開發(fā)了，如正負(fù)零以下的基礎(chǔ)開挖工程。 3.地下建筑物是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 此外，地下建筑物是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅呢？因?yàn)閷?shí)務(wù)中，地下建筑物部分有產(chǎn)權(quán)證，部分沒有產(chǎn)權(quán)證，那么針對(duì)此種不同的情況，是如何處理呢？ 根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅【2009】128號(hào)）第四條規(guī)定：對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。根據(jù)該規(guī)定我們可以了解到，地下建筑物需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 4 印花稅 印花稅是針對(duì)列舉出來(lái)的憑證征收的一種稅，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個(gè)人是印花稅的納稅義務(wù)人。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地階段，因與政府土地部門簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》而繳納印花稅，按照合同所載金額的0.05%貼花。如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以100萬(wàn)的價(jià)格取得某地塊，那么印花稅為100萬(wàn)＊0.05%=0.05萬(wàn)元。 5 增值稅 （一）納稅人及測(cè)算方式 《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱“增值稅暫行條例”）根據(jù)2017年11月19日《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例〉的決定》第二次修訂，《增值稅暫行條例》規(guī)定增值稅的納稅人為在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)，銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，且銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅率為9%。 我們知道納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，本文僅從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為一般納稅人并采用一般計(jì)稅方法的角度進(jìn)行分析與測(cè)算。 《增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。 應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅是否按照上述公式進(jìn)行計(jì)算呢？是否有其自身的特殊性呢？ 1.應(yīng)納稅額的測(cè)算 首先，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱“暫行辦法”）的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）是專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目征收增值稅的具體規(guī)定，該公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。 銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）。 在該計(jì)算公式中，允許扣除的只是當(dāng)期的土地價(jià)款，而不包括其他的成本（如房地產(chǎn)開發(fā)成本等），當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款。且對(duì)于建筑面積部分，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）中規(guī)定，“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。 此外，《暫行辦法》中規(guī)定在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。該規(guī)定的言外之意是，扣除的土地價(jià)款只是能夠提供省級(jí)財(cái)政票據(jù)的土地出讓金，但是因營(yíng)改增之后諸多新文件的出臺(tái)，對(duì)該規(guī)定進(jìn)行了部分修訂，《關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。因此，在銷售額中允許扣除的價(jià)款不單單是能夠提供省級(jí)財(cái)政票據(jù)的土地出讓金，若拆遷補(bǔ)償費(fèi)用在符合材料要求的情況下，也允許扣除。 應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額－進(jìn)項(xiàng)稅額 銷項(xiàng)稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%，而進(jìn)項(xiàng)稅即為增值稅專用發(fā)票上標(biāo)明的增值稅額。 為了便于區(qū)分，簡(jiǎn)單介紹簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額。 銷售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%） 應(yīng)納稅額=銷售額×5% 2.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間及繳納方式 （1）銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅納稅義務(wù)時(shí)間發(fā)生重大變化 根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。 因此，根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售制度下收到預(yù)收款的當(dāng)天不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，而此前《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)收到預(yù)收款的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。可見銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間相比，政策發(fā)生了重大變化。 之所以對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間進(jìn)行變更，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售制度，在收到預(yù)收款時(shí)，大部分進(jìn)項(xiàng)稅額尚未取得，如果規(guī)定收到預(yù)收款就要全額按照9%計(jì)提銷項(xiàng)稅，可能會(huì)發(fā)生進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)不匹配的“錯(cuò)配”問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面繳納了大量稅款，另一方面大量的留抵稅額得不到抵扣。為了解決這個(gè)問題，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》將銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間后移，收到預(yù)收款的當(dāng)天不再是銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。同時(shí)，為了保證財(cái)政收入的均衡入庫(kù)，又規(guī)定了對(duì)預(yù)收款按照3%進(jìn)行預(yù)征的配套政策。 正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊的預(yù)售制度，從而規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅預(yù)繳方式。 （2）增值稅預(yù)繳 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3% 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。 （3）預(yù)繳與發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)繳納增值稅的計(jì)算方式不同 值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)榧{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，預(yù)繳增值稅與發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)繳納增值稅的計(jì)算方式是不同的，下面通過一個(gè)簡(jiǎn)單的案例進(jìn)行說(shuō)明。 如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人，銷售時(shí)采用一般計(jì)稅方法，稅率9%，預(yù)征率3%。 該企業(yè)2016年8月預(yù)售2016年3月開工尚未開發(fā)完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入1110萬(wàn)元，銷售完工房地產(chǎn)項(xiàng)目并收訖款項(xiàng)的收入為2220萬(wàn)元。本月有留抵進(jìn)項(xiàng)稅額200萬(wàn)元。 預(yù)售收入應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅=1110/（1+9%）*3%=30（萬(wàn)元）。由于預(yù)售收入尚未產(chǎn)生納稅義務(wù)，當(dāng)月不能結(jié)轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額。只有等該房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生，才能抵扣本月的留抵進(jìn)項(xiàng)稅額。 收訖完工項(xiàng)目款項(xiàng)的收入應(yīng)申報(bào)增值稅：銷項(xiàng)稅額=2220/（1+9%）*9%=220（萬(wàn)元）。抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額200萬(wàn)元，應(yīng)納增值稅額=220-200=20（萬(wàn)元）。 2016年9月申報(bào)期內(nèi)繳納增值稅為30+20=50萬(wàn)元。 從該案例中能看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳增值稅，收訖銷售款發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)按照銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額的方法進(jìn)行測(cè)算。 3.增值稅附加 （1）城市維護(hù)建設(shè)稅 《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（2011修訂）》第二條規(guī)定，凡繳納消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)業(yè)稅已被廢止）的單位和個(gè)人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人，都應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。 城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。 （2）教育費(fèi)附加 《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定（2011修訂）》教育費(fèi)附加，以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅（已被廢止）、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3%，分別與增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅同時(shí)繳納。 （3）地方教育附加 《關(guān)于統(tǒng)一地方教育附加政策有關(guān)問題的通知》（財(cái)綜[2010]98號(hào)）地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為單位和個(gè)人（包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人）實(shí)際繳納的增值稅和消費(fèi)稅稅額的2%。在這一規(guī)定中，將地方教育附加的征收標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一調(diào)整為2%。 以上增值稅的附加均是與增值稅同時(shí)繳納。在上一個(gè)案例中，繳納的增值稅為50萬(wàn)元，A房地產(chǎn)開發(fā)公司位于市區(qū)，按照稅率7%進(jìn)行計(jì)算，那么增值稅附加的數(shù)額為： 50萬(wàn)×7%+50萬(wàn)×3%+50萬(wàn)×2%=6萬(wàn)元 以上內(nèi)容即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅及附加的測(cè)算以及繳納稅款的方式，除了增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還有一個(gè)非常重要的稅種即土地增值稅。 6 土地增值稅 （一）納稅人 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（2011修訂）》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納土地增值稅。 按照以上規(guī)定，我們可以看出，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)才需繳納土地增值稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、一級(jí)市場(chǎng)取得土地不征收土地增值稅。 （二）測(cè)算方式 土地增值稅的測(cè)算方式為：土地增值稅額=增值額*稅率-扣除額*速算扣除系數(shù) 根據(jù)上述公式，我們需要確定的數(shù)額有增值額和扣除項(xiàng)目，增值額與收入和扣除項(xiàng)目有關(guān)，增值額=收入-扣除項(xiàng)目，因此，在計(jì)算之前我們先要確定轉(zhuǎn)讓的收入以及扣除項(xiàng)目。 1.收入的確定 （1）正常銷售情形 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 且《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。 （2）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 （3）分期分類收入 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 因此銷售收入總額首先要分期確定，然后分類確定。 （4）代收費(fèi)用的確定 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)２０％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）文件中同樣規(guī)定了代收費(fèi)用的處理，企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 2.扣除項(xiàng)目 序號(hào) 扣除項(xiàng)目 1 去的土地使用權(quán)所支付的金額 2 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 3 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用 4 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5 加計(jì)20%扣除 根據(jù)以上表格，現(xiàn)在分別就各個(gè)扣除項(xiàng)目應(yīng)注意的事項(xiàng)進(jìn)行說(shuō)明： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 國(guó)稅函[2010]220號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 （2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 a 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）的規(guī)定，不同的安置方式處理方式不同，具體如下： 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 b前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的扣除 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。但考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，又可對(duì)上述費(fèi)用進(jìn)行核定扣除。因此，該通知第四條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 營(yíng)改增后，對(duì)建安費(fèi)用扣除部分進(jìn)行了新規(guī)定，要求納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。該具體規(guī)定可見《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)》關(guān)于營(yíng)改增后建筑安裝工程費(fèi)支出的發(fā)票確認(rèn)問題部分。 c 公共配套設(shè)施費(fèi) 國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 d 裝修費(fèi)用 對(duì)于很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷售精裝房既可以提高企業(yè)的品牌，又可以進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃。實(shí)務(wù)操作中，有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)毛坯房有成本的最高限制標(biāo)準(zhǔn)，但是對(duì)精裝修商品房無(wú)限制，并且根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。在利用精裝修手段時(shí)，一定注意把握相應(yīng)的尺度 ，因?yàn)橛行┏杀臼遣豢捎?jì)入的（如可移動(dòng)的床等）。此外，因目前房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)，很多地方都有限價(jià)的規(guī)定，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過簽訂《銷售合同》和《精裝修合同》來(lái)分解銷售收入，此種情況下稅務(wù)規(guī)劃便與限價(jià)之間發(fā)生一定的沖突，如何解決該問題需要進(jìn)一步的研究和探討。 （3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（三費(fèi)） 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題進(jìn)行了具體規(guī)定，如下表： 取得土地使用權(quán)所支付的金額為1，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2 利息支出 其他開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)總費(fèi)用 利息支付能提供金融機(jī)構(gòu)證明 據(jù)實(shí)扣除 （1+2）*5% 利息支出+（1+2）*5% 不能提供證明 不單獨(dú)核算 （1+2）*10% （1+2）*10% 全部自有資金 （1+2）*10% 土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 （4）與土地轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 上述的稅金中營(yíng)業(yè)稅已被增值稅取代，又因《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）規(guī)定，營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅，且印花稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定列入管理費(fèi)用，故根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定允許扣除的稅金只剩下城市維護(hù)建設(shè)稅，又因國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)文規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)，全面試行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)；利潤(rùn)表中的“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目調(diào)整為“稅金及附加”項(xiàng)目。故不能依據(jù)老規(guī)定一概而定。 所以，此部分允許扣除的稅金為城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。 （5）加計(jì)扣除 對(duì)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除，即： 加計(jì)扣除=（1+2）×20%（見上表所述） 以上五部分即為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，當(dāng)銷售收入和扣除項(xiàng)目均能確定時(shí)即可根據(jù)土地增值稅的計(jì)算公式來(lái)進(jìn)行測(cè)算。那么稅率是如何規(guī)定的呢？ 3.稅率 我們知道，土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即： 級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目比例 稅率 速算扣除數(shù) 1 不足50%的部分 30% 0 2 超過50-100%的部分 40% 5% 3 超過100-200%的部分 50% 15% 4 超過200%的部分 60% 35% 根據(jù)上表我們可以看出，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率不同導(dǎo)致稅率適用的不同，也就是溢價(jià)越高，土地增值稅繳納的數(shù)額越大，因此，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲降低土地增值稅的金額，在收入確定的情況下，采用合理手段提高成本，降低比率。 對(duì)于土地增值稅稅率，建造普通住宅有稅收優(yōu)惠，《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅?！币簿褪钦f(shuō)當(dāng)超過20%時(shí)要征收土地增值稅，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 但是，若納稅人既建設(shè)普通住宅又建設(shè)其他房地產(chǎn)開發(fā)的（如高級(jí)公寓、別墅等）應(yīng)分別核算增值額，否則不能享受上述的稅收優(yōu)惠。 為充分理解以上所述的測(cè)算方式，我們通過一個(gè)小案例進(jìn)行說(shuō)明： 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目A，房地產(chǎn)銷售收入為7000萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用500萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為1500萬(wàn)元，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為500萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費(fèi)為80萬(wàn)元。 根據(jù)以上案例，我們可以得出扣除項(xiàng)目金額為： 500+1500+500+80+（500+1500）×20％=2980萬(wàn)元 增值額=收入-扣除項(xiàng)目=7000-2980=4020 增值額/扣除項(xiàng)目=4020/2980=134% 根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目的比率134%屬于超過100%-200%的部分，應(yīng)采用的稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。 應(yīng)納土地增值稅：4020×50％-2980×15％=1563（萬(wàn)元）。 4.繳納方式 （1）預(yù)征及計(jì)稅依據(jù) 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 根據(jù)上文介紹的相關(guān)內(nèi)容，我們知道土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。那么土地增值稅預(yù)征時(shí)的計(jì)稅依據(jù)是否也應(yīng)當(dāng)用預(yù)收款減去預(yù)繳的增值稅呢？ 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）的規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。 （2）清算 土地增值稅的清算以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 哪些情況下納稅人要進(jìn)行土地增值稅的清算呢？ 根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的，或整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的或直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。此外，還有一些情形下，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行清算，如已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 以上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)測(cè)算土地增值稅的方式，營(yíng)改增后出現(xiàn)的特別規(guī)定大家應(yīng)當(dāng)予以注意。 7 企業(yè)所得稅 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）是專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理的專門規(guī)定，收入、計(jì)稅毛利率以及成本扣除在該文中均有規(guī)定，但是營(yíng)改增之后，企業(yè)所得稅的測(cè)算方式是否發(fā)生變化呢？筆者希望通過下文分析與讀者一起探討。 1.收入的確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅中收入的確定與土地增值稅收入的確定是類似的，《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。雖然國(guó)家沒有明確規(guī)定企業(yè)所得稅收入是否包含增值稅，但是企業(yè)所得稅的收入應(yīng)當(dāng)與此保持一致。關(guān)于收入確定的內(nèi)容可見土地增值稅部分收入的確定以及《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的具體規(guī)定。 2.成本的扣除 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本包括土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)。將上述成本合理劃分為直接成本、間接成本和共同成本，歸集分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。能夠直接計(jì)入成本對(duì)象的直接計(jì)入成本對(duì)象，其他成本應(yīng)該按照受益和配比原則，按占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 3.計(jì)稅毛利率及企業(yè)所得稅預(yù)繳 （1）計(jì)稅毛利率 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定： （一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。 （二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。 （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。 但是目前因國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定的計(jì)稅毛利率已不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況的變化，許多地區(qū)對(duì)計(jì)稅毛利率進(jìn)行了調(diào)整。 （2）企業(yè)所得稅預(yù)繳 由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)采取預(yù)售制度，因此在銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入時(shí)應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 營(yíng)改增后，預(yù)售環(huán)節(jié)的應(yīng)納稅所得以及預(yù)繳的企業(yè)所得稅如何計(jì)算呢？ 根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文的規(guī)定，在營(yíng)業(yè)稅制下，房企預(yù)售環(huán)節(jié)的應(yīng)納稅所得額=（預(yù)收賬款×預(yù)計(jì)毛利率）－預(yù)交營(yíng)業(yè)稅及附加－預(yù)交土增稅 －期間費(fèi)用。 那么營(yíng)改增之后，是否只需將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，繼續(xù)按照上述的計(jì)算方式進(jìn)行計(jì)算呢？營(yíng)改增后，銷售收入由含稅價(jià)變?yōu)椴缓悆r(jià)?；谠鲋刀悺皟r(jià)稅分離”的特點(diǎn)，房企銷售款應(yīng)剔除增值稅銷項(xiàng)稅額后確認(rèn)收入。因此，房企預(yù)售款計(jì)算應(yīng)稅所得時(shí)，是否需要“價(jià)稅分離”成為爭(zhēng)議問題之一。 其中，財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入，因此，預(yù)售環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅的收入也應(yīng)與該規(guī)定保持一致。 此外，預(yù)繳的增值稅還能否扣除呢？營(yíng)改增后，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓、出租房產(chǎn)可允許稅前扣除的稅費(fèi)也不包括實(shí)際繳納的增值稅，其政策原理與企業(yè)所得稅相同，因此，不能再扣除增值稅，營(yíng)改增后，房企預(yù)售環(huán)節(jié)的應(yīng)納稅所得額=（預(yù)收賬款÷（1+9%）×預(yù)計(jì)毛利率）－預(yù)交附加－預(yù)交土增稅 －期間費(fèi)用。 8 印花稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅(2006)162號(hào)）對(duì)此有具體規(guī)定。 印花稅為按照合同所載金額的0.05%進(jìn)行計(jì)算。 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本包括土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)。將上述成本合理劃分為直接成本、間接成本和共同成本，歸集分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。能夠直接計(jì)入成本對(duì)象的直接計(jì)入成本對(duì)象，其他成本應(yīng)該按照受益和配比原則，按占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 3.計(jì)稅毛利率及企業(yè)所得稅預(yù)繳 （1）計(jì)稅毛利率 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定： （一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。 （二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。 （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。 但是目前因國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定的計(jì)稅毛利率已不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況的變化，許多地區(qū)對(duì)計(jì)稅毛利率進(jìn)行了調(diào)整。 （2）企業(yè)所得稅預(yù)繳 由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)采取預(yù)售制度，因此在銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入時(shí)應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 營(yíng)改增后，預(yù)售環(huán)節(jié)的應(yīng)納稅所得以及預(yù)繳的企業(yè)所得稅如何計(jì)算呢？ 根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文的規(guī)定，在營(yíng)業(yè)稅制下，房企預(yù)售環(huán)節(jié)的應(yīng)納稅所得額=（預(yù)收賬款×預(yù)計(jì)毛利率）－預(yù)交營(yíng)業(yè)稅及附加－預(yù)交土增稅 －期間費(fèi)用。 那么營(yíng)改增之后，是否只需將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，繼續(xù)按照上述的計(jì)算方式進(jìn)行計(jì)算呢？營(yíng)改增后，銷售收入由含稅價(jià)變?yōu)椴缓悆r(jià)?；谠鲋刀悺皟r(jià)稅分離”的特點(diǎn)，房企銷售款應(yīng)剔除增值稅銷項(xiàng)稅額后確認(rèn)收入。因此，房企預(yù)售款計(jì)算應(yīng)稅所得時(shí)，是否需要“價(jià)稅分離”成為爭(zhēng)議問題之一。 其中，財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入，因此，預(yù)售環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅的收入也應(yīng)與該規(guī)定保持一致。 此外，預(yù)繳的增值稅還能否扣除呢？營(yíng)改增后，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓、出租房產(chǎn)可允許稅前扣除的稅費(fèi)也不包括實(shí)際繳納的增值稅，其政策原理與企業(yè)所得稅相同，因此，不能再扣除增值稅，營(yíng)改增后，房企預(yù)售環(huán)節(jié)的應(yīng)納稅所得額=（預(yù)收賬款÷（1+11%）×預(yù)計(jì)毛利率）－預(yù)交附加－預(yù)交土增稅 －期間費(fèi)用。 8 印花稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅(2006)162號(hào)）對(duì)此有具體規(guī)定。 印花稅為按照合同所載金額的0.05%進(jìn)行計(jì)算。