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房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款怎么納稅 所述情況在稅務(wù)方面，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2003]]83號)中有明確的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入x利潤率。預(yù)售收入的利潤率不得低于15%(含15%)，由主管稅務(wù)機關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項)確定。預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤(或虧損)額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應(yīng)納稅所得額。而《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)進一步規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其開發(fā)產(chǎn)品未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。計算公式：預(yù)售收入毛利額=預(yù)售收入x預(yù)計毛利率。 會計核算方面則有所不同，應(yīng)該按照企業(yè)會計準則和會計制度有關(guān)“收入”確認的規(guī)定進行處理。也即無論是預(yù)售收入還是現(xiàn)房銷售收入，在會計上必須達到可以確認收入的標準時才能確認，而通常銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：①企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方;②企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制;③收入的金額能夠可靠地計量;④相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);⑤相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。預(yù)售收入通常不嚴格滿足上述條件，故在會計核算上通常作為預(yù)收賬款核算，待滿足收入確認標準后再予以確認。 費用發(fā)生時對方未開收據(jù)的(收據(jù)只能作為款項收付憑證，而不能作為業(yè)務(wù)交割完成的合規(guī)依據(jù))，你單位將無法入賬。按規(guī)定，單位購買材料物資應(yīng)該取得合規(guī)票據(jù)據(jù)以入賬，否則，即使單位管理制度允許，也不符合財務(wù)管理規(guī)范的要求，而且稅務(wù)上將不允許所得稅前扣除相關(guān)費用。 房地產(chǎn)公司收到預(yù)收款如何開具增值稅發(fā)票實際銷售中，購買方支付預(yù)付的購房款時往往要求開具發(fā)票，在發(fā)票開具上，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第53號)第九條第(十一)款規(guī)定，增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。所以，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款開具未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務(wù)稅收類別選擇“602-銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”。 發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時，已開不征稅增值稅普通發(fā)票怎么處理?目前國家稅務(wù)總局還沒有政策明確。在具體實務(wù)中有以下幾種操作方式：一是按銷售額直接開增值稅發(fā)票;二是按原來開具的按未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票的方式，開紅字發(fā)票后再重新開具按銷售額開應(yīng)稅的增值稅發(fā)票;三是已開票的部分不再開票，申報增值稅時，該部分按不開票收入申報。具體操作需要以主管稅務(wù)機關(guān)意見為準。在筆者看來，預(yù)收款所開具的發(fā)票相當于收據(jù)功能，應(yīng)當不需要按照開具紅字發(fā)票處理，應(yīng)當在交房時直接開具正式發(fā)票。