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根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為:當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí),由于不符合收入的確認(rèn)原則,不確認(rèn)收入,而是作為負(fù)債計(jì)入預(yù)收賬款,待房屋交給購買方時(shí),再確認(rèn)收入。
對于預(yù)售收入,按規(guī)定應(yīng)繳納的營業(yè)稅及土地增值稅等,房地產(chǎn)企業(yè)直接在應(yīng)交稅費(fèi)的借方反映,銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí),再將預(yù)繳稅費(fèi)轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加。
例:甲房地產(chǎn)公司2008年開始在乙地級市開發(fā)A地塊,A地塊共計(jì)興建A1、A2房產(chǎn)。A1房產(chǎn)于2008年8月起開始預(yù)售,2009年10月份完工;A2房產(chǎn)于2009年2月開始預(yù)售,2009年未完工。2008年共計(jì)取得A1房產(chǎn)預(yù)售房款4000萬元,當(dāng)年發(fā)生管理人員工資支出50萬元、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出90萬元、廣告宣傳費(fèi)支出300萬元;2009年銷售A1房產(chǎn)取得收入2000萬元(假定為完工后實(shí)現(xiàn)的銷售收入),預(yù)售A2房產(chǎn)取得預(yù)售房款5000萬元,A1房產(chǎn)完工開發(fā)成本共計(jì)4000萬元,當(dāng)年發(fā)生管理人員工資支出55萬元、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出60萬元,廣告宣傳費(fèi)支出200萬元(營業(yè)稅及城建稅和教育費(fèi)附加5.55%,土地增值稅按1%預(yù)繳,預(yù)計(jì)毛利率10%.例中未涉及因素假設(shè)不考慮)。
甲房地產(chǎn)公司對上述業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,編制會(huì)計(jì)分錄如下(單位,萬元):
2008年度會(huì)計(jì)處理:
(1)2008年度收到預(yù)售房款
借:銀行存款 4000
貸:預(yù)收賬款——A1房產(chǎn) 4000.
?。?)預(yù)繳營業(yè)稅、城建稅和土地增值稅
借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅——A1房產(chǎn) 200
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅——A1房產(chǎn) 14
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加——A1房產(chǎn) 8
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅——A1房產(chǎn) 40
貸:銀行存款 262.
?。?)支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)
借:管理費(fèi)用——工資 50
管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)招待費(fèi) 90
銷售費(fèi)用——廣告宣傳費(fèi) 300
貸:銀行存款 440.
?。?)年末對預(yù)收賬款根據(jù)賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異進(jìn)行遞延所得稅處理,即[4000×10%-4000×(5.55%+1%)] ×25%=34.5.
借:遞延所得稅資產(chǎn) 34.5
貸:所得稅費(fèi)用 34.5.
2008年度按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算的稅前會(huì)計(jì)利潤為-440萬元。
2009年度會(huì)計(jì)處理:
(1)2009年度收到A2房產(chǎn)預(yù)售房款
借:銀行存款 5000
貸:預(yù)收賬款——A2房產(chǎn) 5000.
?。?)A2房產(chǎn)預(yù)售收入預(yù)繳營業(yè)稅和土地增值稅
借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅——A2房產(chǎn) 250
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅稅——A2房產(chǎn) 17.5
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加——A2房產(chǎn) 10
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅——A2房產(chǎn) 50
貸:銀行存款 327.5.
?。?)支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)
借:管理費(fèi)用——工資 55
管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)招待費(fèi) 60
銷售費(fèi)用——廣告宣傳費(fèi) 200
貸:銀行存款 315.
(4)A1房產(chǎn)2008年度預(yù)售收入轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入,上年繳納營業(yè)稅和土地增值稅轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加
借:預(yù)收賬款——A1房產(chǎn) 4000
貸:主營業(yè)務(wù)收入——A1房產(chǎn) 4000.
借:營業(yè)稅金及附加 262
貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅——A1房產(chǎn) 200
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅-A1房產(chǎn) 14
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加-A1房產(chǎn) 8
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅-A1房產(chǎn) 40.
?。?)A1房產(chǎn)2009年度銷售收入、繳納營業(yè)稅金及附加,結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本
借:銀行存款——A1房產(chǎn) 2000
貸:主營業(yè)務(wù)收入——A1房產(chǎn) 2000.
借:營業(yè)稅金及附加 131
貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅——-A1房產(chǎn) 100
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅稅——A1房產(chǎn) 7
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加——A1房產(chǎn) 4
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅——A1房產(chǎn) 20.
借:開發(fā)產(chǎn)品——A1房產(chǎn) 4000
貸:開發(fā)成本——A1房產(chǎn) 4000.
借:主營業(yè)務(wù)成本——A1房產(chǎn) 4000
貸:開發(fā)產(chǎn)品——A1房產(chǎn) 4000.
?。?)年末對預(yù)收賬款根據(jù)賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異進(jìn)行遞延所得稅處理
根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法,當(dāng)年新增預(yù)收賬款5000萬元,與上年資產(chǎn)負(fù)債表相比凈增1000萬元,[(5000-4000)×10%-(5000-4000)×(5.55%+1%)] ×25%= 8.625
借:遞延所得稅資產(chǎn)8.625
貸:所得稅費(fèi)用 8.625.
2009年度按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算稅前會(huì)計(jì)利潤為4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292(萬元)。
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