各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市國土房管局擬定的《天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則》已經(jīng)市人民政府領導同志同意，現(xiàn)轉發(fā)給你們，請照此執(zhí)行。

　　天津市人民政府辦公廳
二○○八年十二月十日

天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則

　　第一章　總則

　　第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》（國務院令第504號）和《天津市物業(yè)管理條例》等有關法規(guī)，制定本規(guī)則。

　　第二條 本市行政區(qū)域內實施物業(yè)管理的項目成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，及其活動適用本規(guī)則。

　　第三條 市物業(yè)管理行政主管部門和區(qū)、縣人民政府負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動進行指導和監(jiān)督。

　　區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負責對本轄區(qū)內業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動進行監(jiān)督和管理。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當明確責任部門和專職人員，負責對本轄區(qū)內業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動進行指導和管理。

　　第四條 居民委員會、村民委員會、社區(qū)工作站（以下統(tǒng)稱居民委員會）應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第五條 在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合居民委員會依法履行管理職責，支持其開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

　　第六條 各有關部門應當支持業(yè)主委員會依法履行職責、開展工作，對物業(yè)管理用房、共用部位和共用設施設備以及業(yè)主委員會活動經(jīng)費的使用不得干預。

　　第七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　第八條 本市實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織召集，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

　　出現(xiàn)下列情形時，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者居民委員會應當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及時召開會議：

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會不依法履行職責的問題；

　?。ǘI(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；

　?。ㄈ┞男形飿I(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題；

　?。ㄋ模┨崆敖K止物業(yè)服務合同的問題；

　　（五）物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

　?。┬枰獏f(xié)調解決的其他物業(yè)管理問題。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責整理、保管聯(lián)席會議的記錄或者形成的會議紀要。聯(lián)席會議的成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負責督促。

　　第二章 業(yè)主大會

　　第九條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織。

　　第十條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立1個業(yè)主大會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

　　第十一條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當成立業(yè)主大會：

　　（一）業(yè)主入住率達50%以上；

　　（二）首位業(yè)主實際入住達2年以上。

　　第十二條 首次業(yè)主大會會議由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集。

　　符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、開發(fā)建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面告知后1個月內，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，負責核實并組織、協(xié)調成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　第十三條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)不足100人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會；業(yè)主人數(shù)在100人以上的，可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會），代表業(yè)主履行業(yè)主大會職責。業(yè)主代表會的代表組成，不得少于35人。

　　業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權前，應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主代表會會議上如實反映所代表業(yè)主的意見。

　　第十四條 籌備成立業(yè)主大會應當建立籌備組，籌備組由業(yè)主3至7名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、開發(fā)建設單位代表各1名組成?；I備組負責人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔任?；I備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當為籌備組開展工作提供條件。

　　第十五條 籌備組應當自組成之日起30日內（成立業(yè)主代表會的60日內）在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第十六條 籌備組履行下列職責：

　?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　?。ǘ┐_認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

　　（三）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案及名單，并公示征詢意見；

　?。ㄋ模┌凑帐痉段谋緮M定業(yè)主大會議事規(guī)則草案、提出臨時管理規(guī)約的修訂意見，制定管理規(guī)約草案；

　?。ㄎ澹┐_定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表；

　?。┳龊谜匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款規(guī)定的各項內容，應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。成立業(yè)主代表會的，應當在會議召開15日前，以書面形式送交參加會議的業(yè)主代表。

　　籌備組履行職責的期限，應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。

　　第十七條 業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位，由業(yè)主推選。

　　籌備組應當將推選業(yè)主代表的方式、代表條件、代表人數(shù)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　推選業(yè)主代表候選人，由籌備組組織業(yè)主推薦與業(yè)主自薦相結合的方式產(chǎn)生。

　　在推選單位內，候選人只有1人的，其所代表業(yè)主二分之一以上書面同意即可當選業(yè)主代表，未超過二分之一以上書面同意，則重新提名選舉；候選人為2人以上的，所代表業(yè)主二分之一以上書面同意的即可當選業(yè)主代表，未超過二分之一以上書面同意的，在得票多的2名候選人中重新選舉，票多者當選。

　　業(yè)主代表產(chǎn)生后由籌備組以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主代表的變更應當由其所代表的業(yè)主二分之一以上書面同意。

　　第十八條 業(yè)主投票權按照業(yè)主專有部分建筑面積和業(yè)主數(shù)量計算。

　　專有部分建筑面積可以根據(jù)物業(yè)項目的實際情況以適宜的建筑平方米為投票單位，具體計算方法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主身份及其專有部分建筑面積以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。

　　單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有1個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權人數(shù)按1人計算。

　　第十九條 首次業(yè)主大會會議應當討論決定下列事項：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會議事規(guī)則；

　?。ǘ┕芾硪?guī)約；

　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會；

　?。ㄋ模┡c物業(yè)服務企業(yè)擬定的物業(yè)管理服務內容和服務標準；

　?。ㄎ澹┥婕皹I(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

　　（一）業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況；

　　（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（三）管理規(guī)約。

　　對符合規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在7個工作日內出具備案證明。對不符合規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當說明理由，7個工作日內退回。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將備案情況，及時書面告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。

　　備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。

　　第二十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當包含下列內容：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會名稱，物業(yè)項目地址、四至范圍；

　?。ǘI(yè)主大會權利；

　　（三）業(yè)主委員會職責；

　?。ㄋ模I(yè)主大會的議事方式及表決程序；

　?。ㄎ澹I(yè)主大會定期會議的時間和形式；

　?。I(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

　?。ㄆ撸I(yè)主委員會委員的組成和任期；

　　（八）業(yè)主投票權確定辦法；

　?。ň牛┗顒咏?jīng)費的使用；

　　（十）印章的使用和管理；

　　（十一）其他關于業(yè)主大會的重大事項。

　　第二十二條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權利和履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。

　　管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會會議通過后對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約不得與法律、法規(guī)及本市的有關規(guī)定相抵觸。

　　第二十四條 下列事項由業(yè)主大會決定：

　?。ㄒ唬┲贫ā⑿薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　?。ǘ┻x舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　?。ㄈ彾ㄎ飿I(yè)服務合同內容，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　?。ㄋ模┲贫?、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務企業(yè)提出的其他管理事項；

　?。ㄎ澹ｍ椌S修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ㄆ撸┥婕皹I(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第二十五條 業(yè)主大會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。業(yè)主大會作出的決定，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告，對全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會依法簽訂的物業(yè)服務合同，由全體業(yè)主共同承擔民事責任。

　　第二十六條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主委員會應當告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門，并在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作后，將業(yè)主大會印章交回街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府并由其銷毀。

　　第三章　業(yè)主委員會

　　第二十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的日常工作機構，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項。業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應為單數(shù)，由5至15人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。

　　第二十八條 業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：

　?。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P法律、法規(guī)；

　　（二）具有完全民事行為能力；

　　（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)管理服務費；

　　（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　（五）具有一定的組織能力和協(xié)調溝通能力；

　?。┥眢w健康，具備必要的工作時間。

　　業(yè)主委員會成員候選人，可以由現(xiàn)業(yè)主委員會提名推薦或者由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。

　　第二十九條 首屆業(yè)主委員會成員的候選人在業(yè)主自薦或推薦的基礎上由籌備組根據(jù)業(yè)主委員會成員條件研究確定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　業(yè)主委員會成員的產(chǎn)生通過召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主直接投票或者業(yè)主代表將其所代表的業(yè)主投票的書面意見如實反映，采取差額選舉方式依據(jù)得票多少順序產(chǎn)生。

　　選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，籌備組應將選舉結果在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第三十條 新當選的業(yè)主委員會成員應當參加區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門組織的培訓。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應當采取不同形式，定期對業(yè)主委員會成員進行物業(yè)管理有關規(guī)定和相關知識的培訓，并建立培訓檔案。

　　第三十一條 業(yè)主委員會應當履行下列職責：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議；

　?。ǘ┒ㄆ趫蟾嬗嘘P決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；

　　（三）在業(yè)主大會會議作出決定后30日內，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同；

　?。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　?。ㄎ澹┒酱俨唤患{物業(yè)管理服務費的業(yè)主限期交納；

　?。┙M織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施；

　?。ㄆ撸┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　?。ò耍┙M織籌集專項維修資金；

　?。ň牛┙M織業(yè)主委員會換屆和補選工作；

　?。ㄊ┩瓿蓸I(yè)主大會交辦的其他事項。

　　第三十二條　業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會確定物業(yè)服務企業(yè)后30日內，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)主委員會未按期代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不履行職責的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會代表組成的籌備組，按照規(guī)定重新選舉業(yè)主委員會。籌備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔任。

　　在重新選舉業(yè)主委員會期間，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主應當按照業(yè)主大會通過的物業(yè)服務合同履行各自的權利和義務；重新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應當在30日內補簽物業(yè)服務合同。

　　第三十三條 業(yè)主委員會成員缺員的，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會會議進行補選。

　　業(yè)主委員會成員缺員50%以下，業(yè)主委員會不及時組織補選的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不組織補選的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居民委員會組織召開業(yè)主大會會議，按照規(guī)定補選業(yè)主委員會成員。

　　業(yè)主委員會成員缺員50%以上或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職，業(yè)主委員會不及時組織補選的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不組織補選的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。

　　第三十四條 業(yè)主委員會委員任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，做好下列換屆籌備工作：

　?。ㄒ唬┢鸩荼緦脴I(yè)主委員會工作情況的報告；

　　（二）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　?。ㄈ┐_認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會成員候選人的基本情況和物業(yè)服務企業(yè)開具的交納物業(yè)管理服務費的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示；

　?。ㄎ澹┳龊谜匍_業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　新一屆業(yè)主委員會成員候選人，可以由現(xiàn)業(yè)主委員會提名推薦或者由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。

　　業(yè)主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。

　　第三十五條 業(yè)主委員會任期屆滿不及時組織換屆選舉的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不履行職責的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會代表組成的籌備組，按照規(guī)定重新選舉新一屆業(yè)主委員會?；I備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔任。

　　第三十六條 經(jīng)業(yè)主委員會或五分之一以上的業(yè)主提議需變更業(yè)主委員會成員的，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會臨時會議作出決議，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第三十七條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員職務自行終止：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　?。ǘ┻B續(xù)1年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；

　?。ㄈ┮詴嫘问教岢鲛o職的；

　?。ㄋ模┮蛏眢w健康原因喪失工作能力的；

　　（五）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的。

　　業(yè)主委員會成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第三十八條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過取消其業(yè)主委員會成員職務：

　?。ㄒ唬o故連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議的；

　?。ǘ┯蟹缸镄袨榈?；

　?。ㄈ┚懿宦男袠I(yè)主義務的；

　?。ㄋ模┢渌虿灰藫螛I(yè)主委員會委員的。

　　發(fā)生本規(guī)則第三十六條、第三十七條和本條第一款規(guī)定的業(yè)主委員會成員情況變更的，應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，備案后由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第三十九條 業(yè)主委員會換屆的，原業(yè)主委員會應當在20日內將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會成員職務終止的，應當在5日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。

　　第四十條 業(yè)主委員會及其成員未在規(guī)定時間內將保管的資料、印章和財物移交的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和轄區(qū)的公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。

　　第四十一條 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職。

　　第四十二條 業(yè)主委員會應當建立日常工作制度。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請專職執(zhí)行秘書，協(xié)助處理業(yè)主委員會的日常事務。專職執(zhí)行秘書應當經(jīng)過物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的培訓。

　　專職執(zhí)行秘書津貼從業(yè)主委員會活動經(jīng)費中列支或者由業(yè)主委員會籌集，不得向物業(yè)服務企業(yè)攤派。

　　第四十三條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案。工作檔案一般包括下列內容：

　?。ㄒ唬└黝悤h記錄、紀要；

　?。ǘI(yè)主大會決議、業(yè)主委員會決定等書面材料；

　?。ㄈI(yè)主委員會選舉、換屆的有關材料；

　?。ㄋ模I(yè)主名冊；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務合同；

　?。┯嘘P法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；

　?。ㄆ撸I(yè)主的書面意見、建議書；

　　（八）公告、公示及其證明材料；

　　（九）共用部位和共用設施設備維修資金收支和使用情況；

　　（十）物業(yè)服務企業(yè)提供的共用部位和共用設施設備運行狀況的報告；

　　（十一）其他書面和實物資料。

　　業(yè)主委員會工作檔案應當指定專人保管，放置在業(yè)主委員會辦公場所或者物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內的辦公場所。

　　第四章　會議

　　第四十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會組織召開。會議由業(yè)主委員會主任主持，主任因故缺席時，由副主任主持。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定按時召開。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　?。ㄒ唬┪宸种灰陨蠘I(yè)主提議的；

　?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

　　發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情形，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，其他任何單位和個人不得組織召集。

　　第四十五條 業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前，將會議通知及有關材料書面送交與會人員并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主因故不能參加會議的，可以書面委托代理人參加會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托其所代表的業(yè)主參加。

　　住宅項目的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　第四十六條 業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實反映。

　　第四十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關事項的， 業(yè)主委員會應當按照下列程序進行：

　?。ㄒ唬┰跊Q定有關事項15日前，公告擬表決事項的內容、方法、程序和時間安排；

　?。ǘ┙M織發(fā)放、回收表決票并做好記錄；

　?。ㄈ┙M織10名以上非業(yè)主委員會成員的業(yè)主監(jiān)督票數(shù)統(tǒng)計活動，由2名業(yè)主委員會成員負責唱票、記票，2名非業(yè)主委員會成員的業(yè)主負責監(jiān)票，并對統(tǒng)計結果簽字確認；

　?。ㄋ模?日內，在物業(yè)管理區(qū)域內公布投票結果。

　　在表決同一事項時，業(yè)主應當明確表示同意或者不同意，業(yè)主棄權的，視為同意。

　　采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關事項的，應當使用全市統(tǒng)一式樣的業(yè)主大會會議表決票。表決票應當由業(yè)主本人簽名。

　　第四十八條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

　　第四十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應當符合法律、法規(guī)及我市有關規(guī)定。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

　　業(yè)主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。

　　第五十條 業(yè)主大會召開會議時，區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委員會和使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。

　　第五十一條 業(yè)主委員會應當建立議事和重大事項報告制度，并依法按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定開展工作。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

　　第五十二條 業(yè)主委員會召開會議應當有超過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會應當在作出決定之日起3日內，將會議情況以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第五十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會做好書面記錄并存檔。業(yè)主大會作出的決議，由出席會議的人員簽字后存檔。

　　第五章　經(jīng)費和活動用房

　　第五十四條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以按照每年不超過實收物業(yè)管理服務費1%的比例提取活動經(jīng)費，具體辦法在物業(yè)服務合同中約定。

　　活動經(jīng)費應當在物業(yè)服務企業(yè)服務收費中列支。

　　第五十五條 活動經(jīng)費主要用于召開業(yè)主大會會議和支付業(yè)主委員會履行職責過程中實際產(chǎn)生的相關費用。

　　具體使用情況由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內每年度至少公布1次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第五十六條 業(yè)主大會采用招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，招標所發(fā)生的費用由中標物業(yè)服務企業(yè)墊付，并在簽訂物業(yè)服務合同中約定從利用全體業(yè)主共用部位經(jīng)營收益或者收取的機動車場地占用費等費用中沖抵。

　　第五十七條 業(yè)主委員會的活動用房由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定。

　　第六章　印章管理

　　第五十八條 業(yè)主委員會持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明到公安部門指定的單位刻制業(yè)主大會印章。

　　業(yè)主大會印章所刻名稱應與街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明上所標注名稱一致，印章形狀統(tǒng)一為圓形，直徑為3.8厘米，字體為宋體。

　　第五十九條 業(yè)主大會印章由業(yè)主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。

　　第六十條 業(yè)主大會印章應當用于業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同或其他與物業(yè)服務有關的活動。

　　業(yè)主委員會依照法定職責使用印章，違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

　　第六十一條 業(yè)主委員會應當妥善保管并依法使用業(yè)主大會印章。印章遺失的，業(yè)主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理重新刻制印章證明手續(xù)，按照規(guī)定重新刻制業(yè)主大會印章。

　　第七章　附則

　　第六十二條　業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和原有住宅區(qū)實施物業(yè)管理的項目成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會可以參照本規(guī)則執(zhí)行。

　　第六十三條　未明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府指定相鄰的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其他相關工作。

　　天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)等功能區(qū)，在物業(yè)管理行政主管部門的指導下，由其所在管理委員會指定具有社區(qū)管理職能的有關部門，負責組織成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其他相關工作。

　　第六十四條　業(yè)主配偶出具《結婚證書》和能夠證明其權屬的合法有效文件或者《商品房買賣合同》，證明其與業(yè)主關系，并出具所購房屋為婚后共同財產(chǎn)的具結后，可以參加業(yè)主代表或者業(yè)主委員會成員的選舉。

　　第六十五條　本規(guī)則自2008年12月20日起施行?！短旖蚴袠I(yè)主委員會活動規(guī)則》（津政發(fā)〔2005〕67號）、《天津市業(yè)主會管理辦法》（津房物〔2004〕184號）同時廢止。

　　天津市國土資源和房屋管理局
二〇〇八年十一月二十一日