各市地方稅務局、省直屬征收局：

　　針對省局制定的《河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》（冀地稅發(fā)[2003]113號，以下簡稱《辦法》）執(zhí)行過程中存在的問題，為進一步加強對我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅行為，特做如下補充通知，請一并貫徹執(zhí)行。

　　一、各級地稅機關(guān)要嚴格按照《辦法》要求，認真執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項所得稅政策。尤其是預售款收入按15%的利潤率預征企業(yè)所得稅的政策，各地不得隨意變通，確保《辦法》貫徹落實到位。

　　二、強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收方式的鑒定工作，從嚴核定實行查賬征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戶數(shù)

　　（一）接本通知后，各市地方稅務局要嚴格按《辦法》第二十三條規(guī)定的條件，于7、8月份對全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅征收方式進行一次重新鑒定。

　?。ǘ┓藏攧展芾碇贫炔煌晟疲荒苷鎸嵈_定收入、成本及費用，不能嚴格按照企業(yè)財務會計制度準確核算盈虧以及未能按照地稅機關(guān)要求及時提供全部《售房合同》、《建筑合同》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一律實行定率征收企業(yè)所得稅的方式。在鑒定工作中，市級地稅機關(guān)要從嚴核定實行查賬征收的房地產(chǎn)企業(yè)戶數(shù)，。鑒定結(jié)果由市級地稅機關(guān)下文予以明確，并將鑒定工作總結(jié)（包括工作情況、鑒定結(jié)果等）報省局（所得稅管理處）。

　?。ㄈ┏掇k法》第二十三條規(guī)定的條件外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有下列情形之一的，也要實行定率征收企業(yè)所得稅。

　　1.未認真按《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》或《企業(yè)會計制度》的規(guī)定進行會計處理的；

　　2.開發(fā)項目已完工清算，而相關(guān)的收入、成本、費用結(jié)轉(zhuǎn)不及時，造成企業(yè)利潤總額核算不實的；

　　3.在進行納稅申報時，收入項目申報不全，費用支出項目未按稅法規(guī)定進行納稅調(diào)整的；

　　4.每一個開發(fā)項目的相關(guān)資料保存不完整，或不能準確提供，致使企業(yè)銷售成本無法準確計算和結(jié)轉(zhuǎn)的。

　?。ㄋ模嵭卸收魇辗绞接嬚髌髽I(yè)所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅收入總額，既包括《辦法》第九條明確的營業(yè)收入和營業(yè)外收入，也包括企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的預售收入和開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入。

　　（五）實行定率征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應稅所得率按10%至15%執(zhí)行。具體比例由各市地方稅務局根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。

　?。{所得稅額的計算公式為：

　　應納所得稅額＝應納稅所得額×適用稅率

　　應納稅所得額=計稅收入總額×應稅所得率

　?。ㄆ撸┢髽I(yè)所得稅征收方式一年一核定，由市級地稅機關(guān)本著從嚴掌握的原則組織實施。在一個納稅年度內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅征收方式確定后，主管地方稅務機關(guān)要不定期地對其生產(chǎn)經(jīng)營、稅款入庫等情況進行納稅評估，發(fā)現(xiàn)不符合查賬征收條件的，要改按定率征收方式計征企業(yè)所得稅。

　?。ò耍┢渌马?/p>

　　1.實行定率征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應加強企業(yè)內(nèi)部財務管理和會計核算工作，正確核算營業(yè)收入和成本費用開支。特別應加強對應稅收入的核算，不能因?qū)嵭卸收魇斩娲攧展芾砉ぷ?。在條件成熟時，要逐步實行查賬征收方式計征企業(yè)所得稅。

　　2.各級地稅機關(guān)要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審核、檢查等稅收管理工作，要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應稅收入作為檢查重點，一旦發(fā)現(xiàn)有隱慝收入等行為的，要依據(jù)《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定進行處罰。

　　3.實行定率征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的虧損，不允許用以后年度的所得額進行彌補，也不得享受企業(yè)所得稅的各項優(yōu)惠政策。

　　4.實行定率征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其具體申報程序、征收管理、匯算檢查等依照《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2000]38號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　三、建立制度，規(guī)范運作，切實加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理工作

　?。ㄒ唬┙⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅源監(jiān)控制度。主管地稅征收機關(guān)要對所轄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目、投資金額、借款合同、借款期限、借款利率、現(xiàn)場監(jiān)理施工進度報告、建設(shè)工期、工程造價、預收賬款、已售面積和未售面積、竣工清算等情況實施有效監(jiān)督，隨時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動態(tài)。

　?。ǘ┙⒎康禺a(chǎn)開發(fā)項目預征稅款管理臺賬。各征收單位要在預征和竣工清算年度建立《房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)所得稅預征稅款管理臺賬》（式樣由各地自定），對房地產(chǎn)開發(fā)項目實行單項目稅收管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當年取得的預收款計算出預計利潤并入當年應納稅所得額，征收所得稅；待該項目完工辦理竣工決算后，確認該項目實現(xiàn)的銷售收入，再按銷售面積結(jié)轉(zhuǎn)成本，確認收益，對以往年度預征利潤部分進行納稅調(diào)整，多退少補。

　?。ㄈ┘訌娖髽I(yè)借款利息資本化管理。年初主管地稅機關(guān)要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目借款時間、金額、期限、利率，借款利息資本化的起始時間、利息資本化方案等進行調(diào)查了解，準確掌握企業(yè)借款利息資本化的有關(guān)情況。在項目建設(shè)年度匯算清繳時，企業(yè)要將借款利息資本化的相關(guān)情況寫出詳細說明，主管地稅征收機關(guān)要對照企業(yè)借款利息資本化方案及時進行審核確認，凡企業(yè)不能正確計算區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)項目資本性支出和費用性支出的，借款利息一律不得扣除。

　?。ㄋ模┙y(tǒng)一銷售成本扣除的計算方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售成本按當期已實現(xiàn)的銷售面積進行確認。

　　當期某項目銷售成本=（竣工項目總成本/項目建筑面積）×已實現(xiàn)銷售面積

　　間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中，因多個項目同時開發(fā)或滾動開發(fā)而不能分清有關(guān)成本對象的，應根據(jù)配比的原則按各項目建筑面積配比計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。

　　某項目應負擔的間接成本=核算期間接成本總額/（在建項目建筑面積+完工項目建筑面積）×該項目建筑面積

　　當期應攤銷間接成本=某項目應負擔的間接成本×已實現(xiàn)的銷售面積

　　（五）加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的管理。主管地稅征收機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每一個開發(fā)項目的開工、竣工起訖日要做到底數(shù)清，情況明。開工時要對開發(fā)項目設(shè)立管理臺賬，接到項目竣工驗收報告單后，要及時對項目成本、收入進行核算，確認納稅調(diào)整金額。

　　四、強化企業(yè)財務管理，加大政策培訓力度，提高企業(yè)辦稅人員政策業(yè)務水平

　　對執(zhí)行查賬征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須按照統(tǒng)一的房地產(chǎn)

　　行業(yè)財務、會計制度和《企業(yè)會計制度》的規(guī)定進行會計處理。同時，既要有針對性地加強對稅務干部有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度的業(yè)務培訓，也要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務人員稅收政策的輔導。

　　五、建立與相關(guān)部門的信息溝通機制。要加強與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目審批及資金供給等部門的信息溝通，建立與國稅局、土地局、規(guī)劃局、計委、建委、房管局、工商局、房地產(chǎn)交易中心、銀行等相關(guān)部門定期信息交流機制，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各開發(fā)環(huán)節(jié)相關(guān)信息的暢通。